Здесь будет склад на 2 000 м² под арендатора у трассы
- Вложения
- 67,6 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- Участок
- 0,36–0,5 га на склад 2 000 м²оценка
- Экспресс-оценка
- 24 900 ₽, 3 рабочих дня
Сухой склад в один этаж, который вы строите по заданию арендатора и сдаёте ему на долгий срок.
склад и производство, ядро объекта
Почему сейчас
В 2025 году почти половину новых складов в регионах построили под конкретного арендатора: 1,8 млн м² из 4 млн м² ввода. факт NF Group, «Рынок складской недвижимости регионов России. Итоги 2025», с. 4
Какой нужен участок
- Площадь
0,36–0,5 га на склад 2 000 м² оценка
NF Group, блог «Виды и классификация складских комплексов», 17.02.20262 000 м² ÷ плотность застройки 0,40–0,55 = 3 600–5 000 м². Плотность — по классификации NF Group: класс А+ — 40–45%, класс А — до 55%. Проверка: у SEGRO в Ковентри склад 91 тыс. кв. футов стоит на 4,7 акра — около 44%. Норматив СП 42.13330.2016, табл. Г.1, щедрее: 740 м² участка на 217 м² одноэтажного непродовольственного склада, то есть около 0,68 га на 2 000 м². Предельный процент застройки задают ПЗЗ вашей зоны.
- Виды разрешённого использования
6.9Склад
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения
- Время до города
до 5 км до федеральной трассы факт
IBC Real Estate, «Классификация складской недвижимости: зачем она нужна и как устроена», 20.07.2026- Что должно быть рядом
трасса, промзона
- Сети
Электричество: складу нужно от 100 кВт до 10 МВт в зависимости от размера и оборудования (Zapusk Group в CRE.ru, 06.09.2024, ссылка). В классе А — отопление не ниже +14…+16 °C, спринклерное пожаротушение и своя подстанция с резервом мощности (IBC Real Estate, 20.07.2026). Вода, канализация, дорога с твёрдым покрытием для фур.
- Ограничения
Санитарно-защитная зона 50 м до жилья: склады от 300 м² относятся к V классу (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, п. 12.5.1, ссылка). ВРИ 6.9 «Склад» по классификатору Росреестра П/0412; 6.9.1 «Складские площадки» разрешает только хранение под открытым небом, корпус на нём не построить. На сельхозземле можно строить склады только для сельхозпродукции (ВРИ 1.15), для прочих нужен перевод земли в другую категорию. Предельный процент застройки задают ПЗЗ.
Деньги
- Цена
9 500–12 500 ₽ за м² в год без НДС и эксплуатационных расходов факт
NF Group, «Рынок складской недвижимости регионов России. Итоги 2025», с. 2 и 6- Вложения
67 600 ₽ за м² стройки факт
NF Group в пересказе CRE.ru: стоимость строительства складов, март 2026, 03.2026- Класс вложений
4 из 5
по шкале: одно капитальное здание без сложной инженерии, но по деньгам больше «корпуса и блока на 200–300 м²» из середины шкалы — склад 2 000 м² стоит около 135 млн ₽ без земли (оценка: 2 000 × 67 600 ₽).
Расчёт в двух сценариях
Под арендатора
Середина запрашиваемых ставок 9 500–12 500 ₽ в проектах под арендатора; склад строят под подписанный договор
- Вложения
- 135 млн ₽
- Выручка в год
- 22 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 20,9 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 6,5 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,02ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 80,5 млн ₽60% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 54,7 млн ₽40% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 174 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как готовый склад в регионе
Средняя ставка и доля пустующих площадей в готовых складах класса А в регионах
- Вложения
- 135 млн ₽
- Выручка в год
- 19,1 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 18,2 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 7,4 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,89ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 70,1 млн ₽52% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 65,1 млн ₽48% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 152 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Маркетплейс или сеть магазинов, реже дистрибьютор или транспортная компания. В регионах на онлайн-торговлю пришлось 55% всех складских сделок 2025 года, на розницу — 36%. Такой склад сдают на 10–15 лет, но при дорогих кредитах арендаторы всё реже готовы к таким срокам и чаще выкупают склад. факт NF Group, «Рынок складской недвижимости регионов России. Итоги 2025», с. 6
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: складской зал в один этаж | 2 000 м² оценка размер для примера; Яндекс Wordstat (исследование «Бюро концепций», 26.09.2026) и «Клерк» об условиях Ozon |
| модуль: площадка перед воротами для разворота и стоянки фур | около 1 900 м² оценка IBC Real Estate, «Классификация складской недвижимости: зачем она нужна и как устроена», 20.07.2026 |
| модуль: ворота докового типа с регулируемой высотой | по проекту |
| модуль: офис и бытовые помещения на антресоли | нет данных нет данных |
Где уже работает
Логистический комплекс для Ozon, ООО «НиноГрад»
Россия, Нижний Новгород, Московское шоссеИнвестор построил комплекс на 150 тыс. м² под одного арендатора. Так в регионах сейчас строят почти половину новых складов.
Платформа Ozon для аренды и строительства складов
Россия, регионыМаркетплейс сам ищет владельцев участков и складов: строить под него можно от 10 до 85 тыс. м², аренда долгосрочная, платежи раз в месяц с ежегодной индексацией.
SEGRO Park Coventry, склад для Volvo Group UK
Великобритания, КовентриСклад на 91 тыс. кв. футов, около 8 450 м², строят по заданию арендатора на участке 4,7 акра, около 1,9 га: застроено меньше половины участка.
Оценки
- Вложения
4 из 5
Капитальный корпус на 2 000 м² — около 135 млн ₽ без земли (2 000 × 67 600 ₽). Инженерия проще, чем у спа или бассейна, но по деньгам это выше середины шкалы.
- Выручка
3 из 5
Одна ставка круглый год: 9 500–12 500 ₽ за м² в проектах под арендатора, для 2 000 м² — 19–25 млн ₽ в год до расходов собственника. Но это один арендатор, а средняя ставка в регионах за 2025 год снизилась на 3%.
- Зрелость спроса
4 из 5
Рынок сложился: в регионах 22,6 млн м² качественных складов и рекордный ввод 4 млн м² за 2025 год, запросы «склад как бизнес» за год выросли на 14% (Wordstat). Не 5, потому что сделок стало на 44% меньше, а пустует уже 5,2% площадей.
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Столовая для рабочих и офисов
Столовая для сотрудников арендаторов: питание рядом с работой. Вложения: около 3,5 млн ₽ на 60 мест.
- Платная стоянка
Стоянка для фур, которые приехали на погрузку и ждут. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
Похожие форматы
- склад и производствобетонный узел и цех плитки на 1 500 м²
- Вложения
- около 6 млн ₽ на узел и цехоценка
- Завод Монолит 74, цифры продавца
- Участок
- участок 0,3–0,6 гаоценка
- наш расчёт по Монолит 74
- склад и производствоангар на 1 000 м² под склад и технику
- Вложения
- от 8 млн ₽ за ангар 1 000 м²оценка
- цены производителей, наш расчёт
- Участок
- 0,2–0,3 га на ангар 1 000 м²оценка
- наш расчёт, площадка перед воротами
- склад и производстводробилка бетона на 3 000 тонн в месяц
- Вложения
- около 18 млн ₽ на линиюоценка
- ECO protection, нижняя часть вилки
- Участок
- площадка 0,6–1 гаоценка
- пересчёт сметы ECO protection
Данные проверены 27.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.