Здесь будет площадка на полгектара под технику и фуры

иллюстрация формата

Вложения: около 8 млн ₽ на 0,5 гаоценка
Участок: 0,3–2 га в промзоне или у трассыоценка
Экспресс-оценка: 24 900 ₽, 3 рабочих дня

Огороженная площадка с твёрдым покрытием, светом и охраной в промзоне или у трассы, которую вы сдаёте строителям, перевозчикам и логистам под технику, фуры, материалы и контейнеры.

склад и производство, ядро объекта. Самый дешёвый способ получать аренду с промышленной земли: строить почти нечего, а часть площадки потом можно занять складом, который в тех же комплексах сдают в 2–9 раз дороже площадки (каталог ПРОФИС).

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

За 30 дней площадку для хранения искали в Яндексе 3 275 раз. оценка Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026

Запросы арендаторов по России, скрининг «Здесь будет» 28.09.2026. Спрос владельцев так не измерить: фраза «открытая площадка» с «как открыть», «бизнес план» и «окупаемость» дала 4 533 запроса, но почти все про другое: торговые площадки, в том числе в Steam, и детские площадки.

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

0,3–2 га оценка

размер формата; каталог открытых площадок ПРОФИС; IBC Real Estate о проездах для фур, 20.07.2026

Нижняя граница — наше допущение: у складов класса А перед воротами оставляют проезд не меньше 38 м (IBC Real Estate), на 0,3 га, например 50 × 60 м, такой разворот помещается вместе с постом охраны и местами для двух-трёх арендаторов. У ПРОФИС площадки сдают от 400 м² до 1,3 га.

Виды разрешённого использования

6.9.1Складские площадки

Категория земель

земли промышленности и иного специального назначения; земли населённых пунктов

Время до города

в промзоне города или у выезда на трассу оценка

каталог открытых площадок ПРОФИС, 09.2026

Площадки из каталога стоят на бывших заводских территориях в черте городов: у Промышленного шоссе в Ярославле, у ТТК в Москве, с ж/д-веткой в Нижнем Новгороде. Сколько минут арендатор готов ехать до площадки, в открытых источниках не нашли.

Что должно быть рядом

промзона или выезд на трассу, подъезд для фуры с полуприцепом

Сети

Электричество на свет, камеры и пост охраны: у площадок ПРОФИС его подключают по запросу и оплачивают отдельно от аренды. Вода и канализация не обязательны. Подрядчики закладывают в смету водоотвод, чтобы площадка не собирала воду.

Ограничения

ВРИ 6.9.1 «Складские площадки» разрешает временное хранение и перевалку грузов на открытом воздухе (классификатор Росреестра П/0412, ссылка). Покрытие и забор — неотделимые улучшения, а не объекты капитального строительства, поэтому разрешение на строительство для них не нужно (ГрК РФ, ст. 1, п. 10 и ст. 51, ч. 17, п. 2, ссылка; постановление Пленума Верховного суда № 44 от 12.12.2023, п. 6, ссылка). Санитарно-защитная зона зависит от того, что хранят: стоянку грузовиков СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 относит к IV классу, 100 м до жилья (п. 12.4.3), а открытый склад песка, щебня и камня к III классу, 300 м (п. 14.3.5, ссылка). С 2025 года ориентировочные зоны сами по себе не действуют, границы устанавливают по проекту зоны. На сельхозземле площадку под чужую технику не сделать: там разрешены постройки только для сельского хозяйства (ЗК РФ, ст. 77, п. 2, ссылка).

Деньги

Цена

17–60 ₽ за м² в месяц с НДС, площадки с твёрдым покрытием в регионах оценка

ПРОФИС Недвижимость, каталог открытых площадок, 09.2026

Запрашиваемые ставки одного собственника на 28.09.2026, наш пересчёт годовой ставки в месячную. С асфальтом или бетоном: Ярославль 600 ₽ за м² в год (50 ₽ в месяц), Нижний Новгород 660–720 ₽ (55–60 ₽), Курган 240 ₽ (20 ₽), Канаш 204 ₽ (17 ₽). Без твёрдого покрытия в Ярославле и Нижнем Новгороде просят 420–540 ₽ в год. В Москве 3 000–3 300 ₽ в год, или 250–275 ₽ в месяц. Отчётов консультантов по открытым площадкам не нашли.

Вложения

около 1 600 ₽ на м² площадки: щебень, забор, ворота, свет и пост охраны оценка

прайс-листы подрядчиков «Строительство дорог» и «Ракета» (Петербург), «Землечист» (заборы), ГК «СтилКонстракшн» (модульные посты); наш расчёт, 09.2026

Цифры подрядчиков. Покрытие около 1 240 ₽ за м²: корыто 40 см 120 ₽ и вывоз грунта 0,4 м³ по 700 ₽, песок 20 см 2 × 125 ₽, щебень 20 см 2 × 195 ₽, геотекстиль около 200 ₽. Периметр площадки 0,5 га: забор из профнастила 280 м по 2 000 ₽ (у подрядчика от 1 500 ₽ за погонный метр), откатные ворота 0,25 млн ₽, пост охраны 15 м² по 25 000 ₽, свет и камеры 0,5 млн ₽, подключение 0,1 млн ₽. Ворота, свет и подключение взяты допущением. Всего около 1,8 млн ₽, или 357 ₽ на м². Асфальт в два слоя сверху добавляет около 850 ₽ за м²; московский подрядчик оценивает усиленную площадку под фуры в 5 696 ₽ за м².

