Здесь будет кофейня с кухней на 30 мест
- Вложения
- около 4,5 млн ₽ на 30 местоценка
- Площадь
- помещение 90–150 м²оценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Кофейня с кухней, где местные завтракают и обедают, а прохожие берут кофе с собой.
торговля и еда, ядро объекта. Работает сама по себе: за кофе и едой приходят из соседних домов и с ближайшей остановки.
Почему сейчас
По данным Росстата, на конец 2025 года в России работали 107,9 тыс. ресторанов, кафе и баров, на 2,7% больше, чем годом раньше. факт Росстат, «Число ресторанов, кафе, баров», 2025
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
90–150 м² помещения на 30–50 мест оценка
Т-Бизнес секреты, «Бизнес-план кафе»; «Главстрой Регионы» в «Российской газете», 02.07.2026Кафе на 50 мест нужно около 150 м², по 3 м² на место (Т-Банк), на 30 мест около 90 м². Кофейне с посадкой девелоперы советуют до 150 м², формату «кофе с собой» хватает 30–80 м² (ссылка). В жилом доме больше 50 мест нельзя (СП 54.13330.2022, п. 4.15).
- Виды разрешённого использования
4.6Общественное питание
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
в черте города оценка
«Главстрой Регионы» в «Российской газете», 28.05.2025Кофейне нужно не меньше 2,5–3 тыс. прохожих в день в пешей доступности, до 60% новых кофеен открываются на первых этажах жилых и офисных зданий (оценки девелоперов).
- Что должно быть рядом
жилые дома, поток пешеходов
- Где открыть
В жилом доме, отдельное здание, в офисном здании, в торговом центре
Во встроенном помещении жилого дома допускается не больше 50 мест, без музыки и не позже 23:00 (СП 54.13330.2022, п. 4.15)
- Этаж
Первый этаж
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка
- Сети
Электричество с запасом под кухню и кофемашину, горячая и холодная вода, канализация с жироуловителем, своя приточно-вытяжная вентиляция кухни (СанПиН 2.3/2.4.4282-26, п. 15 и 18). Если в помещении чего-то нет, это делают за свой счёт до открытия (Т-Бизнес секреты, 02.07.2026).
- Ограничения
В жилом доме кафе нужен отдельный вход с улицы (СП 54.13330.2022, п. 4.6), в нём не больше 50 мест и нельзя работать после 23:00, время уточняет местная власть (п. 4.15). Вентиляция встроенного помещения автономная (п. 9.13). Машины с продуктами разгружают с торца дома без окон или со стороны улицы, со двора с подъездами и окнами квартир нельзя (п. 4.18, текст свода: ссылка). Санитарные правила: с 1 сентября 2026 года вместо СанПиН 2.3/2.4.3590-20 действует СанПиН 2.3/2.4.4282-26 (ссылка). По нему вытяжка кухни отдельная от других помещений (п. 15), в жилом доме соблюдают требования к условиям проживания (п. 14), а от 25 мест нужны отдельные туалеты для гостей и персонала (п. 34). Шум и холодильные машины рядом с квартирами ограничивает СанПиН 2.1.3684-21, п. 136–139 (ссылка). Вид разрешённого использования 4.6 «Общественное питание»; в многоквартирном доме помещения для обслуживания жителей уже разрешены видами 2.5 и 2.6, если занимают не больше 20% и 15% площади дома (классификатор П/0412, ссылка).
Деньги
- Цена
469–845 ₽ средний чек в кофейне и в кафе факт
Эвотор, фискальные данные малого и среднего бизнеса за I полугодие 2026 года, 13.07.2026- Вложения
около 4,5 млн ₽ на кофейню с кухней на 30 мест, без покупки помещения оценка
Т-Бизнес секреты, «Бизнес-план кафе», 02.07.2026Наш расчёт: 7,41 млн ₽ на ремонт, мебель, кухню, кофемашину и посуду кафе на 50 мест и 150 м² в региональном центре × 30/50 ≈ 4,5 млн ₽. Сверху запас на первые три месяца зарплат и аренды (у Т-Банка 4,3 млн ₽ на 50 мест) и вытяжка выше крыши, если её в доме нет. Мини-кофейня без кухни стоит от 2 млн ₽ (каталог franshiza.ru в «Российской газете», цифра продавцов франшиз).
- Класс вложений
2 из 5
по шкале: стройки нет, но кухне нужны своя вытяжка, жироуловитель и запас мощности, поэтому сложнее минимума; до корпуса и блока на 200–300 м² далеко.
