Здесь будет гостиница 3* на 60 номеров у вокзала
- Вложения
- 6,7–11 млн ₽ на номероценка
- Участок
- 0,3–0,55 га на 50–80 номеровоценка
- Экспресс-оценка
- 29 900 ₽, 5 рабочих дней
Гостиница в городе для командированных и туристов на выходные: номера на двоих, круглосуточная стойка и кафе с завтраками.
размещение, ядро объекта
Почему сейчас
За январь–май 2026 года гостиницы и другие средства размещения приняли 34,2 млн человек, на 6% больше, чем годом раньше; в те же месяцы 2023–2025 годов прирост был 11% в год. факт IBC Real Estate, «Гостиничная недвижимость. Россия, II квартал 2026», с. 8 (данные Росстата)
Какой нужен участок
- Площадь
0,3–0,55 га на 50–80 номеров оценка
СП 42.13330.2026, прил. М, табл. М.1, п. 8 «Гостиницы», 11.06.2026Норма участка гостиницы: 55 м² на место при 25–100 местах и 30 м² при 100–500 местах. 50 номеров × 2 места × 55 м² = 5 500 м²; 60 номеров × 2 × 30 м² = 3 600 м²; 80 номеров × 2 × 30 м² = 4 800 м². В центре города гостиницы часто стоят на меньших участках: итог задают ПЗЗ и градплан.
- Виды разрешённого использования
4.7Гостиничное обслуживание
- Категория земель
земли населённых пунктов
- Время до города
до 15 мин до центра или вокзала оценка
наша оценка по примерам, 09.2026Норматива нет: СП 42.13330.2026 доступность гостиниц не устанавливает. Ориентир — сетевые гостиницы 3*: Cosmos Smart Воронеж стоит в центре города, около 4 км до вокзала (сайт гостиницы).
- Что должно быть рядом
центр города или вокзал, остановка общественного транспорта
- Сети
Для «трёх звёзд» нужен резерв электроснабжения: генератор на 24 часа или надёжность I–II категории, резервное горячее водоснабжение и лифт в здании выше трёх этажей (ПП № 1951, прил. 2, пп. 5, 6, 8). Водопровод, канализация, отопление, интернет.
- Ограничения
С 2025 года гостиница работает только после внесения в реестр классифицированных средств размещения, а агрегаторы не показывают объекты вне реестра (Минэкономразвития, 28.01.2026). Оценка экспертов стоит от 22–50 тыс. ₽ за «одну звезду» до 190–255 тыс. ₽ за «пять звёзд». Для «трёх звёзд» обязательны номера от 12 м² на одного и от 15 м² на двоих, санузел в каждом номере и круглосуточная стойка (ПП № 1951, прил. 2). Ночью в номере не громче 35 дБА (СанПиН 1.2.3685-21, табл. 5.35), поэтому у вокзала и оживлённой улицы нужны шумозащитные окна. Нужен ВРИ 4.7 «Гостиничное обслуживание».
Деньги
- Цена
4 900–5 500 ₽ за ночь в номере на двоих оценка
Росстат, средние потребительские цены: «Проживание в гостинице 3*, сутки с человека», 2025Наш расчёт: две цены суток с человека, среднее за 12 месяцев 2025 года. В 54 региональных центрах выходит 2 456 ₽ с человека, в 13 городах-миллионниках без Москвы, Петербурга и Краснодара 2 751 ₽. По России в августе 2026 года сутки стоили 2 665 ₽ с человека, на 5,4% больше, чем годом раньше.
- Вложения
6,7–11 млн ₽ на номер без земли оценка
«Коммерсантъ» о проекте гостиницы 3* в Ростове-на-Дону; ПП РФ от 09.02.2021 № 141, прил. 2.2, 21.02.2026Нижняя граница: проект гостиницы 3* на 150 номеров в центре Ростова-на-Дону, 1 млрд ₽ на здание в 6–7 этажей с рестораном, конференц-залом и подземной парковкой, 6,7 млн ₽ на номер (структура вложений не раскрыта). Верхняя: удельная стоимость номера 3* для расчёта льготного кредита, 11 млн ₽ при стройке и 8,25 млн ₽ при реконструкции (ПП № 141; Гарант отмечает, что документ утратил силу). Реконструкция заброшенного здания под гостиницу 3* на 50 номеров в Чкаловске обошлась в 300 млн ₽, 6 млн ₽ на номер. Подрядчик называет 12–15 млн ₽ на номер 3* (РосинвестОтель, 15.12.2025, цифра продавца).
- Класс вложений
4 из 5
по шкале: одно здание на 50–80 номеров с кафе и лифтом, без бассейна и спа, но по деньгам выше середины: 60 номеров — 0,4–0,66 млрд ₽ без земли (оценка).
