Заказать экспресс-оценку

Здесь будет арт-кластер в цехе на 3 000 м²

иллюстрация формата
Вложения
около 75 млн ₽ на 3 000 м²оценка
Площадь
0,4–0,6 га под корпус 3 000 м²оценка
Экспресс-оценка
от 19 900 ₽, 3 рабочих дня

Бывший заводской корпус, где вы сдаёте мастерские, студии, магазины и кафе дизайнерам, художникам и небольшим брендам, а по выходным собираете ярмарки и выставки.

размещение, ядро объекта. Держится на аренде: резиденты платят каждый месяц, а выставки и ярмарки приводят людей к их дверям.

Заказать экспресс-оценкуПосчитать окупаемость

Почему сейчас

оценка Sostav, исследование CreativeSpace Hunter о креативных кластерах Москвы, 2026

Это оценка консультанта CreativeSpace Hunter, а не перепись. Цитата: «26 московских креативных кластеров складываются в 1 млн м² рынка». Там же: средняя ставка внутри кластеров 5 082 ₽ за м² в месяц. В регионах такой статистики не нашли.

Какой нужен участок или помещение

146138С20 м
Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.
Площадь

0,4–0,6 га под корпус на 3 000 м² оценка

наш расчёт, 10.2026

Формула: 3 000 м² сдаваемой площади ÷ 0,75 = 4 000 м² корпуса, в два этажа это 2 000 м² застройки; ÷ плотность 0,35–0,5 (двор, ярмарка, парковка) = 4 000–5 700 м². Плотность взята как допущение. Если корпус уже есть, участок под ним обычно есть.

Виды разрешённого использования
  • 3.6.1Объекты культурно-досуговой деятельности
  • 4.1Деловое управление
  • 4.6Общественное питание
  • 3.3Бытовое обслуживание
Категория земель

земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения

Время до города

до 15 мин на транспорте от центра города оценка

Inc. Russia, «Бизнес креативных пространств Петербурга», 2017

Inc. Russia: до кластера должно быть несложно добраться хотя бы на общественном транспорте; минуты мы взяли как допущение. Там же пример: на третий этаж с плохой навигацией люди почти не доходили.

Что должно быть рядом

остановка транспорта рядом, вход с улицы, двор для ярмарок

Где открыть

Отдельное здание, в производственном или складском здании

Во встроенном помещении жилого дома не допускаются музыка и концерты, кафе больше чем на 50 мест, производственные мастерские (СП 54.13330.2022, п. 4.15).

Этаж

Первый этаж, второй этаж и выше

Помещение

Отдельный вход с улицы, вода и канализация

Сети

Электричество на каждую мастерскую с отдельным счётчиком, отопление, вода и санузлы на каждом этаже, пожарная сигнализация и эвакуационные выходы, интернет. Старые заводские сети чаще меняют целиком.

Ограничения

Если корпус признан объектом культурного наследия, перестройку и вывески согласует орган охраны памятников (закон 73-ФЗ). Для бывшего производства проверьте санитарно-защитную зону и остатки загрязнений. Перепланировка и смена назначения помещений требуют проекта и согласования пожарной безопасности. Это общие правила, по конкретному корпусу проверок не делали.

Деньги

Цена

около 700 ₽ за м² в месяц оценка

наш расчёт по ставкам Москвы и регионов, 10.2026

Допущение для областного города. Ориентиры: в Москве средняя ставка внутри кластеров 5 082 ₽, у дешёвых кластеров 2 582 ₽ за м² (Sostav, 2026); мастерские в региональных цехах по лотам ПРОФИС 300–325 ₽ за м² (наша карточка «Мастерские в цехе»). Семьсот лежит между ними, ближе к низу. Цен региональных кластеров в открытом доступе не нашли.

Вложения

около 25 000 ₽ за м² на ремонт и инженерию оценка

наш расчёт по Inc. Russia и Sostav, 10.2026

Формула: 12–15 тыс. ₽ за м² (Inc. Russia, цены около 2017 года) × 1,9 — по Sostav (2026), строительство офисов за семь лет подорожало почти вдвое; у Inc. Russia цены старше, около девяти лет, так что оценка скорее занижена; итог 23–28 тыс. ₽. Без земли и здания. Новый кластер в Москве стоит больше 180 тыс. ₽ за м² (Sostav), но это стройка, а не ремонт старого корпуса.

