Здесь будет помещение под диализный центр на 12 мест
- Вложения
- от 667 ₽ за м² в месяцоценка
- Площадь
- помещение около 300 м²оценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Первый этаж или отдельное здание на 300 м², которое вы готовите под сеть диализа и сдаёте ей на годы: лечение оплачивает фонд ОМС, вам платят арендой.
здоровье и дети, ядро объекта. Сдаёте помещение оператору, который сам лечит и сам получает деньги от ОМС: вам нужна площадь и инженерия, а не врачи.
Почему сейчас
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
около 300 м² помещения на 12 диализных мест оценка
ОСТ 91500.02.0001-2003 «Отделение диализа. Общие требования по безопасности», приложение 2 (приказ Минздрава № 190 от 25.04.2003)Наш расчёт по приложению 2 ОСТ: зал 12 × 10 = 120 м², остальные помещения по минимальным площадям 172 м² (36 + 152 − 16), водоподготовка и концентраты ещё около 16 м²; в сумме около 300 м². Норматив 2003 года, действующий порядок оказания помощи по нефрологии не сверяли.
- Виды разрешённого использования
3.4.1Амбулаторно-поликлиническое обслуживание
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
нет данных нет данных
Расстояние до дома пациента в открытых источниках не нашли. Пациенты ездят три раза в неделю; жители Советска просили открыть центр у себя, потому что в Черняховск и Калининград ездить тяжело (Дзен, «Новый Калининград»).
- Что должно быть рядом
жилые дома, первый этаж с отдельным входом, остановка
- Где открыть
Отдельное здание, в офисном здании
Диализ близок к стационарам частных клиник, которые в жилом доме не допускаются (СП 54.13330.2022, п. 4.15).
- Этаж
Первый этаж
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка
- Лицензия
Медицинская, её получает арендатор
- Сети
Электричество с запасом под аппараты и водоподготовку, холодная и горячая вода, канализация, приточно-вытяжная вентиляция. В диализном отделении держат 20–24 °С при влажности 40–60%, шум в зале не выше 58 дБ, ширина зала не меньше 3,2 м (ОСТ 91500.02.0001-2003, пп. 4.18, 4.23 и 4.13, ссылка).
- Ограничения
Нужны отдельное помещение для воды и концентратов, стерилизационная и разделённые потоки персонала и пациентов (ОСТ 91500.02.0001-2003, приложение 2). Лицензию на медицинскую деятельность получает арендатор. Нормы 2003 года и санитарные правила для медорганизаций: какая редакция действует после 1 сентября 2026 года, не проверяли, это уточняет оператор.
Деньги
- Цена
667–2 842 ₽ за м² в месяц оценка
Т-Бизнес секреты, «Бизнес-план кафе» (региональный центр); IBC Global в «РБК Краснодар» (главная улица Краснодара), 02.07.2026Нижняя цифра: 100 000 ₽ в месяц за 150 м² в региональном центре, то есть 667 ₽ за м² (Т-Банк, план кафе). Верхняя: 34,1 тыс. ₽ за м² в год с НДС на ул. Красной в Краснодаре, декабрь 2025, делим на 12 и получаем 2 842 ₽ в месяц (ссылка). Это ставки торговых помещений: ставок под диализ и медицину в открытых источниках не нашли.
- Вложения
35 000 ₽ за м² на ремонт под медицину, без покупки помещения оценка
Medesk, «Как открыть медцентр по франшизе: пошаговая инструкция 2026»Источник называет ремонт под СанПиН и требования франчайзера «от 20 000 до 50 000 рублей за квадратный метр»; берём середину. Для 300 м² это 10,5 млн ₽. Цифра общая для медцентров, не для диализа. Что оборудование (аппараты, водоподготовку) ставит сам оператор, — допущение.
- Класс вложений
3 из 5
по шкале: здание строить не надо, но нужны вода, канализация, вентиляция и перегородки под полтора десятка помещений; около 10,5 млн ₽ на 300 м² (оценка: 300 × 35 000 ₽), середина шкалы.
