Здесь будет магазин продуктов на 150 м²
- Вложения
- около 4,5 млн ₽ на 150 м²оценка
- Площадь
- помещение 60–200 м²оценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Магазин продуктов на первом этаже или в отдельном павильоне, где соседи каждый день берут хлеб, молоко, овощи и готовую еду.
торговля и еда, ядро объекта. Работает сам по себе, а если торговать не хочется, помещение от 100 м² можно сдать малому формату продуктовой сети.
Почему сейчас
По данным INFOLine, в I квартале 2026 года на десять крупнейших сетей пришлось 45,9% продаж продуктов в России, на 1,5 п.п. больше, чем кварталом раньше, а в небольших магазинах у дома в I полугодии было на 10% меньше чеков, чем годом раньше (Эвотор). факт INFOLine в Retail.ru, 08.05.2026
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
60–200 м² на первом этаже или в отдельном павильоне оценка
Т-Бизнес секреты; «Магнит», требования к помещениям, 28.07.2026Бизнес-план Т-Банка рассчитан на магазин около 30 м². Малым форматам «Магнита» нужны помещения 100–240 м² («ММ Мини») и 130–320 м² («Моя цена», ссылка), «Пятёрочка» рассматривает помещения от 305 до 700 м² (ссылка). Магазином у дома Эвотор называет точку с торговым залом до 300 м² и ассортиментом до 2 000 позиций (ссылка).
- Виды разрешённого использования
4.4Магазины
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
в черте города или посёлка оценка
Эвотор, «Магазин у дома: как это работает», 22.02.2023Главное отличие магазина у дома: до него пешком доходит много жителей (Эвотор, 2023).
- Что должно быть рядом
жилые дома, подъезд для разгрузки
- Где открыть
В жилом доме, отдельное здание
Во встроенном помещении жилого дома — не позже 23:00, без склада сверх нужд магазина и с загрузкой не со двора (СП 54.13330.2022, п. 4.15 и 4.18)
- Этаж
Первый этаж
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация
- Лицензия
Алкогольная, если продаёте алкоголь
- Сети
Электричество с запасом под холодильные витрины и камеру, вода, канализация, отопление. Для работников туалет и раковина с горячей и холодной водой (СП 2.3.6.4281-26, п. 30), туалеты вентилируются отдельно (п. 19), в жилом доме стоки фасовки и кулинарии идут отдельно от стоков дома (п. 17). Сети смотрят и на подъезды: «Пятёрочке» нужны вход без ступеней или пандус, зона разгрузки с подъездом для грузовика и парковка от 10 машиномест (ссылка).
- Ограничения
С 1 сентября 2026 года торговлю продуктами регулируют СП 2.3.6.4281-26 вместо СП 2.3.6.3668-20 (ссылка). В многоквартирном доме товар разгружают с торца дома, со стороны дороги или из закрытого дебаркадера, со двора с подъездами нельзя (п. 7 и 8; то же в СанПиН 2.1.3684-21, п. 138 и 139, ссылка). Под квартирами, над ними и рядом с ними нельзя ставить промышленное холодильное оборудование, кроме витрин и ларей в самом магазине (СанПиН 2.1.3684-21, п. 137). По СП 54.13330.2022 в жилом доме нельзя открыть магазин, работающий после 23:00 (время уточняет местная власть), рыбный магазин и склад, кроме склада самого магазина (п. 4.15, ссылка). Кулинарию внутри магазина открывают по правилам общепита (СП 2.3.6.4281-26, п. 9), в павильоне нужна раковина для мытья рук (п. 63). Продавать алкоголь в жилых домах всё сложнее: в I квартале 2026 года сети алкомаркетов закрывали точки из-за новых ограничений для первых этажей жилых домов (INFOLine в Retail.ru, ссылка). Вид разрешённого использования 4.4 «Магазины» (торговая площадь до 5 000 м²); в многоквартирном доме помещения для обслуживания жителей уже разрешены видами 2.5 и 2.6 (не больше 20% и 15% площади дома), куда через 2.7 входит 4.4 (классификатор П/0412, ссылка).
Деньги
- Цена
529 ₽ средний чек в продуктовом магазине у дома в I полугодии 2026 года факт
Эвотор, кассы малого и среднего бизнеса, 13.07.2026- Вложения
около 4,5 млн ₽ на магазин на 150 м², без покупки помещения оценка
Т-Бизнес секреты, «Бизнес-план магазина продуктов», 28.07.2026Наш пересчёт плана Т-Банка для магазина на 30 м² в региональном центре: ремонт по 10 тыс. ₽ за м², на 150 м² 1,5 млн ₽; витрины, холодильники, стеллажи и касса вчетверо больше, чем у Т-Банка, около 1,5 млн ₽; первая закупка товара около 1,5 млн ₽ (эксперт Т-Банка называет 300–400 тыс. ₽ для маленького магазина и около 1 млн ₽ для большого). Директор сети «Фудлавка» потратил на последний магазин 3,5 млн ₽: 1,5 млн на ремонт и 2 млн на оборудование и мебель. Запас на первые месяцы и лишняя мощность под холодильники идут сверху.
- Класс вложений
1 из 5
по шкале: косметический ремонт, витрины, холодильники и стеллажи в готовом помещении, без стройки. Отдельный павильон дороже: его надо построить и подключить.
