Заказать экспресс-оценку

Здесь будет городской спа-центр с хаммамом на 200 м²

иллюстрация формата
Вложения
5–10 млн ₽ на спа-центроценка
Помещение
помещение 150–300 м²оценка
Экспресс-оценка
19 900 ₽, 3 рабочих дня

Спа в городском помещении: хаммам, сауна и массажные кабинеты, куда горожане приходят на несколько часов, без ночёвки.

здоровье и дети, ядро объекта. Работает сам по себе: гость платит за визит на 2–4 часа. Тот же набор из хаммама и кабинетов можно встроить в отель или фитнес-клуб.

Заказать экспресс-оценкуПосчитать окупаемость

Почему сейчас

факт «Чек Индекс» (Платформа ОФД) в «Российской газете», 28.05.2025

Какое нужно помещение

С5 м
Условное помещение, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.
Площадь

150–300 м² помещения оценка

Salistica, «Финансовое планирование спа-центра», 2025

Для спа-центра с 4–6 кабинетами, ресепшн и комнатой отдыха. Glowfranshiza.ru: полноформатный спа требует от 150 м².

Виды разрешённого использования
  • 3.3Бытовое обслуживание
Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

в черте города оценка

Сайты Respace и Enjoy Spa: центры стоят в городе

Гость едет на 2–4 часа, дорога должна занимать минуты, а не час.

Что должно быть рядом

жилые дома, вода и канализация

Где открыть

Отдельное здание, в офисном здании, в торговом центре

Во встроенном помещении не допускаются бани и сауны, а хаммам и сауна — главная часть спа (СП 54.13330.2022, п. 4.15)

Этаж

Первый этаж, цоколь или подвал

Помещение

Вода и канализация, отдельная вытяжка

Лицензия

Медицинская, если есть лечебный массаж или инъекции

Сети

электричество под хаммам, сауну и парогенераторы (для мини-студии glowfranshiza.ru называет 15–20 кВт, для спа нужно больше), горячая и холодная вода, канализация, приточно-вытяжная вентиляция, гидроизоляция полов.

Ограничения

Вид разрешённого использования 3.3 «Бытовое обслуживание» называет бани прямо; подходит ли он спа-центру с хаммамом и массажем, уточните в местной администрации. Массаж без медицинских показаний лицензии не требует, лечебный массаж и инъекционная косметология требуют медицинской лицензии. С 2026 года базовая ставка НДС 22%, а порог выручки без НДС на упрощёнке снижен до 20 млн ₽ (Levita, 2026): при выручке 22 млн ₽ в год спа-центр попадает под НДС. Санитарные нормы на бани и парные проверьте в действующей редакции.

Деньги

Цена

4 100 ₽ средний чек бань, саун и спа факт

«Чек Индекс» (Платформа ОФД) в «Российской газете», 28.05.2025
Вложения

5–10 млн ₽ на спа-центр от 150 м², без помещения оценка

Chillspa.ru, «Как открыть СПА-салон», 2026

Цифра сервиса, который продаёт спа-услуги. Совпадает с оценкой glowfranshiza.ru: от 5 до 15 млн ₽ на полноформатный спа (цифра продавца франшизы). Оборудование 2–8 млн ₽ (Salistica). Наш расчёт для 200 м²: влажная зона и инженерия около 4 млн ₽, кабинеты, мебель и оборудование около 4 млн ₽, всего 8 млн ₽.

Класс вложений

3 из 5

по шкале: помещение 150–300 м² с влажной зоной, вентиляцией и гидроизоляцией, но без бассейна и стройки с нуля

Расчёт в двух сценариях

Объект

Допущение: открыто каждый день, мастера работают по графику

Допущение: 200 м² по 1 200 ₽ за м² в месяц, середина регионального диапазона 800–1 500 ₽ за м². Если помещение ваше, это аренда, которую вы получали бы, сдав его. Поставьте 0, чтобы увидеть прибыль без этой поправки. оценка Salistica, «Финансовое планирование спа-центра», 2025

Допущение: 8 млн ₽ на 200 м², внутри диапазона 5–10 млн ₽ для полноценного спа-центра оценка Chillspa.ru, «Как открыть СПА-салон», 2026

0, если помещение уже ваше

Чем различаются сценарии
Средняя загрузкаОсторожный
Гостей в деньчел.
Средний чек₽
Мастера, материалы, стирка% выручки
Постоянные расходы без аренды₽ в месяц
Регион

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Средняя загрузка

15 гостей в день по 4 100 ₽, это средний чек бань и спа по России. Выручка около 1,8 млн ₽ в месяц.

Вложения
8 млн ₽
Выручка в год
22,1 млн ₽
Операционная прибыль
4,5 млн ₽в год
Простая окупаемость
1,8 года
Покрытие долга при кредите 50%
4,46не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
6,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
1,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%

Осторожный

12 гостей в день по 3 500 ₽: региональный чек по оценке Expert Plans, пятая часть мест пустует. Так проверяем запас прочности.

Вложения
8 млн ₽
Выручка в год
15,1 млн ₽
Операционная прибыль
636 тыс. ₽в год
Простая окупаемость
12,6 года
Покрытие долга при кредите 50%
0,63ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
2,1 млн ₽26% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
5,9 млн ₽74% вложений, минимум 20%
Как считаем

Выручка = гостей в день × средний чек × дни работы в году. Операционная прибыль = выручка − себестоимость − 12 × (постоянные расходы + аренда). Если помещение ваше, в аренде стоит сумма, которую вы получали бы, сдав его: так прибыль честно сравнивается со сдачей. Вложения = ремонт, оборудование и запуск + покупка участка или помещения. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто приходит

Горожане с доходом выше среднего, чаще женщины, парами или компанией: приходят на 2–4 часа в выходной или по подарочному сертификату. Доход гостей в открытых данных не нашли. оценка сайты Respace и Enjoy Spa (парные программы, программы для компании 2–8 человек), 09.2026

Что внутри

ЧтоПлощадь
якорь: влажная зона: хаммам, финская сауна, душевые и купель

около 60 м² на влажную зону оценка

Расчёт от ориентира: спа-центру с 4–6 кабинетами нужно 150–300 м², 2025
модуль: четыре-шесть массажных и косметологических кабинетов по 10–12 м²по проекту
модуль: комната отдыха с чаем и лежакамипо проекту
модуль: ресепшн, раздевалки, шкафчикипо проекту
модуль: прачечная и склад полотенец, простыней, халатовпо проекту
модуль: продажа подарочных сертификатов и уходовой косметикипо проекту

Где уже работает

Оценки

Похожие форматы

Данные проверены 05.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.