Здесь будет апарт-отель на 40 апартаментов с кухнями
- Вложения
- 6,7–11 млн ₽ на апартаментоценка
- Участок
- 0,45 га на 40 апартаментовоценка
- Экспресс-оценка
- 24 900 ₽, 3 рабочих дня
Вы строите дом с апартаментами, где у каждого есть кухня, и сдаёте их на ночь или на месяц командированным, туристам и семьям.
размещение, ядро объекта. Отличается от гостиницы 3* кухнями в номерах и тем, что апартаменты часто продают инвесторам с управляющей компанией.
Почему сейчас
Апарт-отели занимают 31% номерного фонда Петербурга: в городе 8,5 тыс. номеров в апарт-отелях против 16,5 тыс. в классических гостиницах. факт «Коммерсантъ», «Рынок апарт-отелей Петербурга 2026: рост предложения и стагнация доходности»
Какой нужен участок
- Площадь
около 0,45 га на 40 апартаментов оценка
СП 42.13330.2026, прил. М, табл. М.1, п. 8 «Гостиницы», 11.06.2026Норма участка гостиницы: 55 м² на место при 25–100 местах. 40 апартаментов × 2 места × 55 м² = 4 400 м². В городе апарт-отели стоят и на меньших участках: итог задают правила землепользования.
- Виды разрешённого использования
4.7Гостиничное обслуживание
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
до 15 мин до центра, вокзала или делового квартала оценка
наша оценка по рекомендациям участников рынка, 08.2026Норматива нет. Совет Дениса Булохова (City Lux): в Москве выгодной бывает и деловая локация, если рядом есть офисы, выставочная площадка, больница или транспортный узел.
- Что должно быть рядом
центр или деловой район, остановка общественного транспорта, рядом кафе и магазины
- Сети
Для категории «три звезды» нужен резерв электроснабжения, резервное горячее водоснабжение и лифт в здании выше трёх этажей (ПП № 1951, прил. 2). Водопровод, канализация, отопление и вытяжка для мини-кухни в каждом апартаменте, интернет.
- Ограничения
Апарт-отель работает как гостиница: ПП № 1951 прямо называет апарт-отели среди средств размещения, а с 2025 года гостиница работает только после внесения в реестр классифицированных средств размещения (Минэкономразвития, 28.01.2026). Нужен ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание». Если здание оформлено как нежилое с «серым» статусом апартаментов, это отражается на налогах и возможности работать (юристы в «Российской газете»). Если продаёте апартаменты инвесторам, строящийся объект идёт по договорам долевого участия.
Деньги
- Цена
5 500–11 100 ₽ за ночь в апартаменте оценка
Росстат, средние цены 2025 (наш расчёт); «Российская газета» о Москве, первое полугодие 2026Нижняя цифра: 3* в городах-миллионниках по Росстату, цена суток с человека × 2 (2025). Для апартамента с кухней цена может быть выше, отдельной цифры по регионам не нашли. Верхняя: средняя цена номера в апарт-отелях Москвы в первом полугодии 2026 года, 11,1 тыс. ₽ (Денис Булохов, City Lux, в «Российской газете»).
- Вложения
6,7–11 млн ₽ на апартамент без земли оценка
«Коммерсантъ» о проекте гостиницы 3* в Ростове-на-Дону; ПП РФ от 09.02.2021 № 141, прил. 2.2, 21.02.2026Взяли диапазон для гостиницы 3*: 6,7 млн ₽ на номер по проекту на 150 номеров в Ростове-на-Дону и 11 млн ₽ по нормативу ПП № 141 для стройки. Отдельных смет апарт-отелей в открытых источниках не нашли. В апарт-отеле нет ресторана, но в каждом апартаменте кухня, поэтому берём нижнюю границу.
- Класс вложений
4 из 5
по шкале: одно капитальное здание без бассейна и спа, но 40 апартаментов по 6,7–11 млн ₽ это 270–440 млн ₽ без земли.
