Здесь будет сауна с бассейном на четыре зала
- Вложения
- около 6 млн ₽ на четыре залаоценка
- Площадь
- помещение 150–250 м²оценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Четыре зала с парной, которые компании и пары снимают по часам, в отдельном здании или в нежилом помещении города.
услуги, ядро объекта. Гость едет в баню ради бани и без ночёвки. В каталоге sauna.ru на август 2026 года 1 303 работающих заведения, поэтому рядом с вашим помещением конкуренты почти наверняка есть.
Почему сейчас
факт Росстат, «Платное обслуживание населения в России. 2025», табл. 3.2, 2024
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
150–250 м² помещения на четыре зала оценка
Бизнес-план банного комплекса, beboss.ru; наш расчёт, 2026Расчёт: 130 м² на три бани в плане beboss.ru, то есть 43 м² на баню; на четыре зала около 170 м². Если здание отдельное, норма СП 42.13330.2016 (прил. Д) на баню как объект: 0,2–0,4 га участка: ссылка
- Виды разрешённого использования
3.3Бытовое обслуживание
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
в черте города оценка
Сайты саун Екатеринбурга: гость приезжает на 2–3 часа из соседних районов, 09.2026Парковка: одно машино-место на 5–6 гостей, которые моются одновременно (СП 42.13330.2016, табл. Ж.1).
- Что должно быть рядом
жилые дома, поток пешеходов, парковка
- Где открыть
Отдельное здание, в офисном здании, в торговом центре
Бани и сауны во встроенных помещениях жилого дома не допускаются (СП 54.13330.2022, п. 4.15)
- Этаж
Первый этаж, цоколь или подвал
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка
- Сети
Мощное электроснабжение под печи и водонагреватели, горячая и холодная вода, канализация, приточно-вытяжная вентиляция влажных залов. Без центральной канализации здание бани оборудуют локальными очистными сооружениями (СП 2.1.4284-26, п. 102).
- Ограничения
С 1 сентября 2026 года действует СП 2.1.4284-26 (постановление главного санитарного врача от 02.06.2026 № 20, срок до 01.09.2032, текст: ссылка). Пункт 102: бани и сауны размещают в отдельно стоящих зданиях или во встроенных помещениях общественных зданий, в многоквартирных домах нельзя. Посетители идут по схеме гардероб, раздевалка, мыльная, парильная; туалеты при раздевалках; для белья два отдельных помещения; уборка в течение дня, ежедневная с дезинфекцией и раз в неделю полная. В банях разрешены массаж, общепит, розничная торговля и бассейны при соблюдении своих разделов правил. Вид разрешённого использования 3.3 «Бытовое обслуживание», в нём бани названы прямо (классификатор П/0412).
Деньги
- Цена
1 200 ₽ в час за зал, медиана по стране факт
sauna.ru, «Сдать баню в аренду»: медиана часа в коммерческом зале по каталогу редакции, 08.2026- Вложения
около 6 млн ₽ на четыре зала в арендованном помещении оценка
sauna.ru, «Сколько стоит открыть баню»; наш расчёт, 08.2026Расчёт: 4 зала × 1,5 млн ₽ = 6 млн ₽. Ориентир sauna.ru: компактная почасовая точка в аренде 1–5 млн ₽, крупная реконструкция 15–50 млн ₽ (редакционная вилка, август 2026). В отзыве на странице каталога франшиз ex.ru (ссылка) сауна на 4 зала обошлась в 5,2 млн ₽ с ремонтом; это цифра продавца франшизы. Покупка или долгая аренда помещения не входит.
- Класс вложений
2 из 5
по шкале: готовое нежилое помещение, без стройки корпуса; но вода, канализация, вентиляция влажных залов и бассейны дороже минимума.
