Здесь будет модульный ЦОД на 12 стоек

иллюстрация формата

Вложения: около 36 млн ₽ на 12 стоекоценка
Участок: 0,1–0,2 га под модулиоценка
Экспресс-оценка: 24 900 ₽, 3 рабочих дня

Несколько заводских контейнеров с серверными стойками, охлаждением и резервным питанием: места в них вы сдаёте компаниям, которым нужны свои серверы рядом.

инфраструктура, нишевый формат. Нишевый формат: нужна мощная электросеть и оптика, а клиентов приходится искать среди компаний с собственными серверами.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

Рынок модульных и контейнерных ЦОДов в России вырастет с 5 млрд ₽ в 2024 году до 32 млрд ₽ к 2030 году, по оценке OCS. оценка OCS в пересказе CNews, 31.07.2025

Цитата: «на конец 2024 г. российский сегмент модульных и контейнерных ЦОДов составлял 5 млрд руб». К 2030 году OCS ждёт 32 млрд ₽, рост до 10% в год. Это оценка дистрибьютора, не отчёт Росстата. Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026: «цод» 91 825 запросов у клиентов, за год −3,8%; владельцев, которые ищут, как построить ЦОД, 18, это шум.

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

0,1–0,2 га под контейнеры, дизель-генератор, ограду и подъезд оценка

наш расчёт по АйТек, 2026

Допущение без источника: контейнер 20 футов занимает около 15 м², на 12 стоек нужно пять-шесть модулей (серверные, охлаждение, электрика), около 90 м². Генератор, топливный бак, проезд для фуры и ограда увеличивают площадь в 10–20 раз. АйТек пишет, что большим модулям нужны отдельные энергомодули.

Виды разрешённого использования

6.8Связь
4.1Деловое управление

Категория земель

земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта, связи и иного специального назначения

Время до города

рядом с подстанцией и оптикой оценка

if24, «ЦОД: арендовать или строить», 2026

Клиентам нужен выход к нескольким операторам связи: при самостоятельной стройке подключение к 5 и более операторам требует отдельных договоров, канал 10 Гбит/с от 500 тыс. ₽ в месяц (if24). Сколько минут до города, в открытых данных не нашли.

Что должно быть рядом

электричество от 150 кВт, оптика нескольких операторов, подъезд для фуры с модулями, ровная площадка с оградой

Сети

Электричество с запасом: 12 стоек по 7–8 кВт (Habr) дают около 90 кВт нагрузки, с охлаждением 120–150 кВт (наш расчёт, допущение: охлаждение добавляет 30–50%). Оптика от нескольких операторов. Резервное питание: дизель-генератор и источники бесперебойного питания. Тарифы на электричество растут на 20–30% в год (Habr), это главная статья расходов.

Ограничения

С марта 2025 года действуют новые правила проектирования и строительства ЦОДов: порядок выбора участка и прокладки коммуникаций закреплён, затраты на стройку выросли на 20–30% (OCS в CNews). Если клиентам нужны сертификаты по защите персональных данных (152-ФЗ), провайдеры показывают ФСТЭК и ISO 27001 (if24); выясните, что потребуется вашим клиентам. Шум генератора и охлаждения: участок лучше выбирать вдали от жилья.

Деньги

Цена

95 000–180 000 ₽ за стойку 42U в месяц, Москва факт

DataCheap, «Сравнение цен на колокейшн в Москве», 14.09.2025

Вложения

около 3 млн ₽ на стойку, без серверов клиентов оценка

наш расчёт по АйТек и Habr, 2026

Цифра производителя: АйТек продаёт малый модуль на 2–5 стоек Tier III от 10 млн ₽, то есть 2–5 млн ₽ на стойку. Habr: 1 МВт стоит от 250 млн до 1 млрд ₽ (ссылка); при 7–8 кВт на стойку это 1,9–7,5 млн ₽ на стойку. Берём 3 млн ₽. Цену модуля на 12 стоек в открытых источниках не нашли.

Класс вложений

4 из 5

по шкале: несколько контейнеров с инженерией и резервным питанием на 12 стоек, около 36 млн ₽ без участка

Расчёт в двух сценариях

Объект

Стоекшт.

