Здесь будет нарезка 5 га на 41 участок по 9 соток

иллюстрация формата

Вложения: около 165 тыс. ₽ на участокоценка
Участок: около 5 га на 41 участокоценка
Экспресс-оценка: 24 900 ₽, 3 рабочих дня

Вы делите свою землю на участки без домов, отсыпаете щебёночную дорогу, тянете линию электричества вдоль неё и продаёте участки тем, кто построит дом сам.

жильё, ядро объекта. Коттеджный посёлок (отдельная карточка) строит сети уровня посёлка и берёт за участок дороже. Здесь только дорога, столбы и межевание, поэтому вложений в разы меньше и цена участка ниже.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

В Подмосковье спрос на участки без подряда вырос на 17%, а на коттеджи упал на 26%. факт «Инком-Недвижимость» в РИА Недвижимость, 09.2025

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

около 5 га на 41 участок оценка

расчёт по средней площади участка ДОМ.РФ (РБК Недвижимость), 04.02.2026

41 участок × 9 соток = 3,7 га. Дорога шириной 6 метров вдоль 650 м занимает около 0,4 га, остальное — запас на въезд, разворот и неровности: допущение 25% земли без участков. 3,7 / 0,75 = около 5 га.

Виды разрешённого использования

2.1Для индивидуального жилищного строительства
12.0.1Улично-дорожная сеть

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

нет данных нет данных

Исследований о том, как далеко от города покупают участки, не нашли. «Новый Юг» стоит в 20 минутах на машине от Перми, Напутново в 118 км от МКАД (сайты участков).

Что должно быть рядом

подъезд круглый год, линия электричества рядом, участок в границах населённого пункта

Сети

Минимум: щебёночная дорога и линия электричества 0,4 кВ вдоль неё. Воду (скважину), канализацию (септик) и подключение дома покупатель делает сам, подключение оплачивает по тарифу сетевой организации.

Ограничения

Категория и вид использования. Жилой дом строят на землях населённых пунктов с видом 2.1 (ИЖС). Сельхозземлю в эту категорию переводят по закону 172-ФЗ: срок рассмотрения 2 месяца, весь путь от 3–4 месяцев до 1–2 лет, бюджет 50–500 тыс. ₽ (по оценке геодезической компании «Приоритет», ссылка). С 1 марта 2026 года порядок перевода сельхозугодий изменён поправками в 172-ФЗ, и для сельхозугодий перевод под жильё может быть закрыт: это видно только по заголовкам новостей, проверьте у юриста до покупки такой земли. С 1 марта 2026 года действует закон 295-ФЗ: виды использования, установленные раньше, остаются; при разделе можно изменить вид у образуемых участков, если исходный не подходит под зону (Росреестр, ссылка). Смена вида использования внутри категории: 7–15 рабочих дней и пошлина 350 ₽ для основного вида в зоне, 1–2 месяца общественных обсуждений для условно разрешённого (по оценке той же компании «Приоритет», не ведомства). Что разрешено на вашей земле, проверяйте в администрации и у юриста. Раздел и межевание. Размер образуемых участков должен соответствовать правилам землепользования: в одном районе минимум 4 сотки, в соседнем 8; в Щёлковском районе участки по 5,8 сотки после вычета красных линий нельзя было застроить, пришлось объединять заново, убыток около 400 000 ₽ (Аршин, ссылка). Межевой план на 2 новых участка 20 000 ₽, до 10 рабочих дней (прайс кадастровой компании, ссылка); кадастровый учёт 5 рабочих дней в Росреестре, 7 через МФЦ (закон 218-ФЗ, ст. 16, ссылка).

Деньги

Цена

32–120 тыс. ₽ за сотку: дальний район и пригород областного центра оценка

сайт участков в деревне Напутново; «В росте» (рынок земли 2026–2028)

От 31 800 ₽ за сотку: Напутново, Владимирская область, 118 км от МКАД (сайт, цена «от»). На конец 2025 года сотка под ИЖС в пригородах крупных агломераций 120–350 тыс. ₽, в Подмосковье чаще выше 450 тыс. ₽ (v-roste.pro, ссылка, оценка автора). Циан.Аналитика: 457 тыс. ₽ за сотку на первичном рынке Подмосковья в сентябре 2025 года, но это участки с сетями (РИА Недвижимость, ссылка).

Вложения

около 165 тыс. ₽ на участок: дорога, электричество, межевание оценка

РГ (щебёночная дорога); Кадастровая компания, прайс; наш расчёт, 12.06.2026

Дорога: 1 км щебёночной дороги стоит 3–5 млн ₽ (РГ со ссылкой на экономистов, ссылка). Допущение: на 41 участок нужно около 650 м дороги, середина 4 млн ₽ за км даёт 2,6 млн ₽, это 63 000 ₽ на участок. Межевание: 20 000 ₽ за образуемый участок (прайс кадастровой компании, ссылка). Электричество: линия вдоль дороги, допущение 80 000 ₽ на участок, источника нет. Сумма 63 + 20 + 80 = около 165 тыс. ₽.

