Здесь будет мастерские 20–100 м² в бывшем цехе
- Вложения
- около 9,5 тыс. ₽ за м²оценка
- Площадь
- здание от 500 м², 0,15 гаоценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Цех или гаражное здание, нарезанное на отапливаемые мастерские по 20–100 м² с отдельным входом, которые вы сдаёте столярам, сварщикам, швеям и другим малым производствам.
услуги, ядро объекта. Работает сама по себе: здание уже стоит, арендаторы платят каждый месяц, а станков и сотрудников вам держать не нужно.
Почему сейчас
За 30 дней до 28 сентября 2026 года «мастерскую в аренду» искали 1 058 раз по России, но за год запросов стало на 29% меньше: спрос нишевый и невысокий. оценка Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026
Показы по России по фразе «мастерская в аренду», снято 28.09.2026 (Wordstat, исследование «Бюро концепций»). Динамика за 12 месяцев: -28,9%. Это запросы тех, кто ищет помещение, а не тех, кто уже снял; запросы со словами «цех» и «производственное помещение» дадут больше.
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
0,15–0,25 га под цех 700 м² с проездом и стоянкой оценка
наш расчёт; здание на Окской Гавани в Нижнем Новгороде как образец, 09.2026Формула: 700 м² цеха ÷ плотность застройки 0,3–0,5 = 1 400–2 300 м². Плотность — допущение: к воротам нужен проезд, а арендаторам площадка под машины. Если цех уже стоит, участок у него обычно есть, отдельно искать не нужно.
- Виды разрешённого использования
3.3Бытовое обслуживание6.3Легкая промышленность6.6Строительная промышленность
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности
- Время до города
до 15 мин до жилых районов города оценка
Biz360 о поиске площадки для «Фабрики», 2016В Ростове искали площадку в городе с подъездом и парковкой; мастера приезжают на работу каждый день. Цифра минут — наше допущение, нормы на это нет.
- Что должно быть рядом
промзона, отдельные входы, подъезд для машин
- Где открыть
Отдельное здание, в производственном или складском здании
Производство, в том числе столярные и сварочные мастерские, во встроенных помещениях жилого дома не допускается (СП 54.13330.2022, п. 4.15)
- Этаж
Первый этаж
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка
- Сети
Электричество с отдельным счётчиком на каждый блок (так в ярославском лоте ПРОФИС: электричество оплачивается отдельно), отопление центральное или электрическое, вода и общий санузел. Нужную мощность арендатор называет по станкам: столярному станку и сварке нужно больше, чем швейной машине, считайте её с первыми арендаторами.
- Ограничения
Нарезка зала на блоки меняет планировку: нужен проект, согласование пожарной безопасности и, скорее всего, новый технический план здания (этого не проверяли). Вид использования участка должен позволять ремесло и мелкое производство: 3.3 «Бытовое обслуживание» (мастерские мелкого ремонта, ателье), 6.3 «Лёгкая промышленность» (шитьё, кожа), 6.6 «Строительная промышленность» (в том числе столярная продукция) по классификатору П/0412 (ссылка). Сварка и металлообработка могут не подойти ни под один из этих видов, это нужно сверить с правилами землепользования города. Для шумных и пыльных мастерских (столярка, сварка, покраска) может понадобиться расчёт санитарно-защитной зоны; какая редакция норм действует в 2026 году, не проверяли. Арендные каникулы на ремонт у арендаторов в ПРОФИС дают по договорённости (лот PN-480).
Деньги
- Цена
300–325 ₽ за м² в месяц, тёплые производственные помещения в регионах оценка
ПРОФИС Недвижимость, лоты PN-470 (Нижний Новгород) и PN-480 (Ярославль), 09.2026Запрашиваемые ставки одного агентства на 28.09.2026. Нижний Новгород, Окская Гавань: 3 900 ₽ за м² в год с НДС, помещения по 50–80 м² с центральным отоплением, около 325 ₽ в месяц. Ярославль, Промышленное шоссе, 7: 3 600 ₽ за м² в год, 300 ₽ в месяц, коммунальные и НДС в ставке, электричество отдельно (ссылка). Для сравнения: новые блоки под лёгкое производство в регионах стоят 7 350 ₽ за м² в год, около 612 ₽ в месяц, и пустует 24,1% (Nikoliers, I кв. 2025). Мастерскую на 10 м² в Ростове в 2016 году сдавали по 1 000 ₽ за м² в месяц (Biz360).
