Здесь будет мини-отель на 12 номеров в бывшем офисе

иллюстрация формата

Вложения: около 7,8 млн ₽ на 12 номеровоценка
Площадь: помещение 250–350 м²оценка
Экспресс-оценка: от 19 900 ₽, 3 рабочих дня

Небольшая гостиница на 12 номеров с душем в каждом: в бывшем офисе или общежитии с отдельным входом, для командированных и туристов.

размещение, ядро объекта. Формат понятный и вложения умеренные, но окупается долго: он держится на нежилом помещении с отдельным входом и загрузке номеров не ниже половины.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

Запрос «мини отель» набрал 55 095 показов за 30 дней, на 32% меньше, чем год назад. оценка Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026

Спрос падает, а у владельцев он тихий: «как открыть мини отель» искали 26 раз за 30 дней. Загрузка качественных отелей России в 2026 году ожидается около 61% (Hotel Advisors).

Какой нужен участок или помещение

Условное помещение, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

250–350 м² помещения на 12 номеров оценка

«Бизнес-план мини-отеля на 10 номеров», 2026

Консультант берёт 200–300 м² на 10 номеров; на 12 номеров 250–350 м².

Виды разрешённого использования

4.7Гостиничное обслуживание

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

центр города, вокзал, больница или вуз рядом оценка

Альтера Инвест, как открыть мини-отель, 2026

Подходят первый этаж или часть бывшего общежития с отдельным входом, перевод в нежилой фонд обязателен.

Что должно быть рядом

поток приезжих: вокзал, центр, больница, вуз, нежилое помещение с отдельным входом

Где открыть

Отдельное здание, в офисном здании

Гостиница принимает гостей круглосуточно, а встроенные помещения допускают работу только до 23:00 (СП 54.13330.2022, п. 4.15).

Этаж

Первый этаж, второй этаж и выше

Помещение

Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка

Сети

Холодная и горячая вода круглые сутки, канализация на каждый номер, отопление, отдельная вентиляция (чтобы не договариваться с жильцами), пожарная сигнализация и оповещение. Консультант считает их 350 000 ₽ и 400 000 ₽ на 10 номеров.

Ограничения

С 1 октября 2019 года закон № 59-ФЗ запрещает оказывать гостиничные услуги в жилых помещениях многоквартирного дома, поэтому мини-отель живёт только в нежилых помещениях. Перепланировку согласуйте: в Перми суд обязал владельца мини-отеля вернуть стену, которую он частично снёс на втором этаже многоквартирного дома. Постановление № 1951 относит малые гостиницы к гостиницам и требует запись в реестре классифицированных средств размещения; требования к номерам уточните в тексте постановления.

Деньги

Цена

4 500 ₽ за номер в сутки, допущение для регионального центра оценка

Уральский банк реконструкции и развития, справочник предпринимателя, 2026

Банк даёт сценарии 4 500 ₽ (осторожный) и 5 000 ₽ (реалистичный) за номер. Для городов-миллионников «Эксперт» по данным «Островка» и Bnovo называет около 6 000 ₽ за ночь в отелях в целом (2025). Мы берём нижнюю границу банка.

Вложения

7,8 млн ₽ на 12 номеров, около 650 тыс. ₽ на номер оценка

«Бизнес-план мини-отеля на 10 номеров», смета 2026; УБРиР

Смета консультанта для арендованного помещения 250 м²: 4,48 млн ₽ вложений и 0,9 млн ₽ запаса на три месяца, итого 5,38 млн ₽ на 10 номеров, то есть 538 тыс. ₽ на номер. Плюс 20% на непредвиденное, как советует банк (20–30%): около 650 тыс. ₽ на номер, 7,8 млн ₽ на 12. Цифра консультанта, который продаёт бизнес-планы. Покупка здания увеличит сумму в 2–3 раза.

Класс вложений

3 из 5

Ремонт нежилого помещения с душем в каждом номере, пожарная сигнализация и отдельная вентиляция: около 7,8 млн ₽ на 12 номеров без покупки здания.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Номеровшт.