Расчёт в двух сценариях
Город-миллионник, загрузка как у сетевых отелей
Hotel Advisors ждёт, что качественные отели России закончат 2026 год с загрузкой номеров 61%. Цена: 3* в городах-миллионниках по Росстату × 2, 2025 год. Для апартамента с кухней это, скорее всего, нижняя оценка
- Вложения
- 268 млн ₽
- Выручка в год
- 49 млн ₽
- Операционная прибыль
- 15,6 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 17,2 года
- Покрытие долга при кредите 60%
- 0,45ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 60 млн ₽22% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 208 млн ₽78% вложений, минимум 20%
Москва, первое полугодие 2026
Средняя загрузка апарт-отелей 69,7% и средняя цена номера 11,1 тыс. ₽ в первом полугодии 2026 года, по расчёту одного оператора. Вложения в Москве выше региональных, введите свою смету
- Вложения
- 268 млн ₽
- Выручка в год
- 113 млн ₽
- Операционная прибыль
- 35,9 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 7,5 года
- Покрытие долга при кредите 60%
- 1,03ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 138 млн ₽52% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 130 млн ₽48% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = апартаментов × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = апартаментов × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто едет
Командированные на неделю, туристы с детьми и те, кому нужна кухня, и в несезон жильцы на месяцы. Для владельца есть второй клиент: инвестор, который покупает один апартамент и отдаёт его управляющей компании. оценка «Коммерсантъ» (RBI PM о загрузке); «Российская газета» (инвесторы в апарт-отели), 2026
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: апартамент с кухней и санузлом | около 30 м² на апартамент оценка наш расчёт; ПП РФ от 27.12.2024 № 1951, прил. 2, п. 13.2, 10.2026 |
| модуль: стойка приёма и кладовая белья | по проекту |
| модуль: прачечная и сушка | по проекту |
| модуль: парковка у входа | по проекту |
| модуль: кафе для завтраков (по желанию) | по проекту |
Где уже работает
Апарт-отель «Версаль»
Россия, СаратовДевять номеров в готовом здании, вложения вместе с покупкой и оснащением около 12 млн ₽. Владельцы называют чистую прибыль около 270 тыс. ₽ в месяц при почти полном отсутствии собственника на объекте.
Апарт-отель «Международная» 4*
Россия, МоскваВходит в гостиничный кластер Центра международной торговли. В первом квартале 2026 года загрузка превысила 72%.
Port Comfort by Marata
Россия, Санкт-ПетербургАпарт-отель на 50 номеров в Центральном районе, открыт в январе–марте 2026 года: пример размера, который открывают в городе, где апарт-отелей уже треть.
Оценки
- Вложения
4 из 5
Одно капитальное здание без бассейна и спа, но 40 апартаментов по 6,7–11 млн ₽ это 270–440 млн ₽ без земли (оценка по проекту в Ростове-на-Дону и нормативу ПП № 141).
- Выручка
3 из 5
Выручка идёт круглый год: на 40 апартаментов около 49 млн ₽ в регионе (5 500 ₽, загрузка 61%) и около 113 млн ₽ в Москве (11 100 ₽, 69,7%). Но рентабельность около 30%, и на региональных цифрах вложения окупаются больше 15 лет.
- Зрелость спроса
3 из 5
Сегмент сложился в двух столицах: в Петербурге апарт-отели дают 31% номеров, в Москве работают 23 классифицированных апарт-отеля. Рост остановился: загрузка в Петербурге в первом квартале 2026 года упала до 70–75%, средняя цена номера в Москве за год снизилась. «Апарт отель» ищут 120 470 раз за 30 дней, за год на 19% меньше, владельцы спрашивают редко: «как открыть апарт отель» 10 раз (Яндекс Вордстат, 28.09.2026).
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Кафе или кофейня
Завтраки и кофе для жильцов: еда на месте. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.
- Продуктовый магазин у дома
Магазин для тех, кто готовит сам: жильцы берут продукты без поездки в город. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 150 м².
- Платная стоянка
Парковка для жильцов: ещё один платёж с гостя. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
- Прачечная самообслуживания
Стирка для тех, кто живёт неделями. Вложения: около 2 млн ₽ на 8 машин.
Похожие форматы
- размещениегостиница 3* на 60 номеров у вокзала
- Вложения
- 6,7–11 млн ₽ на номероценка
- «Коммерсантъ», 2026; ПП № 141
- Участок
- 0,3–0,55 га на 50–80 номеровоценка
- СП 42.13330.2026, табл. М.1
- размещениеарт-кластер в цехе на 3 000 м²
- Вложения
- около 75 млн ₽ на 3 000 м²оценка
- Inc. Russia и Sostav, пересчёт
- Площадь
- 0,4–0,6 га под корпус 3 000 м²оценка
- наш расчёт, плотность 0,35–0,5
- размещениегостевой дом на 15 комнат на участке ИЖС
- Вложения
- 2,6–3,3 млн ₽ на комнатуоценка
- НЦС-2026 Минстроя и данные подрядчика
- Участок
- около 10 соток ИЖС на 15 комнатоценка
- СП 42.13330.2026, зона ИЖС
Данные проверены 04.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.