Заказать экспресс-оценку

Здесь будет агроотель на 8 номеров при молочной ферме

иллюстрация формата
Вложения
около 5 млн ₽ на номероценка
Участок
0,4–1 га под гостевую частьоценка
Экспресс-оценка
29 900 ₽, 5 рабочих дней

Небольшой отель с рестораном на землях действующей фермы: семьи из ближайшего города приезжают на выходные, едят то, что ферма делает сама, и остаются на ночь.

загородный отдых, ядро объекта. Отель держится на ферме: сыр, мясо и молоко с вашего двора становятся меню и причиной приехать.

Заказать экспресс-оценкуПосчитать окупаемость

Почему сейчас

С 1 сентября 2027 года фермер сможет построить на земле сельхозназначения гостевой дом и ресторан: участок до 5 га, застройка до 2 500 м². факт Президент России, справка к закону № 320-ФЗ от 04.08.2026

Какой нужен участок

146138С20 м
Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.
Площадь

0,4–1 га под гостевую часть оценка

наш расчёт; потолок участка по закону № 320-ФЗ — 5 га, 10.2026

Застройка: дом 250 м² + ресторан 150 м² = 400 м². Остальное: парковка на 10 машин (25 м² на место, допущение), дорожки, двор и зелёная полоса между гостями и скотным двором. Допущение: участок в 10–25 раз больше застройки, то есть 4 000–10 000 м². Закон держит потолок 5 га и 2 500 м² застройки.

Виды разрешённого использования
  • 4.7Гостиничное обслуживание
  • 4.6Общественное питание
  • 5.2.1Туристическое обслуживание
  • 1.15Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции
Категория земель

земли населённых пунктов; земли сельскохозяйственного назначения

Время до города

до 120 км от крупного города оценка

Seasons Life, подборка ферм «в радиусе 100–120 километров» от Москвы, 08.08.2026

Это радиус подборки журнала. Нормы расстояния нет, для региона данных нет.

Что должно быть рядом

дорога с твёрдым покрытием, вода

Сети

Электричество, вода и канализация или септик на 8 номеров и кухню. Для сельских гостевых домов Приказ Минэкономразвития № 617 допускает уличные туалеты и душ; отопление держит 18–24 °C в холодный период (по пересказу «Своё Фермерство», 26.07.2023). Подъезд с твёрдым покрытием, отдельный от скотного двора.

Ограничения

Сейчас гостиницу и ресторан на земле сельхозназначения не построить: статья 78 Земельного кодекса оставляет эти земли для сельхозпроизводства и связанных с ним целей (ссылка). С 1 сентября 2027 года закон № 320-ФЗ (ссылка) разрешает сельхозпроизводителю гостевые дома и ресторан на землях, не занятых угодьями: участок до 5 га, застройка до 2 500 м², продать объект отдельно от земли нельзя. Условие о расстоянии до других объектов хозяйства источники пересказывают по-разному: Ведомости (21.07.2026) пишут «не более 5 км», «Современный предприниматель» — «не менее 5 км»; сверьте с текстом закона. Перечень объектов и требования к ним утвердит Правительство. До этой даты фермеры ставят лёгкие некапитальные дома или ищут участок в населённом пункте с подходящим видом разрешённого использования. Для ресторана проверьте санитарные правила общепита: часть норм обновлена с 1 сентября 2026 года.

Деньги

Цена

2 000–10 100 ₽ за номер в сутки оценка

Seasons Life, «Дача для всех: десять экоферм», 08.08.2026

Цены по пяти фермам из подборки: «Три сестры» 2 000 ₽ без питания, «Коновалово» 2 900–4 900 ₽, «Ваньково» от 5 500 ₽ с завтраком и экскурсией, «Веретьево» от 10 000 ₽, «Кузнецово» от 10 100 ₽ с питанием и спа. Радиус до 120 км от Москвы: в регионах цены ниже, данных нет. В расчёте взято 7 000 ₽.

Вложения

5 000 000 ₽ на номер, без ресторана и земли оценка

наш расчёт: модульные номера по итогам госпрограммы (РБК) и стоимость м² гостиницы (m-rest.ru), 2026

Нижняя граница: 2,4–3,7 млн ₽ на модульный номер (РБК по данным Минэкономразвития, 12.11.2024, ссылка). Верхняя: 25 м² × 240–250 тыс. ₽ за м² гостиницы = 6,0–6,3 млн ₽ (m-rest.ru, 2026, цифра консалтингового блога). Взято 5 млн ₽ между ними. Ресторан на 30 мест: 7,5–13 млн ₽ (20–35 млн ₽ на 80 посадок по m-rest.ru), в расчёте 8 млн ₽: кухня и склад на ферме уже есть.