Расчёт в двух сценариях
Сам торгую
250 чеков в день по 529 ₽, средний чек магазина у дома в I полугодии 2026 года (Эвотор): около 4 млн ₽ в месяц. Закупка 77% выручки при наценке около 30%, как в плане Т-Банка. Поток допускаем: у Т-Банка магазин на 30 м² пробивает 100 чеков в день
- Вложения
- 4,5 млн ₽
- Выручка в год
- 47,6 млн ₽
- Операционная прибыль
- 4,1 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 1,1 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 6,03не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 3,6 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 900 тыс. ₽20% вложений, минимум 20%
Сдаю сети
Допускаем, что сеть платит 500 ₽ за м² в месяц, 75 000 ₽ за 150 м²: это середина ориентира брокера UrbanRent для «Магнита у дома» (350–700 ₽). Здесь аренда пересчитана на чек: 250 чеков в день по 10 ₽. Малые форматы «Магнита» берут помещения от 100 м² («ММ Мини» 100–240 м², «Моя цена» 130–320 м²), «Пятёрочка» меньше 305 м² не берёт и советует сдавать такие помещения другим форматам. Ремонт под формат и оборудование на сети, поэтому вложений и расходов у вас в расчёте нет
- Вложения
- 0 ₽
- Выручка в год
- 900 тыс. ₽
- Операционная прибыль
- 900 тыс. ₽в год
- Простая окупаемость
- вложений нет
- Покрытие долга при кредите 70%
- без кредита
- Кредит, который проект обслужит
- 0 ₽
- Свои деньги
- 0 ₽0% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = чеков в день × средний чек × дни работы в году. Операционная прибыль = выручка − себестоимость − 12 × (постоянные расходы + аренда). Если помещение ваше, в аренде стоит сумма, которую вы получали бы, сдав его: так прибыль честно сравнивается со сдачей. Вложения = ремонт, оборудование и запуск + покупка участка или помещения. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто приходит
Соседи из домов в пешей доступности: по дороге домой берут хлеб, молоко, овощи и готовую еду. Средний чек в магазинах у дома в I полугодии 2026 года был 529 ₽, на 8% больше, чем годом раньше, а покупок стало на 10% меньше. факт Эвотор, кассы малого и среднего бизнеса, 13.07.2026
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: торговый зал с холодильными витринами, стеллажами и кассой у входа | около 100 м² торгового зала из 150 м² оценка Т-Бизнес секреты, «Бизнес-план магазина продуктов», 28.07.2026 |
| модуль: склад и холодильная камера, агрегат которой не стоит под квартирами | по проекту |
| модуль: кулинария с готовой едой | по проекту |
| модуль: пункт выдачи Wildberries внутри магазина, в городах от 300 тыс. жителей так можно с сентября 2026 года | по проекту |
| модуль: разгрузка с торца дома или со стороны улицы | по проекту |
Где уже работает
Формат «Магнит мини»
Россия, НовосибирскМалый формат «Магнита» на 80–200 м² и до 2 300 позиций, ассортимент подбирают под жителей квартала; первый в Новосибирске готовили в ЖК «Сакура» в 2025 году. Продуктовые сети теперь снимают и небольшие первые этажи: под «ММ Мини» «Магнит» ищет помещения на 100–240 м².
7-Eleven
ЯпонияВ магазины сети в Японии заходят около 20 млн человек в день. Компания пишет, что в магазин у дома идут быстро закончить покупки, за недорогими хорошими продуктами, свежей готовой едой и доставкой до двери: на этом держится формат.
Оценки
- Вложения
1 из 5
Косметический ремонт, витрины, холодильники, стеллажи и первая закупка товара: около 4,5 млн ₽ на 150 м² (пересчёт плана Т-Банка). Стройки нет, если это не отдельный павильон.
- Выручка
3 из 5
Чек небольшой, 529 ₽ (Эвотор, I полугодие 2026 года), зато покупают каждый день и круглый год: 250 чеков в день дают около 4 млн ₽ в месяц. Три четверти выручки уходит на закупку товара, наценка у магазина у дома около 25–30% (эксперт Т-Банка).
- Зрелость спроса
4 из 5
Продукты покупают все и каждый день, запрос «продуктовый магазин» набирает 130 тыс. показов за 30 дней (Wordstat, 28.09.2026). Не 5: рынок забирают сети, у десяти крупнейших 45,9% продаж (INFOLine, I квартал 2026 года), а в магазинах у дома в I полугодии 2026 года было на 10% меньше покупок, чем годом раньше (Эвотор).
Похожие форматы
- торговля и едакофейня с кухней на 30 мест
- Вложения
- около 4,5 млн ₽ на 30 местоценка
- пересчёт плана кафе Т-Банка, 2026
- Площадь
- помещение 90–150 м²оценка
- Т-Банк; «Главстрой Регионы» в РГ
- торговля и едапункт выдачи заказов на 50 м²
- Вложения
- 333–575 тыс. ₽ на пунктоценка
- РБК, стандарты Wildberries, 2025
- Площадь
- 40–120 м², первый этажфакт
- Wildberries, требования к аренде
- торговля и едааптека на 70 м² в спальном районе
- Вложения
- 1,4–2,5 млн ₽ на аптекуоценка
- Клеверенс, смета 2026
- Площадь
- помещение 40–100 м²оценка
- требования аптечных сетей
Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.