Класс вложений

4 из 5

по шкале: капитальный ремонт большого корпуса с новыми сетями, около 75 млн ₽ на 3 000 м² (оценка: 3 000 × 25 000 ₽), выше середины шкалы

Расчёт в двух сценариях

Объект

Допущение: корпус около 4 000 м², три четверти уходит под резидентов, остальное проходы и общие зоны. Inc. Russia считает окупаемость для кластеров от 3 000 м² оценка Inc. Russia, «Бизнес креативных пространств Петербурга», 2017

Наш расчёт: 12–15 тыс. ₽ за м² по Inc. Russia, умноженные на 1,9 за рост стоимости строительства (Sostav) оценка Sostav, исследование CreativeSpace Hunter о креативных кластерах Москвы, 2026

0, если корпус уже ваш

Допущение: охрана, уборка общих зон, инженерная служба, управляющий, мероприятия. У Inc. Russia эксплуатация стоит 1–1,5 тыс. ₽ за м² в год в старых ценах, то есть около 100 ₽ в месяц; 30% от 700 ₽ дают 210 ₽ за м² оценка Inc. Russia, «Бизнес креативных пространств Петербурга», 2017

Чем различаются сценарии
Областной городСильный кластер крупного города
Ставка аренды₽ за м² в месяц
Пустует%
Регион

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Продажа

По справочнику оценщиков для объектов классов C и D по России: 8–13%, в среднем 10,5%. По ней покупатель оценивает объект с арендатором: цена = чистый доход от аренды ÷ ставка. оценка Справочник «Корректировки для оценки недвижимости 2025», ред. Н. К. Лекаркина

Кредит

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Областной город

Ставка 700 ₽ за м² в месяц взята как допущение между мастерскими в регионе (около 300 ₽) и дешёвыми кластерами Москвы (2 582 ₽). Пустует 25%: заполнение занимает 12–18 месяцев, ротация 25–30%

Вложения
75 млн ₽
Выручка в год
18,9 млн ₽
Чистый доход от аренды
13,2 млн ₽в год
Простая окупаемость
5,7 года
Покрытие долга при кредите 50%
1,63не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
51 млн ₽68% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
24 млн ₽32% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором
126 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 11%

Сильный кластер крупного города

Ставка 1 200 ₽ взята как нижняя планка «Голицын Лофта» («от 1,2 тыс. рублей за кв.м», цены около 2017 года). Пустует 12%: заполненный кластер с потоком людей

Вложения
75 млн ₽
Выручка в год
38 млн ₽
Чистый доход от аренды
26,6 млн ₽в год
Простая окупаемость
2,8 года
Покрытие долга при кредите 50%
3,28не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
60 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
15 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором
253 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 11%
Как считаем

Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто арендует

Дизайнеры, художники, студии съёмки и звука, небольшие магазины и кафе. Основные деньги приносят повседневные резиденты, а выставки и концерты скорее создают поток людей, чем доход. До полного заполнения проходит 12–18 месяцев. оценка Sostav, исследование CreativeSpace Hunter о креативных кластерах Москвы, 2026

Что внутри

ЧтоПлощадь
якорь: мастерские, студии и небольшие магазины резидентов в корпусе

3 000 м² сдаваемой площади оценка

наш расчёт; ориентир — срок окупаемости кластеров от 3 000 м² (Inc. Russia), 10.2026
модуль: зал для выставок, лекций и ярмарокпо проекту
модуль: кафе или фуд-корнер во дворепо проекту
модуль: навигация, вывески и вход с улицы на каждый этажпо проекту
модуль: гостиница или хостел на верхнем этажепо проекту

Где уже работает

Оценки

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Кафе или кофейня

Кафе для гостей и резидентов кластера: удерживает людей на территории. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.

Гончарная студия с мастер-классами

Гончарная студия: мастер-классы и аренда мастерской. Вложения: около 1,7 млн ₽ на студию.

Фото- и видеостудия почасово

Фотостудия для резидентов и гостей. Вложения: около 3,9 млн ₽ на три зала.

Лофт для мероприятий почасово

Лофт для мероприятий: аренда по часам. Вложения: около 2,8 млн ₽ на два зала.

Похожие форматы

Данные проверены 05.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.