Здесь будет малоэтажный дом на 16 квартир в аренду
- Вложения
- от 99 тыс. ₽ за м² квартироценка
- Участок
- от 0,15 га на 16 квартироценка
- Экспресс-оценка
- 24 900 ₽, 3 рабочих дня
Малоэтажный дом, где все 16 квартир-студий принадлежат вам и сдаются жильцам на год и дольше. По одной квартиры не продают.
жильё, ядро объекта. Платёж приходит каждый месяц, но вложения возвращаются годами: формат для владельца земли, который не спешит с деньгами.
Почему сейчас
Ставка долгой аренды студии или однушки в 20 крупных городах за лето 2026 года выросла на 1,4%, до 29 200 ₽ в месяц, но к прошлому году в 13 из 20 городов аренда подешевела. факт «Домклик» в РИА Недвижимость, 11.08.2026
Какой нужен участок
- Площадь
от 0,15 га на дом из 16 квартир с парковкой оценка
наш расчёт, 10.2026Дом на три этажа занимает около 215 м² (640 м² ÷ 3). Парковка на 16 машин по 25 м² даёт 400 м², проезды, мусорная и детская площадки ещё около 800 м². Итого около 0,15 га. Нормы парковки и озеленения задают правила застройки вашего города, проверьте их до проекта.
- Виды разрешённого использования
2.1.1Малоэтажная многоквартирная жилая застройка
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
в городе или посёлке с работодателями оценка
«Домклик» в РИА Недвижимость, 11.08.2026Ставки аренды растут в городах-миллионниках и падают в Петербурге и Владивостоке (РИА, 11.08.2026). Для малого города данных о ставках нет, спрос там зависит от числа работающих без своего жилья.
- Что должно быть рядом
электричество, вода и канализация на дом, подъезд и парковка, рядом работа, школа или вуз, остановка
- Сети
Электричество, водоснабжение, канализация, отопление и интернет на весь дом, приборы учёта на каждую квартиру. Газ и вывоз мусора по месту.
- Ограничения
Вид использования 2.1.1 «Малоэтажная многоквартирная жилая застройка» (классификатор П/0412, ссылка). Допустимая этажность и плотность застройки заданы правилами землепользования вашего города. Легального определения «доходный дом» в законе нет, это слово из теории, пишет «Статут» в подборке КонсультантПлюс (ссылка). По Жилищному кодексу у наёмного дома должен быть один владелец, который сдаёт квартиры по договору найма (Яндекс Недвижимость, ссылка). Налоги: самозанятый платит 4% при сдаче жилья физлицам и 6% при сдаче ИП и компаниям, но доход самозанятого не может быть больше 2,4 млн ₽ в год (Клерк, ссылка). Дом на 16 квартир даёт около 5 млн ₽ в год, поэтому нужен ИП или компания, какой режим выбрать, решает бухгалтер. Управляющая компания берёт за долгую аренду 10% от арендной платы (ссылка), оценки от 5 до 10% приводит и ВРоста (ссылка).
Деньги
- Цена
970 ₽ за м² в месяц, или 29 200 ₽ за студию 30 м² оценка
«Домклик» в РИА Недвижимость; наш расчёт на 30 м², 11.08.202629 200 ₽ в месяц — средняя по России ставка студии и однушки 20–40 м² (факт «Домклик»), делим на 30 м², получаем около 970 ₽ за м² (наш расчёт). В Самаре 26 000 ₽, это около 870 ₽ за м². Квартиры побольше сдаются дешевле за метр.
- Вложения
99 235 ₽ за м² квартир, полная стоимость строительства по России оценка
Союз инженеров-сметчиков в публикации ЕРЗ, 01.04.2026Цифра для жилых домов массового спроса (типовые панельные и блочные), для малоэтажного дома под аренду может отличаться. На 480 м² квартир выходит около 47,6 млн ₽ (наш расчёт). Самарская область 107 307 ₽ за м², Московская 150 018 ₽, Санкт-Петербург 177 325 ₽.
- Класс вложений
4 из 5
по шкале: многоквартирный дом около 640 м² с сетями, лестницей и парковкой, нужны проект и стройка с нуля.