Класс вложений

2 из 5

по шкале: только дорога, столбы электричества и межевание, без сетей воды и канализации, около 6,8 млн ₽ на 41 участок (оценка: 41 × 165 тыс. ₽)

Расчёт в двух сценариях

Объект

Земля под нарезкуга

Под участки% земли

Допущение: остальное занимают дорога шириной 6 метров, въезд и запас

Участок покупателясоток

Средний участок под частный дом 9 соток; минимум в вашем районе смотрите в правилах землепользования факт ДОМ.РФ в РБК Недвижимости: средняя площадь участка под застройку, 04.02.2026

Дорога, электричество и межевание на участок₽

Дорога 63 000 ₽ (щебень 3–5 млн ₽ за км, РГ 2026), межевание 20 000 ₽ (прайс кадастровой компании). Допущение: линия электричества 80 000 ₽ на участок оценка РГ, «Сколько стоит дорога внутри СНТ»; прайс кадастровой компании, 12.06.2026

Покупка земли и перевод категории₽

0, если земля уже ваша и в нужной категории. Перевод категории: 50–500 тыс. ₽ и от 3–4 месяцев до 1–2 лет (оценка геодезической компании) оценка Приоритет, «Как перевести землю в другую категорию в 2026»

Продажи и реклама% выручки

Допущение: объявления, табличка, комиссия агента

Чем различаются сценарии

Пригород областного центраДальний район

Цена участка₽

Пригород областного центра. 120 тыс. ₽ за сотку, нижняя граница по пригородам крупных агломераций на конец 2025 года, участок 9 соток. Это оценка автора обзора рынка, не статистика оценка «В росте»: рынок земли в России 2026–2028, 2025
Дальний район. 31 800 ₽ за сотку, как на сайте продавца в Напутново (118 км от МКАД), участок 9 соток: 286 200 ₽ оценка сайт участков в деревне Напутново, 2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Пригород областного центра

120 тыс. ₽ за сотку, нижняя граница по пригородам крупных агломераций на конец 2025 года, участок 9 соток. Это оценка автора обзора рынка, не статистика

Участков: 41
Выручка: 44,3 млн ₽за весь проект
Расходы: 9 млн ₽стройка, сети, земля, продажи
Прибыль: 35,3 млн ₽393% к расходам
Цена участка без убытка: 173 684 ₽
Прибыль с гектара: 7,1 млн ₽

Дальний район

31 800 ₽ за сотку, как на сайте продавца в Напутново (118 км от МКАД), участок 9 соток: 286 200 ₽

Участков: 41
Выручка: 11,7 млн ₽за весь проект
Расходы: 7,4 млн ₽стройка, сети, земля, продажи
Прибыль: 4,4 млн ₽60% к расходам
Цена участка без убытка: 173 684 ₽
Прибыль с гектара: 876 тыс. ₽

Как считаем

Участков = земля × доля под застройку ÷ участок на один участок. Выручка = участков × цена с участком. Расходы = стройка, сети и дороги на каждый + земля + продажи. Цена без убытка — та, при которой прибыль равна нулю.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто покупает

Покупают те, кто строит дом сам: больше 90% заказчиков частных домов с эскроу — молодые люди, средний участок под дом 9 соток. Участок без подряда нужен тем, у кого есть свой строитель или свой проект. факт ДОМ.РФ в РБК Недвижимости, 04.02.2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: участок без дома под самостоятельную застройку	900 м² на участок (9 соток) факт ДОМ.РФ в РБК Недвижимости: средняя площадь участка под застройку, 04.02.2026
модуль: щебёночная дорога с кюветами вдоль всех участков	по проекту
модуль: линия электричества 0,4 кВ вдоль дороги	по проекту
модуль: въезд со шлагбаумом и общая площадка для мусора	по проекту

Где уже работает

Участки в деревне Напутново
Россия, Владимирская область, 118 км от МКАД
ИЖС в границах деревни, электричество в деревне, асфальтовые дороги, продают без обязательного подряда от 31 800 ₽ за сотку; скидка при покупке от двух участков.
«Новый Юг»
Россия, Пермский край, посёлок Юг, 30 км от Перми
Участки в основном по 6 соток размером 19 на 31 метр, твёрдая дорога, подстанция, продажа без подряда и в рассрочку на 5 лет с первым взносом 10%.
Graven Hill
Великобритания, Бистер
Застройщик сам готовит землю и продаёт участки тем, кто строит дом под себя: подряд и проект покупатель выбирает сам.

Оценки

Вложения
2 из 5
Около 165 тыс. ₽ на участок: дорога, линия электричества и межевание (оценка по РГ 2026 и прайсу кадастровой компании). Сети посёлка не строите, поэтому тяжелее участок «под ключ» не получается.
Выручка
4 из 5
41 участок по 9 соток в пригороде областного центра по 1,08 млн ₽ дают около 44 млн ₽ (оценка: 41 × 1,08 млн ₽). В дальнем районе по 286 тыс. ₽ выходит около 12 млн ₽. Все участки быстро не уходят.
Зрелость спроса
3 из 5
Спрос на участки без подряда в Подмосковье вырос на 17% (Инком, 2025), но запросов «купить участок ижс» в Яндексе за год стало меньше на 14,1% (Wordstat, 30 дней до 28.09.2026, наш расчёт). Рынок сложился, роста нет.

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Продуктовый магазин у дома: Магазин делает посёлок жилым: покупатели участков видят, где брать продукты. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 150 м².
Пункт выдачи заказов: ПВЗ закрывает потребность в посылках и привлекает жителей. Вложения: 333–575 тыс. ₽ на пункт.
Скважинный водозабор с водоочисткой для посёлка: Общая скважина: проще продать участки с водой. Вложения: около 45 тыс. ₽ на один дом.