Расчёт в двух сценариях
Спальный район
Гости сидят и едят, как в кафе: 80 чеков в день по 754 ₽. Такой средний чек был в кафе и столовых в августе 2026 года (Чек Индекс). Поток допускаем: у Т-Банка кафе на 50 мест пробивает 100 чеков в день, на 30 мест это 60, плюс 20 чеков кофе с собой
- Вложения
- 4,5 млн ₽
- Выручка в год
- 21,7 млн ₽
- Операционная прибыль
- 3,6 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 1,3 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 5,24не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 3,6 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 900 тыс. ₽20% вложений, минимум 20%
Поток у метро или остановки
Больше берут кофе с собой: 150 чеков в день по 469 ₽, это средний чек кофейни за I полугодие 2026 года (Эвотор). Поток допускаем: 5% от 3 000 прохожих в день, минимального трафика для кофейни по оценке девелоперов в «Российской газете»
- Вложения
- 4,5 млн ₽
- Выручка в год
- 25,3 млн ₽
- Операционная прибыль
- 6,3 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 0,7 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 9,21не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 3,6 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 900 тыс. ₽20% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = чеков в день × средний чек × дни работы в году. Операционная прибыль = выручка − себестоимость − 12 × (постоянные расходы + аренда). Если помещение ваше, в аренде стоит сумма, которую вы получали бы, сдав его: так прибыль честно сравнивается со сдачей. Вложения = ремонт, оборудование и запуск + покупка участка или помещения. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто приходит
Жители соседних домов и те, кто идёт мимо к остановке: утром берут кофе с собой, днём и в выходные завтракают и обедают. В чеке кофейни в среднем 3,1 позиции, напитки дают 70% выручки. факт Чек Индекс (Платформа ОФД), «За кофейным теплом», 10.2025
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: зал на 30 мест с барной стойкой и кофемашиной | около 90 м² на всё помещение вместе с кухней оценка Т-Бизнес секреты, «Бизнес-план кафе», 02.07.2026 |
| модуль: кухня со своей вытяжкой и жироуловителем | по проекту |
| модуль: стойка кофе с собой у входа | по проекту |
| модуль: витрина с выпечкой и десертами | по проекту |
| модуль: летняя веранда у входа | по проекту |
| модуль: пункт выдачи Wildberries внутри кофейни, в городах от 300 тыс. жителей так можно с сентября 2026 года | по проекту |
Где уже работает
Сеть кофеен «Здрасте»
Россия, начинали в ПодмосковьеНачинали с кофейни в спальном районе и отказались от формата «кофе с собой»: все новые точки открывают с кухней, где завтракают, работают и встречаются с друзьями. По словам основателя, кухня подняла и чек, и частоту визитов.
Кофейня «люди.кофе» у Автовокзала
Россия, Екатеринбург, ЖК «Нескучный сад»Недорогая кофейня с большими завтраками, супами и горячим в новом жилом квартале у транспортного узла, напитки по 150–300 ₽. До неё бистро в этом помещении несколько лет меняло концепцию и закрылось: формат подбирают под район.
Komeda's Coffee
ЯпонияЯпонская сеть называет свои кофейни «гостиной района»: широкие диваны, крепкие столы, полное обслуживание и привычное меню к кофе, чтобы соседям было удобно задержаться.
Оценки
- Вложения
2 из 5
Стройки нет: ремонт, мебель, кухня и кофейное оборудование, около 4,5 млн ₽ на 30 мест (пересчёт плана кафе Т-Банка). Дороже пункта выдачи или магазина из-за инженерии кухни.
- Выручка
3 из 5
Работает круглый год, но чек небольшой: 469 ₽ в кофейне и 845 ₽ в кафе (Эвотор, I полугодие 2026 года). 80 чеков в день по 754 ₽ дают около 1,8 млн ₽ в месяц, больше половины уходит на зарплаты и другие постоянные расходы.
- Зрелость спроса
4 из 5
Массовая привычка: 107,9 тыс. кафе, ресторанов и баров, запрос «кофейня» набирает 684 тыс. показов за 30 дней (Wordstat, 28.09.2026). Не 5: чеков в кофейнях в I полугодии 2026 года на 6% меньше, чем годом раньше (Эвотор), а запросы владельцев вроде «бизнес план кофейни» за год упали на 43% (исследование «Бюро концепций»).
Похожие форматы
- торговля и едапункт выдачи заказов на 50 м²
- Вложения
- 333–575 тыс. ₽ на пунктоценка
- РБК, стандарты Wildberries, 2025
- Площадь
- 40–120 м², первый этажфакт
- Wildberries, требования к аренде
- торговля и едааптека на 70 м² в спальном районе
- Вложения
- 1,4–2,5 млн ₽ на аптекуоценка
- Клеверенс, смета 2026
- Площадь
- помещение 40–100 м²оценка
- требования аптечных сетей
- торговля и едавыставка бань-бочек на 4 образца у трассы
- Вложения
- около 1,1 млн ₽ на площадкуоценка
- наш расчёт по дилерской цене
- Участок
- площадка 0,05–0,1 га у трассыоценка
- наш расчёт; Profcom
Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.