Экспресс-оценка «Участок под господдержку», 29 900 ₽
Образец, 27.09.2026
1. Участок
- Где
Условный участок в 40 минутах от города-миллионника, у реки, по границе лес
- Площадь
1,5 га
- Земля
Земли населённых пунктов, вид разрешённого использования 5.0 «Отдых (рекреация)»: он включает туристическое обслуживание 5.2.1
- Задача
Свой бизнес, бюджет 10–50 млн ₽, нужен кредит
2. Три формата, которые разрешает вид использования
| Формат | Сценарий | Вложения | Выручка в год | Операционная прибыль | Окупаемость | Покрытие долга |
|---|---|---|---|---|---|---|
| банная деревня на пять бань у реки | По оценке продавца бань | 27,5 млн ₽ | 54,2 млн ₽ | 13,6 млн ₽ | 2 года | 3,27 |
| Осторожный | 27,5 млн ₽ | 19,6 млн ₽ | 4,9 млн ₽ | 5,6 года | 1,18 | |
| глэмпинг на десять домиков у воды | По данным отрасли | 30 млн ₽ | 19,2 млн ₽ | 4,8 млн ₽ | 6,2 года | 1,06 |
| По Росстату | 30 млн ₽ | 4,9 млн ₽ | 1,2 млн ₽ | 24,4 года | 0,27 | |
| семейный лесной клуб на пятнадцать домиков | Как парк-отели Подмосковья | 55,5 млн ₽ | 47,5 млн ₽ | 11,9 млн ₽ | 4,7 года | 1,42 |
| Как базы отдыха по Росстату | 55,5 млн ₽ | 14 млн ₽ | 3,5 млн ₽ | 15,8 года | 0,42 |
Кредит на 70% вложений под 10,75% на 10 лет. Порог банка по покрытию долга: 1,2. Откуда цифры сценариев, показано на страницах форматов.
3. Вердикт
Лучший результат в осторожном сценарии у формата «Банная деревня»: окупаемость 5,6 года, покрытие долга 1,18. Порог банка в осторожном сценарии проходят: .
4. Риски
- Банная деревня: коммерческую баню нельзя оформить как садовый дом, нужен вид использования 3.3 или 5.2.1. Загрузка в расчёте взята из оценки продавца бань, она завышена.
- Глэмпинг: береговая полоса 20 м общая, закрыть её забором нельзя; стоки в водоохранной зоне отводят только в канализацию, очистные или герметичный накопитель (Водный кодекс, ст. 6 и 65).
- Лесной клуб: в расчёте нет бассейна, детского клуба и ресторана, открытой цифры по ним нет. В учебные будни семьи ездят реже.
5. Что увидит банк
Банк смотрит покрытие долга и долю своих денег. В осторожном сценарии порог 1,2 не проходит ни один формат. Свои деньги нужны от 20% вложений, остальное может дать кредит. Решение о кредите принимает банк.
6. Что проверим на вашем участке
- Вид разрешённого использования и правила застройки по выписке и карте зон
- Санитарные, охранные и водоохранные зоны
- Сети и мощность на границе участка
- Конкуренты в радиусе 30–50 км по данным геосервисов и спрос в регионе по Wordstat
- Смету по нормативам Минстроя с коэффициентом региона, цены и загрузку по аналогам вокруг