- Вложения
около 9 500 ₽ за м² переделки цеха в мастерские оценка
наш расчёт по прайсам сэндвич-панелей (paneli-s.ru) и монтажа (rsk-uteplitel.ru), 2026Считаем на блок 60 м² (6 × 10 м) внутри большого зала высотой 4 м. Перегородки из сэндвич-панелей: около 64 м² стен на блок, панель 2 380 ₽ за м² (paneli-s.ru, стеновые до 500 м²) плюс монтаж от 1 800 ₽ за м² (ссылка, Москва): 64 × 4 180 = около 267 000 ₽, это 4 460 ₽ на м² пола. Секционные ворота или входная дверь на блок, около 100 000 ₽ (допущение, прайса не нашли), 1 700 ₽ на м². Щит, проводка и счётчик на блок около 80 000 ₽ (допущение), 1 300 ₽ на м². Отопление, свет и общий санузел в пересчёте на блок около 120 000 ₽ (допущение), 2 000 ₽ на м². Итого около 9 500 ₽ на м². Здание считаем своим.
- Класс вложений
2 из 5
по шкале: здание уже стоит, строить нужно только перегородки, входы и проводку. На 600 м² выходит около 5,7 млн ₽ (оценка: 600 × 9 500 ₽), дороже киоска и дешевле корпуса с инженерией.
Расчёт в двух сценариях
Тёплые блоки в областном центре
Ставка 310 ₽ за м² в месяц: между лотами ПРОФИС в Ярославле (300 ₽, коммунальные в ставке) и в Нижнем Новгороде (325 ₽, здание из помещений по 50–80 м²). Пустует 15% — допущение
- Вложения
- 5,7 млн ₽
- Выручка в год
- 1,9 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 1,4 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 4 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,41не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 4,6 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 1,1 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 10,9 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 13%
Как новые блоки под лёгкое производство
Средневзвешенная ставка новых блоков под лёгкое производство в регионах России 7 350 ₽ за м² в год, около 612 ₽ в месяц, пустует 24,1% (Nikoliers, I кв. 2025). Для малых мастерских это верхняя граница
- Вложения
- 5,7 млн ₽
- Выручка в год
- 3,3 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 2,5 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 2,3 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 2,49не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 4,6 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 1,1 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 19,3 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 13%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Столяры, сварщики, швеи, мастера по коже и металлу, небольшие цеха по 2–5 человек. Им нужна своя дверь, свет, электричество с отдельным счётчиком и договор на год, а не склад и не офис. оценка Biz360 о «Фабрике» (Ростов-на-Дону); ПРОФИС Недвижимость, 2016
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: блоки мастерских по 20–100 м², у каждого своя дверь | около 600 м² сдаваемой площади оценка ПРОФИС Недвижимость, здание в Нижнем Новгороде; допущение, 09.2026 |
| модуль: общий санузел, вода и комната отдыха | по проекту |
| модуль: рампа или ворота для погрузки и площадка у входа | по проекту |
| модуль: общая станочная с оборудованием в аренду по часам | нет данных нет данных |
Где уже работает
Инженерный центр «Фабрика»
Россия, Ростов-на-ДонуПредприниматели сняли цех в бывшем заводе и поделили его на 12 мастерских. Мастерская на 10 м² стоила 10 000 ₽ в месяц, на 32 м² 26 000 ₽, через два месяца было занято 10 из 12. Материал 2016 года, сейчас цены другие.
Здание из помещений по 50–80 м², ул. Окская Гавань, 13
Россия, Нижний НовгородОтдельное здание в промзоне: несколько помещений по 50–80 м², много отдельных входов, рампа, центральное отопление. Собственник через ПРОФИС просит 3 900 ₽ за м² в год, около 325 ₽ в месяц.
Gewerbehof Laim
Германия, МюнхенГородской двор для ремёсел: 11 000 м² сдают участками от 40 м² мелким ремесленным предприятиям, работает с 2011 года.
Оценки
- Вложения
2 из 5
Цех уже стоит, вложения только в перегородки, входы и проводку: около 5,7 млн ₽ на 600 м² (оценка: 600 × 9 500 ₽).
- Выручка
2 из 5
Ставка 300–325 ₽ за м² в месяц (ПРОФИС, 2026): с 600 м² при пустующих 15% и расходах собственника 25% выходит около 1,4 млн ₽ в год. Доход скромный, зато без персонала и станков.
- Зрелость спроса
2 из 5
Спрос нишевый: «мастерская в аренду» ищут 1 058 раз за 30 дней, за год на 29% меньше (Wordstat, 28.09.2026). Зато готовые малые блоки есть и в регионах, и в Германии.
Похожие форматы
- услугигончарная студия на 8 мест
- Вложения
- около 1,7 млн ₽ на студиюоценка
- смета hf.ru и план AlteraInvest
- Помещение
- помещение 70–100 м²оценка
- бизнес-план AlteraInvest
- услугисауна с бассейном на четыре зала
- Вложения
- около 6 млн ₽ на четыре залаоценка
- sauna.ru, 2026, и наш расчёт
- Площадь
- помещение 150–250 м²оценка
- бизнес-план beboss.ru, наш расчёт
- услугидом быта на 60 м²: ателье и обувь
- Вложения
- около 1,4 млн ₽ на мастерскуюоценка
- наш расчёт по vc.ru и sravni.ru
- Помещение
- помещение от 40 м²оценка
- vc.ru и modulbank.ru, наш расчёт
Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.