Расчёт в двух сценариях
Региональный центр
100 000 ₽ в месяц за 150 м² в региональном центре по плану Т-Банка, 667 ₽ за м². Допущение: договор с сетью на 10 лет, пустует 0%
- Вложения
- 10,5 млн ₽
- Выручка в год
- 2,4 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 2,2 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 4,9 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,36не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 8,3 млн ₽79% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 2,2 млн ₽21% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 20,6 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 11%
Главная улица большого города
34,1 тыс. ₽ за м² в год с НДС на ул. Красной в Краснодаре, то есть 2 842 ₽ в месяц; допущение: пустует 5%. Потолок, а не ожидание
- Вложения
- 10,5 млн ₽
- Выручка в год
- 9,7 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 8,7 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 1,2 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 5,50не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 8,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 2,1 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 83,3 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 11%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Арендатор: сеть или частный оператор диализа, который лечит по полисам ОМС. Пациент приезжает три раза в неделю на сеанс около четырёх часов, поэтому центр нужен рядом с домом. Тариф зависит от региона: в Калининградской области в 2024 году частные центры получали 7 435–7 584 ₽ за процедуру. факт «Новый Калининград» (пересказ на Дзене): кто делает гемодиализ в области, данные терфонда ОМС за январь–май 2024
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: диализный зал на 12 мест | 120 м² оценка ОСТ 91500.02.0001-2003 «Отделение диализа. Общие требования по безопасности», приложение 2 (приказ Минздрава № 190 от 25.04.2003) |
| модуль: водоподготовка, концентраты и стерилизационная | около 36 м² оценка ОСТ 91500.02.0001-2003 «Отделение диализа. Общие требования по безопасности», приложение 2 (приказ Минздрава № 190 от 25.04.2003) |
| модуль: служебные помещения, вестибюль, санузлы, смотровая | около 152 м² оценка ОСТ 91500.02.0001-2003 «Отделение диализа. Общие требования по безопасности», приложение 2 (приказ Минздрава № 190 от 25.04.2003) |
| модуль: отдельный вход и пандус | по проекту |
| модуль: парковка для такси и машин сопровождающих | по проекту |
Где уже работает
Сеть центров «Нефрокеа» (Фрезениус)
Россия, 92 центраНа сайте сети список из 92 центров по стране: это покупатели помещений под диализ.
Центр «Фрезениус Нефрокеа» в «РЖД-Медицине»
РоссияСеть арендовала помещения клинической больницы с 2016 года по договору на десять лет. В 2026 году арендодатель отказался его продлить: срок и риск смены арендатора видны на живом примере.
«Амбулаторный диализный центр»
Россия, Черняховск Калининградской областиЕдинственный центр на востоке области: за январь–май 2024 года 32 пациента и 1 830 процедур, средняя цена процедуры 7 435 ₽.
Оценки
- Вложения
3 из 5
Около 10,5 млн ₽ на 300 м² (оценка: 300 × 35 000 ₽ за ремонт под медицину). Зал, водоподготовка и полтора десятка служебных помещений требуют инженерии, но здание строить не надо.
- Выручка
2 из 5
Вы получаете аренду, а не выручку центра: 300 м² по 667 ₽ в месяц дают около 2,4 млн ₽ в год, после расходов собственника около 2,2 млн ₽ (расчёт). Для оператора это малая часть: центр на 12 мест при 7 435 ₽ за процедуру берёт десятки миллионов в год (оценка), поэтому платить он может. Но ставки под диализ мы не нашли.
- Зрелость спроса
4 из 5
Услуга сложившаяся и оплачивается из ОМС, запрос «диализ» набирает 80 179 показов за 30 дней (Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026). Покупателей помещений мало: несколько сетей и местные клиники, а решение зависит от тарифа ОМС в регионе.
Похожие форматы
- здоровье и детистоматология на три кресла
- Вложения
- около 10 млн ₽ на три креслаоценка
- пересчёт цен MD System, 2026
- Площадь
- помещение 60–150 м²оценка
- СП 2.1.4284-26; MD System
- здоровье и детиветеринарная клиника на 100 м² с хирургией
- Вложения
- от 3 млн ₽ на клиникуоценка
- hf.ru, смета трёх форматов
- Площадь
- помещение 90–120 м²оценка
- hf.ru, форматы клиник
- здоровье и детигородской спа-центр с хаммамом на 200 м²
- Вложения
- 5–10 млн ₽ на спа-центроценка
- Chillspa.ru, без помещения
- Помещение
- помещение 150–300 м²оценка
- Salistica; Glowfranshiza
Данные проверены 01.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.