Здесь будет три арендатора на 250 м² первого этажа

иллюстрация формата

Вложения: около 6 млн ₽ на отделку 250 м²оценка
Помещение: помещение 100–300 м²оценка
Экспресс-оценка: от 19 900 ₽, 3 рабочих дня

Помещение на первом этаже с отдельным входом, которое вы делите на два-три блока и сдаёте кафе, магазину, аптеке или салону из соседних домов.

торговля и еда, ядро объекта. Хозяин помещения сам ничего не продаёт: он готовит блоки и получает аренду, а гостей приводят дома рядом.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

факт IPG.Estate в обзоре Perfect RED / UD Group за I полугодие 2026, 2026-H1

Какое нужно помещение

Условное помещение, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

100–300 м² помещения оценка

IPG.Estate в обзоре Perfect RED / UD Group, I полугодие 2026, 2026-H1

IPG.Estate даёт ставки для помещений 100–300 м² в спальных районах, лоты дробят до 90–120 м². Типичный инвестиционный лот в России 50–600 м² (IBC Real Estate, «Retail. IV кв. 2025»). Наш пример 250 м².

Виды разрешённого использования

4.4Магазины
4.6Общественное питание
3.3Бытовое обслуживание

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

первый этаж жилого дома с домами вокруг и входом с улицы оценка

«Аструм Недвижимость», 2026

Отдельный вход и витрины назвал каталог управляющей компании. Сколько жителей нужно вокруг, зависит от арендатора: одна сеть общепита просит от 3 500 квартир в зоне охвата (Каталог франшиз, businessmens.ru).

Что должно быть рядом

жилые дома рядом, вход с улицы

Где открыть

В жилом доме, отдельное здание, в офисном здании

Под кафе до 50 мест и не позже 23:00; склады, бани, ветклиники и заведения с музыкой не допускаются (СП 54.13330.2022, п. 4.15)

Этаж

Первый этаж

Помещение

Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка

Сети

Электричество с запасом мощности на каждый блок, вода и канализация к блокам под кафе и салон, вытяжка. Если в помещении чего-то нет, это делает собственник или арендатор до открытия.

Ограничения

Помещение должно быть нежилым: в новостройках первые этажи проектируют нежилыми, в старых домах квартиру нужно переводить (условия перевода не проверяли). Для кафе в жилом доме нужен отдельный вход с улицы, не больше 50 мест и нельзя работать после 23:00, время уточняет местная власть (СП 54.13330.2022, пп. 4.6, 4.15). Вентиляция встроенного кафе автономная (п. 9.13).

Деньги

Цена

1 244–1 563 ₽ за м² в месяц, помещения 151–300 м², Уфа факт

Perfect RED в обзоре UD Group за I полугодие 2026, 04.2026

Вложения

около 25 000 ₽ на м² отделки помещения оценка

Est-a-Tet (Ю. Алякина) в «МК» от 24.09.2026, по данным исследования «Бюро концепций»

Мнение одного участника рынка: отделка 20–30 тыс. ₽ за м², берём середину. Страницу «МК» открыть не удалось. На 250 м² выходит около 6,25 млн ₽ без покупки помещения. Если помещение куплено, в Уфе это около 144 тыс. ₽ за м² у готовых помещений (Perfect RED, там же).

Класс вложений

2 из 5

по шкале: строить ничего не нужно, нужны отделка, входные группы и электрощиты. Около 6 млн ₽ на 250 м² без покупки помещения (наш расчёт).

Расчёт в двух сценариях

Объект

Сдаваемая площадьм²

Допущение: 250 м² в три блока по 120, 80 и 50 м²

Отделка на м²₽

Est-a-Tet называет 20–30 тыс. ₽ за м², берём 25 тыс. Без покупки помещения оценка Est-a-Tet (Ю. Алякина) в «МК» от 24.09.2026

Покупка помещения₽

0, если помещение уже ваше. В Уфе готовые помещения продают около 144 тыс. ₽ за м²

Расходы собственника% аренды

Допущение: 17%, середина диапазона 15–20% дохода у Est-a-Tet. Налог на имущество, управление, ремонт общих частей оценка Est-a-Tet (Ю. Алякина) в «МК» от 24.09.2026