Расчёт в двух сценариях
Региональный центр, загрузка мест по Росстату
54 региональных центра без городов-миллионников, Москвы, Петербурга, их областей, Краснодарского края, Крыма и Севастополя: цена суток в гостинице 3* с человека × 2, доля занятых мест в гостиницах их регионов и рентабельность средств размещения без санаториев, 2025
- Вложения
- 540 млн ₽
- Выручка в год
- 31,8 млн ₽
- Операционная прибыль
- 9,7 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 55,7 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,16ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 49,3 млн ₽9% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 491 млн ₽91% вложений, минимум 20%
Загрузка номеров как у сетевых отелей
Hotel Advisors ждёт, что качественные отели России закончат 2026 год с загрузкой номеров 61%; цена номера на двоих — 3* в городах-миллионниках по Росстату × 2, 2025 год.
- Вложения
- 540 млн ₽
- Выручка в год
- 73,5 млн ₽
- Операционная прибыль
- 23,4 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 23,1 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,38ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 119 млн ₽22% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 421 млн ₽78% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = номеров × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = номеров × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 29 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто едет
Командированные, туристы на выходные и те, кто едет через город. В 2025 году 27% гостей гостиниц России ехали по работе, 54% отдыхали, а в регионах с городами-миллионниками гость остаётся в среднем на 2,5 ночи. оценка Росстат: численность размещённых по целям поездок (годовые данные, лист 5) и ночёвки в гостиницах по субъектам (листы 18 и 21), 2025
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: номера на двоих с санузлом | 15 м² без санузла, не меньше факт Постановление Правительства РФ от 27.12.2024 № 1951, прил. 2, п. 13.2 |
| модуль: стойка приёма, которая работает круглосуточно | по проекту |
| модуль: кафе для завтраков | по проекту |
| модуль: переговорная или конференц-зал | по проекту |
| модуль: лифт, если этажей больше трёх | по проекту |
| модуль: парковка у входа | по проекту |
Где уже работает
Гостиница «Легенда»
Россия, Нижегородская область, ЧкаловскЗаброшенное четырёхэтажное здание переделали в гостиницу «три звезды» на 50 номеров с конференц-залом и рестораном. Открылась 17 мая 2025 года, вложено 300 млн ₽, около 6 млн ₽ на номер: пример реконструкции вместо новой стройки.
Cosmos Smart Лазаревское
Россия, Сочи, ЛазаревскоеНовая гостиница 3* на 84 номера под брендом российской сети Cosmos Hotel Group открылась во II квартале 2026 года, в 10 минутах от вокзала. Пример сетевого варианта: единый стандарт номеров и завтраки «шведский стол» в ресторане.
Оценки
- Вложения
4 из 5
Одно капитальное здание без бассейна и спа, но 60 номеров по 6,7–11 млн ₽ — это 0,4–0,66 млрд ₽ без земли (оценка по проекту в Ростове-на-Дону и нормативу ПП № 141).
- Выручка
3 из 5
Выручка идёт круглый год, но средняя цена невысокая: 4 900–5 500 ₽ за номер на двоих, а места в гостиницах регионов заняты на 30–33% (Росстат, 2025, наш расчёт). На таких средних цифрах вложения окупаются дольше 40 лет, поэтому всё решают место и загрузка выше средней.
- Зрелость спроса
4 из 5
Сегмент сложился: среди гостиниц, которые прошли классификацию по новым правилам, больше всего «трёх звёзд», около 1,5 тыс. из 2,9 тыс. (Минэкономразвития, 28.01.2026). Не 5, потому что рост числа гостей замедлился до 6% в начале 2026 года, а в Москве и Петербурге часть гостей уходит в посуточные квартиры (IBC Real Estate). Владельцы ищут «как открыть гостиницу» 749 раз за 30 дней (Яндекс Wordstat, 28.09.2026).
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Кафе или кофейня
Завтраки и кофе для постояльцев: еда на месте. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.
- Платная стоянка
Парковка для гостей отеля: платят отдельно. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
- Прачечная самообслуживания
Стирка для командировочных и туристов: сдают вещи на несколько дней. Вложения: около 2 млн ₽ на 8 машин.
Похожие форматы
- размещениеапарт-отель на 40 апартаментов с кухнями
- Вложения
- 6,7–11 млн ₽ на апартаментоценка
- «Коммерсантъ», 2026; ПП № 141
- Участок
- 0,45 га на 40 апартаментовоценка
- СП 42.13330.2026, табл. М.1
- размещениеарт-кластер в цехе на 3 000 м²
- Вложения
- около 75 млн ₽ на 3 000 м²оценка
- Inc. Russia и Sostav, пересчёт
- Площадь
- 0,4–0,6 га под корпус 3 000 м²оценка
- наш расчёт, плотность 0,35–0,5
- размещениегостевой дом на 15 комнат на участке ИЖС
- Вложения
- 2,6–3,3 млн ₽ на комнатуоценка
- НЦС-2026 Минстроя и данные подрядчика
- Участок
- около 10 соток ИЖС на 15 комнатоценка
- СП 42.13330.2026, зона ИЖС
Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.