Здесь будет даркстор на 400 м²
- Вложения
- около 8 млн ₽ на 400 м²оценка
- Помещение
- помещение 250–600 м²оценка
- Экспресс-оценка
- 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Первый этаж или цоколь в жилом районе на 250–600 м², который вы сдаёте сети быстрой доставки: внутри склад и холодильные камеры, покупателей нет.
склад и производство, ядро объекта. Отличается от склада последней мили местом: это помещение в жилом квартале, и сеть платит за расположение у домов.
Почему сейчас
оценка Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026
За 12 месяцев запросов на 4,8% меньше. Вордстат показывает интерес покупателей, а не сделки. Запросов владельцев помещений про даркстор без шума в выборке нет: сети ищут помещения сами, через свои страницы для арендодателей.
Какое нужно помещение
- Площадь
250–600 м² помещения оценка
«Яндекс Лавка», QP Estate, «ВкусВилл», 2026Нижняя граница: «Лавка» от 200 м² (страница для арендодателей), на странице франшизы Лавки от 350 м²; «Самокат» по оценке брокера 150–400 м². Верхняя: «ВкусВилл» ищет 600–1 000 м² (ссылка). Сети называют разные цифры, мы берём середину между ними.
- Виды разрешённого использования
4.4Магазины6.9Склад
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
1,5–2 км радиус жилых кварталов вокруг помещения оценка
QP Estate, «Самокат» и «Яндекс Лавка» как арендаторы, без датыСеть смотрит на плотность квартир в этом радиусе и на подъезд для курьеров, а не на первую линию. Сколько квартир нужно, данных нет.
- Что должно быть рядом
жилой район вокруг, нежилое помещение на первом этаже или в цоколе, разгрузка не со двора с жилыми подъездами, круглосуточный доступ для курьеров
- Где открыть
Отдельное здание, в офисном здании, в производственном или складском здании
Во встроенном помещении не допускаются склады любого назначения и работа после 23:00 (СП 54.13330.2022, п. 4.15)
- Этаж
Первый этаж, цоколь или подвал
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация, потолок от 2,5 м, электричество от 35 кВт
- Сети
Мощность: «Лавка» от 35 кВт, «Самокат» по брокеру 30–60 кВт, «ВкусВилл» для своего даркстора от 150 кВт. Потолок от 2,5 м (Лавка) или от 2,7 м (QP Estate), проёмы от 0,9 м, отопление, вода, канализация и вентиляция в арендуемом контуре.
- Ограничения
Во встроенных помещениях жилых домов СП 54.13330.2022 (п. 4.15) не допускает склады любого назначения и магазины после 23 часов; санитарные правила запрещают разгрузку со стороны двора с жилыми входами и промышленные холодильники над жилыми комнатами, под ними и рядом (СанПиН 2.1.3684-21, пп. 137–139); блоки кондиционеров на фасаде нужны с решением собрания собственников (все три пункта по обзору Фридом, ссылка). Прямого запрета дарксторов в федеральном законе на сентябрь 2026 года нет, но проверяющие приостанавливали работу дарксторов в жилых домах («Российская газета», 22.04.2024, ссылка). Главный риск: шум холодильников, ночная разгрузка и курьеры у входа, при жалобах сеть чаще уходит, чем спорит (QP Estate).
Деньги
- Цена
1 000–1 800 ₽ за м² в месяц оценка
QP Estate, «Самокат» и «Яндекс Лавка» как арендаторы, без датыОценка брокера по Петербургу: ближе к 1 000 ₽ сети платят за цоколи и дворовые корпуса, ближе к 1 800 ₽ за плотные кварталы с хорошей разгрузкой. Торговые сети в тех же районах подписываются по 2 000–3 500 ₽. Ставок по региональным городам не нашли: там они, скорее всего, ниже.
- Вложения
20 000 ₽ за м² подготовки помещения оценка
Наше допущение; перечень согласований — Смарт Вэй, 2026Допущение без хорошего источника: пол и разгрузочная зона, вентиляция, усиление электрики до 35–150 кВт, санузел для курьеров, пожарная сигнализация и согласования. Из прайса Смарт Вэй по реконструкции: расчёт пожарных рисков от 90 000 ₽, согласование перепланировки под ключ от 1 000 000 ₽. Подключение дополнительной мощности и оборудование арендатора (холодильные камеры) сюда не входят.
