Здесь будет склад на 600 м² в городе под даркстор
- Вложения
- 18 млн ₽ на склад 600 м²оценка
- Площадь
- 0,11–0,15 га на склад 600 м²оценка
- Экспресс-оценка
- от 19 900 ₽, 3 рабочих дня
Небольшой тёплый склад с воротами и подъездом для фуры рядом с жилыми кварталами: вы сдаёте его сетям быстрой доставки, пунктам выдачи и селлерам маркетплейсов.
склад и производство, ядро объекта. Отличается от склада под арендатора и склада под маркетплейс размером и местом: 300–2 000 м² внутри города, а не большой корпус у трассы.
Почему сейчас
оценка Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026
Клиентский спрос: 30 006 запросов за 30 дней, за 12 месяцев рост 15,9%. Владельцы помещений ищут «даркстор как открыть»: 52 запроса за 30 дней. Вордстат показывает интерес, а не сделки.
Какой нужен участок или помещение
- Площадь
0,11–0,15 га на склад 600 м² оценка
NF Group, блог «Виды и классификация складских комплексов», 17.02.2026600 м² ÷ плотность застройки 0,40–0,55 = 1 090–1 500 м². Плотность взята из классификации NF Group для классов А+ и А; для небольшого городского участка предельный процент застройки задают ПЗЗ вашей зоны.
- Виды разрешённого использования
6.9Склад4.4Магазины
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения
- Время до города
1,5–2 км радиус жилых кварталов вокруг склада оценка
QP Estate, «Самокат» и «Яндекс Лавка» как арендаторы, без датыСети смотрят на плотность квартир в этом радиусе и на удобный подъезд, а не на первую линию. Сколько квартир нужно, данных нет.
- Что должно быть рядом
жилой район вокруг, подъезд для машины поставки, вход или проезд с улицы, не через закрытый двор
- Где открыть
Отдельное здание, в производственном или складском здании
Склады любого назначения во встроенных помещениях жилого дома не допускаются (СП 54.13330.2022, п. 4.15)
- Этаж
Первый этаж, цоколь или подвал
- Помещение
Отдельный вход с улицы, вода и канализация, потолок от 2,7 м, электричество от 30 кВт
- Сети
Мощность около 30–60 кВт под холодильники и потолки от 2,7 м (QP Estate, без даты); Ozon Fresh просит потолок от 2,4 м и проём для разгрузки от 1,2 м. Отопление, вода, канализация, твёрдое покрытие двора для машины поставки.
- Ограничения
Склады от 300 м² СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 относит к V классу, 50 м до жилья (п. 12.5.1, ссылка); с 2025 года ориентировочные зоны сами по себе не действуют, расстояние до окон проверяйте по решению местной власти. Кода ВРИ для даркстора нет, ближе всего 6.9 «Склад» и 4.4 «Магазины» (классификатор П/0412, ссылка). Зоны хранения относятся к складским помещениям: для них определяют категорию по пожарной опасности (закон № 123-ФЗ, ст. 27, по тому же источнику). Главный риск в жилом квартале: шум холодильников, ночные поставки и курьеры у входа; при жалобах в управляющую компанию и Роспотребнадзор сеть чаще уходит, чем спорит (QP Estate).
Деньги
- Цена
800–1 800 ₽ за м² в месяц без НДС оценка
NF Group (по данным light-industrial.ru, II кв. 2026) и QP EstateНижняя граница: 9 700 ₽ за м² в год, запрашиваемая ставка сухих складов класса А в региональных городах, ÷ 12 = около 808 ₽ в месяц. Верхняя: для дарксторов в Петербурге брокер QP Estate называет 1 000–1 800 ₽ за м² в месяц (ссылка). Запрашиваемая ставка выше цены сделки: NF Group оценивает уступку в переговорах до 10% в Московском регионе.
- Вложения
30 000 ₽ за м² стройки оценка
IBC Real Estate, «Стоимость строительства склада в 2026 году», 04.2026Наше допущение для тёплого склада на 600 м² с площадкой и сетями. Ориентиры: склад класса А в ПФО 64 300 ₽ за м², в ЦФО 69 100 ₽ (IBC, I квартал 2026, типовой объект 20 000 м²); подрядчики называют от 9 000 ₽ за м² тёплого склада на металлокаркасе (МАКСТИЛ, ссылка) и от 18–23 тыс. ₽ в Москве (ссылка). Цифры подрядчиков: цифра продавца. Земля, подключение к внешним сетям и оборудование арендатора не входят.
