Здесь будет пять комнат для студентов у вуза
- Вложения
- около 400 тыс. ₽ на 5 комнатоценка
- Площадь
- квартира 60–120 м² у вузаоценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Квартира или дом рядом с вузом, где каждая комната сдаётся отдельному студенту на учебный год, а кухня и санузел общие.
жильё, ядро объекта. Работает сам по себе и не требует стройки, но денег приносит ровно столько, сколько комнат в квартире, и пустеет летом.
Почему сейчас
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
60–120 м² квартиры или дома на 4–6 комнат оценка
наш расчёт; СанПиН 42-121-4719-88, п. 3.6, 1988Формула: 5 комнат по 9–14 м² + кухня 10–15 м² + два санузла и коридор 15–25 м². В жилье, которое уже есть, берём то, что лежит рядом с вузом.
- Виды разрешённого использования
2.1Для индивидуального жилищного строительства2.1.1Малоэтажная многоквартирная жилая застройка2.5Среднеэтажная жилая застройка2.6Многоэтажная жилая застройка (высотная застройка)
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
рядом с вузом, не больше 20 минут пути до корпуса оценка
«Московский комсомолец», «Как студенты выживают на рынке аренды», 14.06.2026Главные критерии студентов: транспортная доступность до вуза и раздельные комнаты (МК, 14.06.2026). Предел в 20 минут наш расчёт.
- Что должно быть рядом
вуз рядом
- Где открыть
В жилом доме, отдельное здание
Квартира в жилом доме — по договору найма на учебный год или на месяцы, не посуточно и без хостельной схемы с койками (ЖК РФ, ст. 17, ч. 3)
- Этаж
Первый этаж, второй этаж и выше
- Помещение
Вода и канализация
- Сети
Отопление, вода, канализация, электричество и интернет уже есть в доме. На пять жильцов нужны два санузла или график душа, розетки у каждой кровати и стола, стиральная машина с подводкой воды и канализацией.
- Ограничения
Жилое помещение предназначено для проживания граждан; в многоквартирном доме его нельзя использовать для гостиничных услуг, а гостиницы в жилых помещениях запрещены (ЖК РФ, ст. 17, ч. 3, ссылка). Поэтому комнаты сдают по договору найма на учебный год или на месяцы, а не посуточно, и без хостельной схемы с койками. Налог: сдача комнаты физлицу под налогом на профессиональный доход (самозанятость) 4%, юрлицу и ИП 6%, чек на каждую выплату; при доходе свыше 2,4 млн ₽ в год вас переведут на НДФЛ, ставка 13% до 2,4 млн ₽ и 15% на часть дохода от 2,4 до 5 млн ₽ (ФНС, ссылка). Можно ли оформить квартиру как общежитие (специализированный жилищный фонд) и как устроить договор с вузом о поселении студентов, мы не проверяли: спросите юриста до запуска.
Деньги
- Цена
11 500–15 500 ₽ в месяц за комнату в городе с вузом факт
«Мир квартир» в «Московском комсомольце», 16.09.2026- Вложения
около 400 тыс. ₽ на пять комнат оценка
наш расчёт; RealtyCalendar, 2026Формула: 5 комнат × 50 тыс. ₽ (кровать с матрасом, стол, стул, шкаф, замок, шторы) + 150 тыс. ₽ на кухню, стиральную машину и интернет. Ориентир: RealtyCalendar считает мебель и технику для квартиры в 50 тыс. ₽ и мелкий ремонт в 10 тыс. ₽. Цену жилья не включаем: считаем, что оно уже ваше.
- Класс вложений
1 из 5
по шкале: без стройки и перепланировки, мебель, стиральная машина и замки в готовой квартире или доме.