Допущение: один большой модуль АйТек, 10–15 стоек, до 250 кВт

Цена стойки в месяц₽

Допущение: 100 000 ₽, чуть выше нижней цены московских операторов; в регионе цена может быть ниже оценка DataCheap, сравнение цен на колокейшн в Москве, 14.09.2025

Вложения на стойку₽

Допущение: 3 млн ₽ на стойку, без серверов клиентов. Малый модуль АйТек: от 10 млн ₽ за 2–5 стоек (цифра производителя) оценка АйТек, контейнерные ЦОД, 2026

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш. Нужно около 0,1–0,2 га

Операционная рентабельность% выручки

Допущение: электричество, обслуживание и персонал стоят 60–80 млн ₽ в год на мегаватт (Habr), около 40–50 тыс. ₽ на стойку в месяц; при цене 100 000 ₽ остаётся около 50% оценка Habr, «Почему крупные компании строят свои дата-центры», 2025

Чем различаются сценарии

Половина стоек занятаСпрос как в Москве

Загрузка%

Половина стоек занята. Допущение: в регионах открытых цифр загрузки нет, берём половину стоек оценка допущение; число заказчиков по OCS, около 8 тыс. предприятий, 31.07.2025
Спрос как в Москве. В Москве 80% дата-центров выкупают ещё на этапе котлована, так что для столичного спроса берём 80% оценка Habr, «Почему крупные компании строят свои дата-центры», 2025

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Половина стоек занята

Допущение: в регионах открытых цифр загрузки нет, берём половину стоек

Вложения: 36 млн ₽
Выручка в год: 7,2 млн ₽
Операционная прибыль: 3,6 млн ₽в год
Простая окупаемость: 10 лет
Покрытие долга при кредите 70%: 0,66ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 13,9 млн ₽39% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 22,1 млн ₽61% вложений, минимум 20%

Спрос как в Москве

В Москве 80% дата-центров выкупают ещё на этапе котлована, так что для столичного спроса берём 80%

Вложения: 36 млн ₽
Выручка в год: 11,5 млн ₽
Операционная прибыль: 5,8 млн ₽в год
Простая окупаемость: 6,3 года
Покрытие долга при кредите 70%: 1,06ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 22,2 млн ₽62% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 13,8 млн ₽38% вложений, минимум 20%

Как считаем

Выручка = стоек × цена × загрузка × 12 месяцев. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = стоек × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто приходит

Компании с собственными серверами: до 500 штук оборудования и хранилищ, таких предприятий в России около 8 тыс. Им не хватает мест в больших дата-центрах, а свой ЦОД строить дорого. оценка OCS в пересказе CNews, 31.07.2025

Что внутри

Что	Площадь
якорь: два-три контейнера с серверными стойками, 12 стоек по 7–10 кВт	по проекту
модуль: контейнер охлаждения и дизель-генератор с запасом топлива	по проекту
модуль: щитовая с источниками бесперебойного питания	по проекту
модуль: ограда, видеонаблюдение и пост охраны у въезда	по проекту
модуль: вводы оптики от двух-трёх операторов	по проекту

Где уже работает

АйТек: контейнерные ЦОД
Россия, производитель
Готовые модули на 2–15 стоек по Tier III, запуск за 3–5 месяцев, малый модуль от 10 млн ₽ (цифра производителя).
DataCheap: размещение серверов
Россия, Москва
Работающий оператор, который сдаёт стойку 42U от 95 000 ₽ в месяц с 7 кВт: так выглядит ваша выручка.

Оценки

Вложения
4 из 5
12 стоек в модулях Tier III: около 36 млн ₽ без участка и без серверов клиентов (наш расчёт по АйТек и Habr).
Выручка
3 из 5
Выручка одна, аренда стоек: 12 стоек по 100 000 ₽ в месяц при загрузке 50–80% дают 7–12 млн ₽ в год (наш расчёт). Региональных тарифов не нашли.
Зрелость спроса
3 из 5
Дефицит стоек в Москве: 80% мест выкупают ещё на этапе котлована (Habr), но в регионах открытых цифр спроса нет, а Вордстат по запросу «цод» за год −3,8%.