Здесь будет фуд-холл на 500 м² с 10 корнерами

иллюстрация формата

Вложения: около 40 млн ₽ на зал 500 м²оценка
Помещение: помещение от 300 м²оценка
Экспресс-оценка: от 19 900 ₽, 3 рабочих дня

Зал с общей посадкой и десятью небольшими кухнями-корнерами, которые вы сдаёте поварам и рестораторам за долю от оборота.

торговля и еда, ядро объекта. Вы собираете гостей и не готовите сами: еду продают арендаторы, вам идёт процент с их оборота.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

В России на начало 2025 года работали 142 фуд-холла общей площадью 385,1 тыс. м², в 2024 году открыли 28 новых (NF Group). факт NF Group в пересказе kf.expert, 2025

Какое нужно помещение

Условное помещение, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

от 300 м² помещения оценка

ARTPEOPLE; Restoplace, 2026

Проекты агентства стартуют от 300 м². Средняя площадь новых фуд-холлов по NF Group 3 700 м²: это большие холлы в торговых центрах.

Виды разрешённого использования

4.6Общественное питание
4.2Объекты торговли (торговые центры, торгово-развлекательные центры (комплексы)

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

в черте города оценка

ARTPEOPLE, 2026

Фуд-холл живёт потоком людей: 72% открываются в торговых центрах, остальные у офисов и вокзалов.

Что должно быть рядом

поток пешеходов, вытяжка, жилые дома или офисы рядом

Где открыть

Отдельное здание, в офисном здании, в торговом центре

Предприятия питания и досуга больше чем на 50 мест не допускаются во встроенных помещениях жилого дома (СП 54.13330.2022, п. 4.15)

Этаж

Первый этаж, второй этаж и выше

Помещение

Вода и канализация, отдельная вытяжка

Сети

Электричество с большим запасом под десять кухонь, горячая и холодная вода, канализация с жироуловителями, вытяжка и приток воздуха на каждый корнер.

Ограничения

Каждый арендатор отвечает за свою кухню по правилам для общепита. В жилом доме вытяжке нужен отдельный вывод, залу отдельный вход. С 1 сентября 2026 года часть санитарных правил заменена (СанПиН 2.3/2.4.4282-26), редакцию проверьте.

Деньги

Цена

2 600–4 300 ₽ с м² зала в месяц оценка

наш расчёт по NF Group и ARTPEOPLE, 2026

Оборот арендаторов (450–500 гостей × 600–900 ₽ × 30 дней) × 16% доли собственника ÷ 500 м². Гостей в день взяли допущением: открытых данных нет.

Вложения

около 40 млн ₽ на зал 500 м² оценка

ARTPEOPLE, «Гастрокластер — инвестиции в еду», 2026

Цифра продавца: агентство строит такие проекты и называет 60–100 тыс. ₽ за м². Берём 80 тыс. ₽ × 500 м² = 40 млн ₽ без покупки помещения.

Класс вложений

4 из 5

по шкале: ремонт, десять кухонь с вытяжкой и инженерией и зал на 150 мест, около 40 млн ₽

Расчёт в двух сценариях

Объект

Площадь помещениям²

Вложения на м²₽

Диапазон агентства 60 000–100 000 ₽, берём середину 80 000 ₽ оценка ARTPEOPLE, «Гастрокластер — инвестиции в еду», 2026

Покупка помещения₽

0, если помещение уже ваше

Расходы собственника% дохода

Допущение: уборка общего зала и санузлов, коммунальные, администратор, реклама и мебель на замену

Чем различаются сценарии

Город в регионеМосква или Петербург

Доход с м² зала в месяц₽ в месяц

Корнеры без арендатора%

Город в регионе. Допущение: 450 гостей в день по 600 ₽. Оборот арендаторов 8,1 млн ₽ в месяц, 16% это 1,3 млн ₽, на 500 м² выходит 2 600 ₽. Часть корнеров пустует. оценка NF Group (чек 500–700 ₽); ARTPEOPLE (доля 15–17%), 2025
Москва или Петербург. Допущение: 500 гостей по 900 ₽. Оборот 13,5 млн ₽ в месяц, 16% это 2,2 млн ₽, на 500 м² выходит 4 300 ₽. оценка NF Group (чек в Москве 800–1 500 ₽); ARTPEOPLE, 2025

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Продажа

Ставка капитализации% в год

Торговая недвижимость Московского региона: 12–13,5% в I полугодии 2026, по регионам данных консультантов нет. По ней покупатель оценивает объект с арендатором: цена = чистый доход от аренды ÷ ставка. оценка NF GROUP, инвестиционный рынок, I полугодие 2026, в пересказе «Московской перспективы», 16.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Город в регионе

Допущение: 450 гостей в день по 600 ₽. Оборот арендаторов 8,1 млн ₽ в месяц, 16% это 1,3 млн ₽, на 500 м² выходит 2 600 ₽. Часть корнеров пустует.

Вложения: 40 млн ₽
Выручка в год: 14 млн ₽
Чистый доход от аренды: 9,1 млн ₽в год
Простая окупаемость: 4,4 года
Покрытие долга при кредите 70%: 1,51не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 32 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 8 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 70,2 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 13%

Москва или Петербург

Допущение: 500 гостей по 900 ₽. Оборот 13,5 млн ₽ в месяц, 16% это 2,2 млн ₽, на 500 м² выходит 4 300 ₽.

Вложения: 40 млн ₽
Выручка в год: 24,5 млн ₽
Чистый доход от аренды: 15,9 млн ₽в год
Простая окупаемость: 2,5 года
Покрытие долга при кредите 70%: 2,63не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 32 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 8 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 123 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 13%

Как считаем

Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто арендует

Компании друзей и семьи, которые выбирают еду каждый себе и садятся за общий стол, плюс офисы рядом на обед. В регионах чек 500–700 ₽. факт NF Group в пересказе kf.expert, 2025

Что внутри

Что	Площадь
якорь: общий зал на 150 мест с длинными столами	около 300 м² под посадку, 2 м² на место оценка r_keeper, «Фудкорты Москвы 2026»
модуль: десять корнеров с вытяжкой, плитой и стойкой выдачи	около 150 м² на десять корнеров, по 15 м² оценка Restoplace, «Фуд-холл, как открыть заведение», 2026
модуль: касса, мойка посуды, санузлы и склад	по проекту

Где уже работает

Фудкорт в ТВК «Тишинка»
Россия, Москва
Около 60 корнеров на 5 000 м² от японского рамена до сербской плескавицы, сцена для концертов и детская зона: верхний предел формата.
Vokzal 1853
Россия, Санкт-Петербург
Крупнейший в Европе фуд-молл: показывает, куда формат вырастает, а зал на 500 м² стоит на другом конце шкалы.

Оценки

Вложения
4 из 5
Десять кухонь с вытяжкой и зал на 150 мест: около 40 млн ₽ на 500 м².
Выручка
3 из 5
Доход идёт долей с оборота 15–17% и зависит от потока гостей; арендаторов нужно искать и менять.
Зрелость спроса
3 из 5
142 фуд-холла в стране и спрос в Вордстате +8,9% за год, но в регионах формат только приходит.