Расчёт в двух сценариях
Средний город России
Средняя ставка студии и однушки 29 200 ₽ в месяц на 30 м² и средняя по стране стоимость стройки жилья массового спроса
- Вложения
- 47,6 млн ₽
- Выручка в год
- 5,3 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 4 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 12 лет
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,55ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 15,3 млн ₽32% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 32,3 млн ₽68% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 37,9 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 11%
Самара
Ставка студии и однушки в Самаре 26 000 ₽ в месяц на 30 м² и стоимость стройки в Самарской области
- Вложения
- 51,5 млн ₽
- Выручка в год
- 4,8 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 3,6 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 14,4 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,46ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 13,8 млн ₽27% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 37,7 млн ₽73% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 34 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 11%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто покупает
Те, кто снимает студию или однушку на год и дольше. По этому сегменту, 20–40 м², «Домклик» считает ставки аренды в 20 крупных городах. факт «Домклик» в РИА Недвижимость, 11.08.2026
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: дом на 16 квартир-студий по 30 м², три этажа с общей лестницей | около 640 м² общей площади дома при 480 м² квартир оценка наш расчёт, 10.2026 |
| модуль: парковка на 12–16 машин и мусорная площадка | по проекту |
| модуль: колясочная и кладовые для жильцов | по проекту |
| модуль: помещение управляющего и приборы учёта на каждую квартиру | по проекту |
| модуль: детская или спортивная площадка во дворе | по проекту |
Где уже работает
ЖК «Сколково Парк»
Россия, МоскваОдин из первых арендных домов нового времени (с 2017 года): квартиры от 81 м² с дизайнерским ремонтом, аренда от 150 тыс. ₽, договор минимум на 11 месяцев, жильцы оформляют временную регистрацию. Показывает дорогой край формата.
Арендные дома «Дом.РФ»
РоссияГоскомпания сдаёт квартиры в собственных арендных домах у метро с ремонтом, аренда от 47 000 ₽. Показывает, что дом с единым владельцем и единой службой работает как бизнес.
Оценки
- Вложения
4 из 5
Дом около 640 м² стоит около 47,6 млн ₽ по средней стоимости строительства (Союз инженеров-сметчиков, 01.04.2026): сети, лестница, парковка и документы на стройку с нуля.
- Выручка
2 из 5
Выручка около 5,3 млн ₽ в год: 480 м² по 970 ₽ в месяц при пяти процентах пустых квартир. После расходов около 4 млн ₽, это около 8% от вложений. Яндекс Недвижимость называет для доходного дома в среднем 5% годовых.
- Зрелость спроса
3 из 5
Аренду снимают везде, но рынок насыщен: в 13 из 20 городов ставка за год упала (Домклик, август 2026), запрос «доходный дом» ищут 55 779 раз за 30 дней, но в основном ради истории, а «сколько стоит построить доходный дом» 9 раз (Яндекс Вордстат, 28.09.2026).
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Продуктовый магазин у дома
Магазин на первом этаже: жильцы берут продукты без выхода. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 150 м².
- Пункт выдачи заказов
ПВЗ в доме: жильцы забирают посылки на первом этаже. Вложения: 333–575 тыс. ₽ на пункт.
- Прачечная самообслуживания
Стирка для арендаторов: платят те, у кого нет машинки. Вложения: около 2 млн ₽ на 8 машин.
Похожие форматы
- жильёпосёлок на 40 участков по 9 соток
- Вложения
- больше 3 млн ₽ на участокфакт
- сети, дороги и соцобъекты; Совет Федерации, 2022
- Участок
- около 5 га на 40 участковоценка
- 40 × 9 соток плюс 30% на дороги
- жильётри дома по 100 м² для долгосрочной аренды
- Вложения
- 6–7,5 млн ₽ на дом 100 м²оценка
- Самолёт Плюс, 2024
- Участок
- 5–25 соток на 1–5 домовоценка
- Российская газета, 2021
- жильёнарезка 5 га на 41 участок по 9 соток
- Вложения
- около 165 тыс. ₽ на участокоценка
- дорога, столбы и межевание, наш расчёт
- Участок
- около 5 га на 41 участокоценка
- 41 × 9 соток плюс 25% на дорогу
Данные проверены 04.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.