Расчёт в двух сценариях
Областной центр с вузами
15 400 ₽ за комнату: Казань 15,5 тыс. ₽ и Томск 15,3 тыс. ₽ (Мир квартир, сентябрь 2026). Заполненность 85% как допущение
- Вложения
- 400 тыс. ₽
- Выручка в год
- 785 тыс. ₽
- Операционная прибыль
- 511 тыс. ₽в год
- Простая окупаемость
- 0,8 года
- Покрытие долга при кредите 50%
- 8,38не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 320 тыс. ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 80 тыс. ₽20% вложений, минимум 20%
Город поменьше
11 500 ₽ за комнату, как в Череповце (Мир квартир, сентябрь 2026), и заполненность 75%: допущение, спрос на студенческое жильё в малых городах ниже
- Вложения
- 400 тыс. ₽
- Выручка в год
- 518 тыс. ₽
- Операционная прибыль
- 336 тыс. ₽в год
- Простая окупаемость
- 1,2 года
- Покрытие долга при кредите 50%
- 5,52не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 320 тыс. ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 80 тыс. ₽20% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = комнат × цена × загрузка × 12 месяцев. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = комнат × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто покупает
Иногородние студенты, которым не хватило места в общежитии. Девелопер из Тюмени оценивает, что университетская инфраструктура вместит около 40% учащихся, остальным приезжим нужно съёмное жильё. оценка Московская перспектива, интервью с Павлом Галкиным (группа «Паритет»); «Российская газета», 2026
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: жилая комната со своей кроватью, столом, шкафом и замком | 9–14 м² на комнату оценка наш расчёт; СанПиН 42-121-4719-88, п. 3.6, 1988 |
| модуль: общая кухня со столом и холодильником на каждую комнату | по проекту |
| модуль: два санузла на пять комнат | по проекту |
| модуль: стиральная машина и сушилка для белья | по проекту |
| модуль: быстрый интернет и замки на дверях комнат | по проекту |
Где уже работает
Общежития и кампус УрФУ
Россия, ЕкатеринбургБолее 14 тыс. мест для иногородних, и всё равно часть первокурсников ждёт места. По оценке Всероссийского студенческого союза, в вузах не хватает от 25 до 80% мест в общежитиях. Это спрос, который не закрывают вузы и который идёт в частные комнаты.
Студенческие коммуналки застройщика «Паритет»
Россия, ТюменьЭто пока концепция, а не работающий объект: покомнатная сдача трёхкомнатных квартир инвесторам. Кампус откроют в конце 2028 года, заметный спрос застройщик ждёт с 2029 года. Показывает, что рынок уже думает о такой модели, сдачу по комнатам рядом с вузом можно начать сегодня.
Оценки
- Вложения
1 из 5
Мебель, замки, стиральная машина и интернет в готовой квартире: около 400 тыс. ₽ на пять комнат (наш расчёт). Покупка жилья сюда не входит.
- Выручка
1 из 5
Пять комнат по 15 тыс. ₽ при 85% заполненности дают около 64 тыс. ₽ выручки в месяц; после коммунальных и налога остаётся около 41 тыс. ₽. Больше комнат нет, потолок задан квартирой.
- Зрелость спроса
4 из 5
Спрос сложившийся: комнаты в аренде подорожали на 11% за год (Мир квартир, сентябрь 2026), нехватка общежитий 25–80% (Всероссийский студенческий союз). Не 5: молодые студенты уходят в студии на двоих, а вузы строят новые общежития.
Похожие форматы
- жильёпосёлок на 40 участков по 9 соток
- Вложения
- больше 3 млн ₽ на участокфакт
- сети, дороги и соцобъекты; Совет Федерации, 2022
- Участок
- около 5 га на 40 участковоценка
- 40 × 9 соток плюс 30% на дороги
- жильётри дома по 100 м² для долгосрочной аренды
- Вложения
- 6–7,5 млн ₽ на дом 100 м²оценка
- Самолёт Плюс, 2024
- Участок
- 5–25 соток на 1–5 домовоценка
- Российская газета, 2021
- жильёмалоэтажный дом на 16 квартир в аренду
- Вложения
- от 99 тыс. ₽ за м² квартироценка
- СИС, 01.04.2026
- Участок
- от 0,15 га на 16 квартироценка
- наш расчёт
Данные проверены 01.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.