Субсидия

3–10 млн ₽ гранта «Агротуризм» на проект факт

Агроэксперт: интервью с представителем Минсельхоза, «Гранты и компенсации на развитие агротуризма в 2026 году», 02.07.2026
Класс вложений

4 из 5

по шкале: гостевой дом на 8 номеров и ресторан на 30 мест с кухней, без бассейна и спа; около 48 млн ₽ без земли (8 × 5 млн ₽ + 8 млн ₽ на ресторан) — выше середины шкалы.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Допущение: между «Ваньково» (от 5 500 ₽ с завтраком) и «Веретьево» (от 10 000 ₽). Фермы вокруг Москвы: от 2 000 до 10 100 ₽ оценка Seasons Life, «Дача для всех: десять экоферм», 08.08.2026

Допущение: 5 млн ₽ между модульным номером (2,4–3,7 млн ₽) и номером в гостинице по цене 240–250 тыс. ₽ за м² оценка РБК по данным Минэкономразвития; m-rest.ru, 12.11.2024

Допущение: низ вилки 7,5–13 млн ₽ на ресторан на 30 мест (20–35 млн ₽ на 80 посадок). Кухня и склад продуктов уже есть на ферме оценка m-rest.ru, финмодель отеля и ресторана, 2026

0, если земля уже ваша

Доля выручки до процентов по кредиту и налога на прибыль: средняя по средствам размещения России. Выручка ресторана и лавки в расчёт не входит оценка Росстат, показатели средств размещения по субъектам, 2025 (прокси)

Чем различаются сценарии
Как гостиницы по РосстатуКак гостевые дома по Росстату
Загрузка за год%
Регион

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Как гостиницы по Росстату

Занятые места в гостиницах и аналогичных средствах размещения за 2025 год: 269,2 млн ночевок на 2,22 млн мест. Это загрузка мест, не номеров

Вложения
48 млн ₽
Выручка в год
6,8 млн ₽
Операционная прибыль
1,7 млн ₽в год
Простая окупаемость
28,2 года
Покрытие долга при кредите 50%
0,33ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
6,6 млн ₽14% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
41,4 млн ₽86% вложений, минимум 20%

Как гостевые дома по Росстату

Иные средства размещения (гостевые дома и прочие) за 2025 год: 22,8 млн ночевок на 383,5 тыс. мест. Это загрузка мест, не номеров

Вложения
48 млн ₽
Выручка в год
3,3 млн ₽
Операционная прибыль
836 тыс. ₽в год
Простая окупаемость
57,4 года
Покрытие долга при кредите 50%
0,16ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
3,2 млн ₽7% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
44,8 млн ₽93% вложений, минимум 20%
Как считаем

Выручка = номеров × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = номеров × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 29 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто едет

Семьи с детьми из ближайшего города приезжают на выходные: смотрят животных, едят за столом фермы. Ночь в номере стоит от 2 000 до 10 100 ₽. оценка Seasons Life: десять ферм вокруг Москвы; СберБизнес Live, «Приручить туриста», 08.08.2026

Что внутри

ЧтоПлощадь
якорь: гостевой дом на 8 номеров

около 250 м² оценка

наш расчёт; Приказ Минэкономразвития № 617 о номерах в сельском туризме (в пересказе «Своё Фермерство»), 10.2026
модуль: ресторан на 30 мест с кухней из продуктов фермы

около 150 м² оценка

наш расчёт, 10.2026
модуль: лавка с сыром, мясом и хлебом из хозяйствапо проекту
модуль: парковка и дорожка к дому, отделённая от скотного дворапо проекту

Где уже работает

Оценки

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Ферма с сыроварней

Сыр и дегустации для гостей отеля: гости платят за продукт, который видели на месте. Вложения: около 2,5 млн ₽ на запуск.

Сельская хлебопекарня с развозом по сёлам

Свежий хлеб на завтрак гостям и на продажу соседям. Вложения: около 4 млн ₽ с фургоном.

Пасека на 50–100 ульев

Мёд в завтраки и в подарочные наборы на выезде. Вложения: 25 тыс. ₽ на улей с пчёлами.

Банные чаны под открытым небом

Чаны под открытым небом вечером: гости, которые уже на месте, платят за них отдельно. Вложения: 0,3–0,6 млн ₽ на один чан.

Похожие форматы

Данные проверены 04.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.