Класс вложений

1 из 5

по шкале: стационарных построек нет, только покрытие, забор, свет и пост охраны. Площадка 0,5 га на щебне стоит около 8 млн ₽ (наш расчёт по прайсам подрядчиков).

Расчёт в двух сценариях

Объект

Площадь площадким²

0,5 га; арендаторам сдают целиком или частями от 400 м²

Вложения на м²₽

Щебень 20 см на песке и геотекстиле около 1 240 ₽ за м², забор, ворота, свет и пост охраны ещё около 360 ₽. С асфальтом в два слоя около 2 450 ₽ оценка прайс-листы подрядчиков «Строительство дорог» и «Ракета» (Петербург), «Землечист», ГК «СтилКонстракшн»; наш расчёт, 09.2026

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш

Расходы собственника% аренды

Допущение: круглосуточная охрана, свет, налог на землю, уборка снега и подсыпка щебня. Охрана здесь главная статья

Чем различаются сценарии

Областной центрМалый город

Ставка с НДС₽ за м² в месяц

Пустует%

Областной центр. Площадки с асфальтом или бетоном в Ярославле и Нижнем Новгороде: 600–720 ₽ за м² в год, то есть 50–60 ₽ в месяц. Пустует 10% (допущение) оценка ПРОФИС Недвижимость, каталог открытых площадок, 09.2026
Малый город. Асфальтированные площадки в Кургане и Канаше: 204–240 ₽ за м² в год, около 20 ₽ в месяц. Пустует 20% (допущение) оценка ПРОФИС Недвижимость, каталог открытых площадок, 09.2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Продажа

Ставка капитализации% в год

Склады Московского региона: 11,5–12,5% в I полугодии 2026, по регионам данных консультантов нет. По ней покупатель оценивает объект с арендатором: цена = чистый доход от аренды ÷ ставка. оценка NF GROUP, инвестиционный рынок, I полугодие 2026, в пересказе «Московской перспективы», 16.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Областной центр

Площадки с асфальтом или бетоном в Ярославле и Нижнем Новгороде: 600–720 ₽ за м² в год, то есть 50–60 ₽ в месяц. Пустует 10% (допущение)

Вложения: 8 млн ₽
Выручка в год: 3 млн ₽
Чистый доход от аренды: 1,8 млн ₽в год
Простая окупаемость: 4,5 года
Покрытие долга при кредите 70%: 1,47не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 6,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 1,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 14,9 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%

Малый город

Асфальтированные площадки в Кургане и Канаше: 204–240 ₽ за м² в год, около 20 ₽ в месяц. Пустует 20% (допущение)

Вложения: 8 млн ₽
Выручка в год: 960 тыс. ₽
Чистый доход от аренды: 576 тыс. ₽в год
Простая окупаемость: 13,9 года
Покрытие долга при кредите 70%: 0,48ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 2,2 млн ₽28% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 5,8 млн ₽72% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 4,8 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%

Как считаем

Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто арендует

Строительные и дорожные компании ставят спецтехнику и держат материалы, перевозчики оставляют фуры, логисты — контейнеры. Площадку сдают целиком или частями от 400 м², ставка обычно с НДС, а электричество и коммунальные услуги арендатор оплачивает отдельно. оценка ПРОФИС Недвижимость, описания открытых площадок, 09.2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: площадка с покрытием из щебня или асфальта	5 000 м² оценка размер для примера; каталог открытых площадок ПРОФИС, 09.2026
модуль: забор по периметру и откатные ворота для фур	по проекту
модуль: пост охраны из блок-контейнера и камеры	около 15 м² оценка ГК «СтилКонстракшн», модульные здания (цифра продавца), 09.2026
модуль: мачты освещения по периметру	по проекту

Где уже работает

Открытые площадки «ПРОФИС Недвижимость»
Россия: Нижний Новгород, Ярославль, Курган, Москва
Управляющая компания сдаёт площадки на бывших заводских территориях: асфальт на 3 278 м² в Ярославле за 600 ₽ за м² в год, бетонированную площадку 3 000 м² в Москве за 3 100 ₽. Покрытие похожее, а ставка отличается в пять раз из-за города.
Alterra IOS
США, 38 штатов
Американская компания собрала больше 400 участков с маленьким зданием и большой укреплённой площадкой под машины, материалы и технику, сделок на сумму больше 2 млрд долларов. В США такие участки называют industrial outdoor storage.

Оценки

Вложения
1 из 5
Стационарных построек нет: покрытие, забор, свет и пост охраны. Площадка 0,5 га на щебне стоит около 8 млн ₽, с асфальтом около 12 млн ₽ (наш расчёт по прайсам подрядчиков).
Выручка
2 из 5
Ставки низкие: 17–60 ₽ за м² в месяц в регионах и 250–275 ₽ в Москве (каталог ПРОФИС, 2026). Площадка 0,5 га в областном центре приносит около 3 млн ₽ в год до расходов, и заметную часть забирает охрана.
Зрелость спроса
3 из 5
Формат давно сложился: площадки сдают на бывших заводах в крупных городах, а площадку для хранения за 30 дней искали 3 275 раз (Яндекс Вордстат, 28.09.2026). Не выше 3, потому что в малых городах ставка едва покрывает охрану.