Здесь будет склад для вещей из 40 контейнеров
- Вложения
- от 3 млн ₽ на небольшой складоценка
- Площадь
- 100–300 м² в здании или 13 сотокфакт
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Боксы и контейнеры, которые помесячно сдают жителям района и малому бизнесу под шины, сезонные вещи, мебель и товар.
склад и производство, ядро объекта
Почему сейчас
За январь—сентябрь 2025 года складам индивидуального хранения заплатили на 9% чаще, чем годом раньше, а средний чек вырос на 15%, до 3,1 тыс. ₽. факт «Чек Индекс» (Платформа ОФД) в «Коммерсанте», статья «Потребители разложились самостоятельно», 24.10.2025
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
100–300 м² помещения факт
NF Group в CRE.ru: мини-формат складов индивидуального хранения, 2023- Виды разрешённого использования
6.9Склад
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения
- Время до города
в черте города оценка
NF Group в CRE.ru; Щеглов и др., «Экономика и бизнес: теория и практика», 2025Склад работает в черте города: мини-формат стоит в жилых домах и паркингах (NF Group), в регионах склады занимают в основном подвалы административных и жилых зданий и окраины городов (статья 2025 года). Сколько минут клиент готов ехать до бокса, в открытых источниках не нашли.
- Что должно быть рядом
жилые дома
- Где открыть
Отдельное здание, в офисном здании, в производственном или складском здании
Склады любого назначения не допускаются во встроенных помещениях жилого дома (СП 54.13330.2022, п. 4.15)
- Этаж
Первый этаж, цоколь или подвал
- Помещение
Отдельный вход с улицы, потолок от 2,7 м
- Сети
Электричество для света, электронных замков и камер, вентиляция в подвале. Вода и канализация складу не обязательны. На открытой площадке нужны твёрдое покрытие, забор с воротами и освещение.
- Ограничения
По СП 54.13330.2022 склады любого назначения в жилом доме размещать нельзя (п. 4.15). Из хранения в подвале, цоколе и на первом нежилом этаже жилого дома допускаются только кладовые жильцов этого дома: без шин и горючего и без доступа посторонних (п. 5.15 и 5.18). Отдельный склад от 300 м² СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 относит к V классу с ориентировочной санитарно-защитной зоной 50 м до жилья (п. 12.5.1); малому бизнесу в сложившейся застройке нужен расчёт, и если он подтверждает нормы на границе жилья, проект зоны не делают (п. 3.17, ссылка). На земле подходит ВРИ 6.9 «Склад» по классификатору Росреестра П/0412; 6.9.1 «Складские площадки» описывает хранение на открытом воздухе.
Деньги
- Цена
1 000–3 000 ₽ за м² бокса в месяц оценка
Щеглов и др., «Экономика и бизнес: теория и практика» (города-миллионники); «Коммерсантъ» (Москва и Петербург), 2025Диапазон по двум источникам. Нижняя граница: в Ростове-на-Дону, Казани и Екатеринбурге «от 1 до 1,5 тыс. руб. за кв. м в мес. с НДС» (статья 2025 года, собрана по объявлениям). Верхняя: Москва, «чуть выше 3 тыс. руб. в месяц», единица по контексту та же; Петербург — 2 170 ₽ за м² в месяц (ссылка, 24.10.2025). Минимальная ячейка на 1 м³ в Москве и Петербурге стоит 1,6–3,5 тыс. ₽ в месяц, 1,5 м³ в Ростове-на-Дону — 1,2 тыс. ₽ («Российская газета», 18.03.2026). Контейнеры дешевле: в Калуге 20-футовый контейнер целиком сдавали за 5 тыс. ₽ в месяц, около 350 ₽ за м² (5 000 / 14,4; «Дело», 2022).
- Вложения
5 500–30 000 ₽ на м² склада без стоимости помещения оценка
сайты франшиз «Твой Склад» и «Складно», данные продавцов, 09.2026Нижняя граница: кейсы «Твой Склад», Новороссийск, 943 м² за 5,15 млн ₽ (5 464 ₽ за м²) и Краснодар, 785 м² за 8,71 млн ₽ (11 098 ₽ за м²). Верхняя: «Складно», «от 3 млн ₽ инвестиции на открытие» при помещении 100 м² и потолке 2,7 м, то есть 3 000 000 / 100 = 30 000 ₽ за м² (ссылка). Контейнерный вариант: в Калуге 10 контейнеров, 13 соток земли, забор и ворота обошлись примерно в 3,5 млн ₽ («Дело», 16.05.2022).