Расчёт в двух сценариях
Медиана по стране
Цена часа 1 200 ₽ — медиана каталога sauna.ru. Загрузка 40% от 16 часов: допущение, около 6,4 занятого часа в сутки на зал
- Вложения
- 6 млн ₽
- Выручка в год
- 11,2 млн ₽
- Операционная прибыль
- 2,2 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 2,7 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 2,12не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 4,8 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 1,2 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Осторожный, цена Екатеринбурга
Цена часа 800 ₽ — медиана Екатеринбурга и Новосибирска в каталоге sauna.ru, загрузка 30%: допущение для города без очереди на залы
- Вложения
- 6 млн ₽
- Выручка в год
- 5,6 млн ₽
- Операционная прибыль
- 1,1 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 5,4 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,06ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 3,7 млн ₽62% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 2,3 млн ₽38% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = залов × цена × загрузка × часы работы × 365 дней. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = залов × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто приходит
Компании друзей до 6–8 человек, пары и коллеги: снимают зал на 2–3 часа вечером и в выходные. Днём в будни зал чаще пустой. Доход гостей в открытых цифрах не нашли. оценка Сайт банного клуба «Жар-Пар», Екатеринбург: цена за 6 человек, дальше доплата, в будни минимальная аренда 2 часа, 09.2026
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: четыре зала с парной, душем и комнатой отдыха, в двух из них бассейн или купель | 35–45 м² на зал вместе с долей общих помещений оценка Бизнес-план банного комплекса, beboss.ru: 130 м² на три бани, 2026 |
| модуль: стойка администратора, раздевалка и туалеты при раздевалках | по проекту |
| модуль: бассейн или купель в каждом зале (по каталогу sauna.ru бассейн есть у 70% залов действующих заведений) | по проекту |
| модуль: отдельные комнаты для чистого и использованного белья, сушка белья | по проекту |
| модуль: буфет или зона с напитками, массаж и услуги банщика | по проекту |
| модуль: онлайн-запись с предоплатой и машино-место на каждые 5–6 гостей | по проекту |
Где уже работает
Сауна «Океаник»
Россия, Екатеринбургтри зала: финская сауна, хамам, инфракрасная сауна, большой бассейн, бильярд и караоке; залы сдают по часам
Сауны и бани «Автобар»
Россия, Екатеринбургнесколько залов с разной ценой, открыто круглосуточно; русская баня на дровах с бассейном стоит 2 300 ₽ в час
Сандуновские бани
Россия, Москваобщественные бани в центре Москвы с 1808 года: парные с веником, купели и бассейн; верхний край формата
Оценки
- Вложения
2 из 5
Готовое помещение и ремонт: 1–5 млн ₽ на компактную точку (sauna.ru, 2026), около 6 млн ₽ на четыре зала с бассейнами по нашему расчёту.
- Выручка
3 из 5
Выручка упирается в число залов и часов: четыре зала по 1 200 ₽ в час и 40% загрузки за 16 часов в сутки дают около 11 млн ₽ в год, из них остаётся 15–25% (Коммерсантъ, 21.01.2026).
- Зрелость спроса
5 из 5
Баня — массовая привычка: запрос «баня» набирает 7,05 млн показов за 30 дней (Wordstat, 28.09.2026), платные услуги бань и саун выросли до 44,3 млрд ₽ в 2024 году (Росстат). Рынок тесный: из 1 837 заведений каталога sauna.ru 463 закрыты.
Похожие форматы
- услугигончарная студия на 8 мест
- Вложения
- около 1,7 млн ₽ на студиюоценка
- смета hf.ru и план AlteraInvest
- Помещение
- помещение 70–100 м²оценка
- бизнес-план AlteraInvest
- услугидом быта на 60 м²: ателье и обувь
- Вложения
- около 1,4 млн ₽ на мастерскуюоценка
- наш расчёт по vc.ru и sravni.ru
- Помещение
- помещение от 40 м²оценка
- vc.ru и modulbank.ru, наш расчёт
- услугичетыре кабинета для репетиторов на час
- Вложения
- 1,7 млн ₽ на четыре кабинетаоценка
- пересчёт плана Т-Банка, 2026
- Помещение
- помещение 55–70 м²оценка
- центр «Гений», наш расчёт
Данные проверены 30.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.