- Класс вложений
2 из 5
по шкале: готовое помещение без стройки корпуса, около 8 млн ₽ на 400 м² (оценка: 400 × 20 000 ₽), ближе к нижней части шкалы.
Расчёт в двух сценариях
Цоколь или дворовое помещение
Нижняя граница 1 000 ₽ за м² в месяц для цоколей и дворовых корпусов. Допущение: пустует 8% из-за короткого договора и права выхода за 2–3 месяца
- Вложения
- 8 млн ₽
- Выручка в год
- 4,4 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 3,8 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 2,1 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 2,66не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 6,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 1,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 31,3 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Плотный квартал, удобная разгрузка
Верхняя граница 1 800 ₽ за м² в месяц для плотных кварталов с хорошей логистикой. Допущение: пустует 8%
- Вложения
- 8 млн ₽
- Выручка в год
- 7,9 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 6,8 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 1,2 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 4,78не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 6,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 1,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 56,3 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: помещение со складом, холодильной и морозильной камерами, зоной сборки и комнатой курьеров | 400 м² оценка «Яндекс Лавка» (от 200 м²), QP Estate (150–400 м²), «ВкусВилл» (600–1 000 м²), 2026 |
| модуль: зона разгрузки для одного грузовика до 5 тонн, не со стороны жилых подъездов | по проекту |
| модуль: велопарковка у входа на 12 велосипедов (требование «Лавки») | по проекту |
| модуль: места под наружные блоки кондиционеров и холодильников, от 4 штук | нет данных нет данных |
Где уже работает
«Яндекс Лавка»: страница для арендодателей
РоссияПубликует список пожеланий: от 200 м², потолок от 2,5 м, мощность от 35 кВт, круглосуточный доступ и разгрузка не со стороны жилых подъездов.
«ВкусВилл»: торговые площади для аренды
РоссияДля дарксторов просит отдельное помещение или склад на 600–1 000 м² в один уровень, от 150 кВт и парковку на 25 легковых машин.
«Самокат»: дарксторы в жилых кварталах
Россия, Санкт-Петербург и другие городаБерёт 150–400 м² (удобнее 200–300) на первом этаже или в цоколе. Своей страницы с требованиями у сети нет (Фридом, проверка 30.09.2026).
Оценки
- Вложения
2 из 5
Готовое помещение на 400 м² требует около 8 млн ₽ подготовки (400 × 20 000 ₽, допущение). Корпус строить не нужно, но электрику и разгрузку делаете вы.
- Выручка
3 из 5
Одна ставка на несколько лет: 1 000–1 800 ₽ за м² в месяц, для 400 м² это 4,8–8,6 млн ₽ в год до расходов. Арендатор обычно один и может выйти за 2–3 месяца.
- Зрелость спроса
4 из 5
Сети быстрой доставки ищут помещения постоянно и публикуют требования («Лавка», «ВкусВилл»). Не 5: запросов «доставка продуктов» за год на 4,8% меньше, и сеть выбирает точку по своей карте доставки.
Похожие форматы
- склад и производствосклад на 2 000 м² под арендатора у трассы
- Вложения
- 67,6 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- NF Group, ЦФО, март 2026
- Участок
- 0,36–0,5 га на склад 2 000 м²оценка
- плотность застройки 40–55%, NF Group
- склад и производствобетонный узел и цех плитки на 1 500 м²
- Вложения
- около 6 млн ₽ на узел и цехоценка
- Завод Монолит 74, цифры продавца
- Участок
- участок 0,3–0,6 гаоценка
- наш расчёт по Монолит 74
- склад и производствоангар на 1 000 м² под склад и технику
- Вложения
- от 8 млн ₽ за ангар 1 000 м²оценка
- цены производителей, наш расчёт
- Участок
- 0,2–0,3 га на ангар 1 000 м²оценка
- наш расчёт, площадка перед воротами
Данные проверены 01.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.