- Класс вложений
1 из 5
по шкале: капитальной стройки нет, только перегородки, двери, замки и камеры в готовом помещении или контейнеры на площадке. Небольшой склад стартует от 3 млн ₽ («Складно», 100 м²; Калуга, 10 контейнеров вместе с землёй).
Расчёт в двух сценариях
Контейнеры по секциям
Калуга, 2022: 10 контейнеров, поделённых на секции, приносили около 80 тыс. ₽ в месяц при 90% занятых секций, это около 620 ₽ за м²
- Вложения
- 14 млн ₽
- Выручка в год
- 3,9 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 3,3 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 4,3 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,55не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 11,2 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 2,8 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 27,3 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Контейнеры целиком
Контейнер 20 футов целиком за 5 000 ₽ в месяц, около 350 ₽ за м² (Калуга, 2022); заполнено 80%, как в среднем по рынку за 2025 год
- Вложения
- 14 млн ₽
- Выручка в год
- 1,9 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 1,6 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 8,5 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,78ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 6,3 млн ₽45% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 7,7 млн ₽55% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 13,7 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Жители района хранят шины, сезонные вещи и мебель на время ремонта или переезда, малый бизнес и продавцы маркетплейсов держат товар. В Москве в среднем просят бокс на 4,5 м² и снимают его примерно на год. Средний чек по данным онлайн-касс — 3,1 тыс. ₽. факт NF Group и АКИХ в CRE.ru (размер бокса и срок аренды, Москва); «Чек Индекс» в «Коммерсанте» (средний чек, шины, продавцы маркетплейсов); «Российская газета» (кто арендует), 2023
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: боксы для вещей в помещении | 4,5 м², средний запрашиваемый бокс факт NF Group и АКИХ в CRE.ru, 2023 |
| модуль: ячейки для мелких вещей и шин | по проекту |
| модуль: морские контейнеры на открытой площадке | около 14,4 м² на контейнер 20 футов оценка «Дело» (Модульбанк): контейнер 6 × 2,4 × 2,6 м, 16.05.2022 |
| модуль: вход по приложению и видеонаблюдение без персонала | по проекту |
Где уже работает
«Складно»
Россия, МоскваКладовые у дома без персонала: ячейку открывают из приложения, доступ круглосуточный, за боксами следят камеры.
Контейнерный склад в Калуге
Россия, КалугаВладелец купил 13 соток и поставил 10 морских контейнеров, разделённых на секции. С землёй, забором и воротами вложил около 3,5 млн ₽ и при 90% занятых секций получал около 80 тыс. ₽ в месяц (2022). Участок вмещает 40 контейнеров.
Wow Storage
Великобритания, Лондон и ХартфордширПлощадки с контейнерами с 2015 года: машину ставят прямо у двери, доступ круглосуточный. Самый ходовой контейнер на 20 футов, около 15 м².
Оценки
- Вложения
1 из 5
Капитальной стройки нет: перегородки и замки в готовом помещении или контейнеры на площадке. Небольшой склад обходится от 3 млн ₽, большое помещение по кейсам франшизы стоит 5,5–11 тыс. ₽ за м².
- Выручка
2 из 5
Доход круглый год, но чек небольшой: в среднем 3,1 тыс. ₽ за оплату («Чек Индекс», 2025). Десять контейнеров в Калуге приносили около 80 тыс. ₽ в месяц при 90% занятых секций (2022).
- Зрелость спроса
3 из 5
Тренд есть, но ниша узкая: в Москве около 0,018 м² таких складов на жителя, в Великобритании около 0,087 м² (оценка исследования по NF Group, SSA UK и Росстату). В 2025 году заполняемость впервые упала до 80%, при этом запросов «кладовки как бизнес» в Яндексе за год стало на 28% больше (Wordstat, наш расчёт 26.09.2026).
Похожие форматы
- склад и производствосклад на 2 000 м² под арендатора у трассы
- Вложения
- 67,6 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- NF Group, ЦФО, март 2026
- Участок
- 0,36–0,5 га на склад 2 000 м²оценка
- плотность застройки 40–55%, NF Group
- склад и производствобетонный узел и цех плитки на 1 500 м²
- Вложения
- около 6 млн ₽ на узел и цехоценка
- Завод Монолит 74, цифры продавца
- Участок
- участок 0,3–0,6 гаоценка
- наш расчёт по Монолит 74
- склад и производствоангар на 1 000 м² под склад и технику
- Вложения
- от 8 млн ₽ за ангар 1 000 м²оценка
- цены производителей, наш расчёт
- Участок
- 0,2–0,3 га на ангар 1 000 м²оценка
- наш расчёт, площадка перед воротами
Данные проверены 27.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.