- Класс вложений
3 из 5
по шкале: одно тёплое здание с воротами и рампой, около 18 млн ₽ без земли (оценка: 600 × 30 000 ₽), по деньгам ближе к середине шкалы.
Расчёт в двух сценариях
Как склад в региональном городе
9 700 ₽ за м² в год ÷ 12: запрашиваемая ставка сухих складов класса А в региональных городах; пустует 5,5% площадей в регионах
- Вложения
- 18 млн ₽
- Выручка в год
- 5,5 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 4,7 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 3,9 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,72не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 14,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 3,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 38,9 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Даркстор сети, как в Петербурге
Середина 1 000–1 800 ₽ за м² в месяц для дарксторов в Петербурге. Допущение: пустует 8% из-за короткого договора и права выхода за 2–3 месяца
- Вложения
- 18 млн ₽
- Выручка в год
- 9,3 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 7,9 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 2,3 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 2,89не ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 14,4 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 3,6 млн ₽20% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 65,7 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 19 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
оценка QP Estate (брокер, Санкт-Петербург), «Самокат» и «Яндекс Лавка» как арендаторы, без даты
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: склад с рампой, зоной сборки и холодильными камерами арендатора | 600 м² оценка Ozon Fresh (300–700 м²) и «Пятёрочка» (500–700 м²): требования к помещениям под даркстор, 2026 |
| модуль: площадка перед воротами для машины поставки и парковка курьеров | по проекту |
| модуль: холодильная и морозильная камеры, ставит арендатор | по проекту |
| модуль: комната для курьеров и санузел | нет данных нет данных |
Где уже работает
Дарксторы «Самоката» и «Яндекс Лавки»
Россия, Санкт-Петербург и другие городаБерут дворовые корпуса и цоколи на 150–400 м² без витрин. Договор на 3–5 лет, выйти сеть может, предупредив за 2–3 месяца.
Ozon Fresh: поиск помещений под даркстор
РоссияИщет помещения на 300–700 м², потолок от 2,4 м и проём для разгрузки шириной от 1,2 м. Подходят и склад, и торговое, и производственное помещение.
«Пятёрочка»: помещения под даркстор
РоссияСеть ищет помещения на 500–700 м² и на 1 500–2 000 м²: показывает верхнюю границу формата.
Оценки
- Вложения
3 из 5
Тёплый склад на 600 м² стоит около 18 млн ₽ без земли (600 × 30 000 ₽). Инженерия проще, чем у спа или бассейна, но это корпус, а не павильон.
- Выручка
3 из 5
Одна ставка круглый год: 800–1 800 ₽ за м² в месяц, для 600 м² это 5,8–13 млн ₽ в год до расходов. Но арендатор обычно один и может выйти, предупредив за 2–3 месяца.
- Зрелость спроса
4 из 5
Сети быстрой доставки ищут помещения постоянно (Ozon, «Пятёрочка», «Самокат»), запрос «даркстор» вырос на 15,9% за год (Вордстат). Не 5: сети выбирают точки по карте доставки, а не берут любой склад.
Похожие форматы
- склад и производствосклад на 2 000 м² под арендатора у трассы
- Вложения
- 67,6 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- NF Group, ЦФО, март 2026
- Участок
- 0,36–0,5 га на склад 2 000 м²оценка
- плотность застройки 40–55%, NF Group
- склад и производствобетонный узел и цех плитки на 1 500 м²
- Вложения
- около 6 млн ₽ на узел и цехоценка
- Завод Монолит 74, цифры продавца
- Участок
- участок 0,3–0,6 гаоценка
- наш расчёт по Монолит 74
- склад и производствоангар на 1 000 м² под склад и технику
- Вложения
- от 8 млн ₽ за ангар 1 000 м²оценка
- цены производителей, наш расчёт
- Участок
- 0,2–0,3 га на ангар 1 000 м²оценка
- наш расчёт, площадка перед воротами
Данные проверены 30.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.