Допущение: 12 номеров по 18–22 м² с душем, помещение 250–350 м²

Цена номера за ночь₽

Допущение: нижняя граница банковских сценариев. В малых городах ниже, в центрах миллионников около 6 000 ₽ оценка Уральский банк реконструкции и развития, 2026

Вложения на номер₽

Ремонт, мебель, техника, сигнализация, вентиляция, оформление и запас на три месяца: 538 тыс. ₽ по смете плюс 20% на непредвиденное оценка «Бизнес-план мини-отеля на 10 номеров»; УБРиР, 2026

Покупка помещения₽

0, если помещение ваше или вы его арендуете. Аренда 240 тыс. ₽ в месяц уже внутри рентабельности; покупка здания увеличивает сумму в 2–3 раза

Чем различаются сценарии

Средняя загрузкаКак у качественных отелей

Загрузка номеров за год%

Рентабельность до налога на прибыль% выручки

Средняя загрузка. Загрузка 50%, допущение: в начале года и в межсезонье загрузка у малых отелей низкая (ВТБ: 20–30% на старте, до 70–85% в сезон). Выручка 12 × 30,4 × 0,5 × 4 500 = 821 тыс. ₽ в месяц, после расходов 123 тыс. ₽, то есть 15% оценка ВТБ, «Как начать гостиничный бизнес с нуля», 2026
Как у качественных отелей. Загрузка 61%: прогноз Hotel Advisors для качественных отелей России на 2026 год. Выручка 12 × 30,4 × 0,61 × 4 500 = 1 001 тыс. ₽ в месяц, те же расходы, остаётся 267 тыс. ₽, то есть 27% оценка Hotelier.pro по Hotel Advisors, конференция «Коммерсанта», 10.09.2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Средняя загрузка

Загрузка 50%, допущение: в начале года и в межсезонье загрузка у малых отелей низкая (ВТБ: 20–30% на старте, до 70–85% в сезон). Выручка 12 × 30,4 × 0,5 × 4 500 = 821 тыс. ₽ в месяц, после расходов 123 тыс. ₽, то есть 15%

Вложения: 7,8 млн ₽
Выручка в год: 9,9 млн ₽
Операционная прибыль: 1,5 млн ₽в год
Простая окупаемость: 5,3 года
Покрытие долга при кредите 50%: 1,24не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 4 млн ₽52% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 3,8 млн ₽48% вложений, минимум 20%

Как у качественных отелей

Загрузка 61%: прогноз Hotel Advisors для качественных отелей России на 2026 год. Выручка 12 × 30,4 × 0,61 × 4 500 = 1 001 тыс. ₽ в месяц, те же расходы, остаётся 267 тыс. ₽, то есть 27%

Вложения: 7,8 млн ₽
Выручка в год: 12 млн ₽
Операционная прибыль: 3,2 млн ₽в год
Простая окупаемость: 2,4 года
Покрытие долга при кредите 50%: 2,73не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 6,2 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 1,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%

Как считаем

Выручка = номеров × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = номеров × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто едет

Командированные и туристы на 1–3 ночи, которым нужен номер с душем и завтрак без сети и ресепшена на 200 номеров. оценка Контур.Отель, «Мини-гостиница с нуля», 2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: 12 номеров по 18–22 м² с душем и санузлом в каждом	240 м² номеров на 12 номеров оценка Расчёт по смете «Бизнес-план мини-отеля на 10 номеров», 2026
модуль: стойка администратора и холл	по проекту
модуль: комната для завтраков или кофейный уголок	по проекту
модуль: прачечная и кладовая белья	по проекту
модуль: отдельный вход с улицы	по проекту

Где уже работает

Мини-отель MEXICO
Россия, Екатеринбург
11 номеров в старом здании в центре города (подворье купца Телегина), большая часть с собственным санузлом. Показывает масштаб, который тянет один администратор с горничными.
Бутик-отель в усадьбе Ермолаевой
Россия, Нижний Новгород
Девять номеров в отреставрированном особняке. Владелец говорит, что переделка вышла втрое дороже новой стройки, а окупаемость долгая: на старых зданиях цифры не повторяйте.

Оценки

Вложения
3 из 5
Ремонт нежилого помещения с душем в каждом номере: около 7,8 млн ₽ на 12 номеров (наш расчёт по смете консультанта и банка, 2026).
Выручка
3 из 5
Номер стоит 4 500 ₽, при загрузке 50% 12 номеров дают около 9,8 млн ₽ в год. После аренды, персонала и комиссий остаётся около 15% (наш расчёт).
Зрелость спроса
4 из 5
Формат сложившийся: 55 095 запросов за 30 дней, но на 32% меньше, чем год назад (Яндекс Вордстат, 28.09.2026).