Чем различаются сценарии

Региональный городСпальный район Москвы

Ставка аренды₽ за м² в месяц

Пустует%

Региональный город. Отделанные помещения 151–300 м² в Уфе просят 1 563 ₽ за м² в месяц, без отделки 1 244 ₽. Пустует 15% (допущение: простой 1–2 месяца в год). Окупаемость отделки около 1,9 года, потому что помещение уже ваше оценка Perfect RED в обзоре UD Group за I полугодие 2026, 04.2026
Спальный район Москвы. Середина ставок 20–65 тыс. ₽ за м² в год для помещений 100–300 м²: 42,5 тыс., то есть около 3 500 ₽ в месяц. Пустует около 10% (IPG.Estate). Отделка окупается меньше чем за год: годовая аренда метра выше цены его отделки, а покупка помещения в расчёт не входит оценка IPG.Estate в обзоре Perfect RED / UD Group за I полугодие 2026, 2026-H1

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Продажа

Ставка капитализации% в год

Торговая недвижимость Московского региона: 12–13,5% в I полугодии 2026, по регионам данных консультантов нет. По ней покупатель оценивает объект с арендатором: цена = чистый доход от аренды ÷ ставка. оценка NF GROUP, инвестиционный рынок, I полугодие 2026, в пересказе «Московской перспективы», 16.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Региональный город

Отделанные помещения 151–300 м² в Уфе просят 1 563 ₽ за м² в месяц, без отделки 1 244 ₽. Пустует 15% (допущение: простой 1–2 месяца в год). Окупаемость отделки около 1,9 года, потому что помещение уже ваше

Вложения: 6,3 млн ₽
Выручка в год: 4 млн ₽
Чистый доход от аренды: 3,3 млн ₽в год
Простая окупаемость: 1,9 года
Покрытие долга при кредите 50%: 4,20не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 5 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 1,3 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 25,4 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 13%

Спальный район Москвы

Середина ставок 20–65 тыс. ₽ за м² в год для помещений 100–300 м²: 42,5 тыс., то есть около 3 500 ₽ в месяц. Пустует около 10% (IPG.Estate). Отделка окупается меньше чем за год: годовая аренда метра выше цены его отделки, а покупка помещения в расчёт не входит

Вложения: 6,3 млн ₽
Выручка в год: 9,5 млн ₽
Чистый доход от аренды: 7,8 млн ₽в год
Простая окупаемость: 0,8 года
Покрытие долга при кредите 50%: 9,95не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 5 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 1,3 млн ₽20% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 60,3 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 13%

Как считаем

Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто арендует

оценка NF Group, исследование коммерческих площадей в премиальных ЖК Москвы, Retail.ru, 02.04.2025

Что внутри

Что	Площадь
якорь: блок под кафе или магазин у дома с витриной и входом с улицы	90–120 м² факт IPG.Estate в обзоре Perfect RED / UD Group, I полугодие 2026, 2026-H1
модуль: блок под аптеку, салон или пункт выдачи	около 80 м² оценка наш расчёт, 2026-H1
модуль: маленький блок под студию или кофе с собой	около 50 м² оценка наш расчёт, 2026-H1
модуль: свои входы с улицы, витринные окна и электрощит на каждый блок	по проекту

Где уже работает

Жилые кварталы Lucky и «Садовые кварталы»
Россия, Москва
NF Group посчитала арендаторов на первых этажах двух кварталов: Lucky заполнен на 79% через два года после ввода, больше площадей заняли спорт и общепит, в каждом комплексе не меньше пяти салонов красоты.
Каталог первых этажей «Аструм Недвижимость»
Россия, Москва и область
Управляющая компания сдаёт и продаёт помещения на первых этажах жилых комплексов с отдельными входами: в новостройках их проектируют нежилыми под кафе, магазины и сервисы.

Оценки

Вложения
2 из 5
Строить не нужно: отделка около 25 тыс. ₽ за м², на 250 м² около 6 млн ₽ без покупки помещения (мнение одного участника рынка).
Выручка
3 из 5
При 1 563 ₽ за м² в месяц и пустующих 15% помещение 250 м² приносит около 4 млн ₽ в год до расходов, около 3,3 млн ₽ после них (наш расчёт). В Москве ставка выше в 2–3 раза.
Зрелость спроса
4 из 5
Формат давно сложился: на первых этажах новых кварталов вакантно около 10% (IPG.Estate, 2026), а на основных торговых улицах Москвы 4,9% (NF Group, 2025). Но в новом доме в первый год пустует до 90% площадей.