Заказать экспресс-оценку

Здесь будет пять домиков A-frame с заездом по коду

иллюстрация формата
Вложения
2,3–4,7 млн ₽ на домикоценка
Участок
от 0,3 га на 5 домиковоценка
Экспресс-оценка
29 900 ₽, 5 рабочих дней

Три-шесть тёплых домиков у леса или воды, которые сдают по ночам парам и небольшим компаниям из города: бронь на сайте, ключи в сейфе с кодом, персонала на месте нет.

загородный отдых, ядро объекта. Домики сами приносят выручку круглый год: гость платит за ночь во всём доме, а купель или баня у домика поднимают цену ночи.

Заказать экспресс-оценкуПосчитать окупаемость

Почему сейчас

С 2025 года Росстат считает модульные домики с душем и туалетом отдельно: за год их было 38 тыс. номеров в 2 392 средствах размещения, они приняли 2,7 млн гостей. факт Росстат, «Основные показатели деятельности средств размещения», лист 18, 2025

Какой нужен участок

146138С20 м
Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.
Площадь

от 0,3 га на 5 домиков оценка

СП 42.13330.2026, табл. М.1 (базы отдыха: 140–160 м² на место)

5 домиков × 4 места × 140–160 м² = 0,28–0,32 га. У «Аура. Глэмп» у каждого домика своя огороженная территория, так что на практике участок больше нормы.

Виды разрешённого использования
  • 5.2.1Туристическое обслуживание
  • 5.0Отдых (рекреация)
Категория земель

земли населённых пунктов; земли рекреационного назначения; земли лесного фонда в рекреационной аренде

Время до города

60–120 мин до города оценка

Сайты примеров; Ассоциация глэмпингов, 09.2026

«Аура. Глэмп» в 120 км от МКАД, «На высоте» в черте курорта Белокуриха. Гости едут на одну-две ночи и часто бронируют день в день (Ассоциация глэмпингов, 2025), поэтому дорога обычно не длиннее двух часов. Оценка по примерам, не статистика.

Что должно быть рядом

лес, вода

Сети

Электричество с запасом на отопление домиков и подогрев купелей, вода из скважины или водопровода, септик или локальные очистные на все домики. Для базы отдыха допустима привозная вода с запасом на сутки и подогревом, в домиках не ниже +21 °C, печное отопление разрешено (ПП РФ № 1951, прил. 1). Раз персонала на месте нет, нужны Wi-Fi, кодовые замки или сейф с ключами и камеры на въезде.

Ограничения

Несколько домиков для гостей по закону считаются базой отдыха: отдельные здания на одном или смежных участках под единым управлением ИП или юрлица (ПП РФ № 1951, п. 7 и прил. 1). С 2025 года любое средство размещения работает только после самооценки и записи в госреестр, онлайн-агрегаторы не размещают отели без записи с 1 сентября 2025 года и гостевые дома с 1 января 2026 года (Минэкономразвития, 28.01.2026). На участке ИЖС, ЛПХ или садовом сдавать дом туристам можно только по эксперименту с гостевыми домами: 21 регион и «Сириус», до 31 декабря 2027 года, один дом на собственника (127-ФЗ, ст. 3 и 5; Минэкономразвития, 16.12.2025). В остальных регионах услуги размещения в жилых домах, по позиции Минэкономразвития, закону не соответствуют (там же). За использование участка не по назначению гражданину грозит штраф 0,5–1% кадастровой стоимости, но не меньше 10 тыс. ₽, организации 1,5–2%, но не меньше 100 тыс. ₽ (КоАП РФ, ст. 8.8). На землях рекреационного назначения можно строить объекты для отдыха и туризма, соблюдая режим территории и вид разрешённого использования (ЗК РФ, ст. 98). В лесу, взятом в аренду для рекреации, капитальные дома занимают не больше 20% участка и не больше 1 га, без мест постоянного проживания (Лесной кодекс, ст. 41). Субсидию на модульные номера получают только ИП и юрлица на земле с подходящими категорией и видом использования (Госкомитет Татарстана по туризму).

Деньги

Цена

8 500–15 000 ₽ за ночь за домик, 2026 факт

Сайты «Аура. Глэмп» (Тверская область) и глэмпинга «На высоте» (Белокуриха), 09.2026
Вложения

2,3–4,7 млн ₽ на домик с мебелью оценка

Подрядчик «Открыть базу», производитель модульных домов modulniye-doma.ru, агрегатор glamorous-camping.com, 03.05.2026

Цифры продавцов. A-frame «под ключ» от 3,9 млн ₽, «под заезд» с мебелью и техникой от 4,7 млн ₽, барнхаус «под заезд» от 8,5 млн ₽ («Открыть базу», 03.05.2026). Домик 6 × 6 м под ключ с мебелью, купелью и благоустройством 2,25–3,4 млн ₽ (glamorous-camping.com, 02.02.2026). Производитель модульных домов считает базу из шести домиков в 20,9 млн ₽ с инфраструктурой, около 3,5 млн ₽ на домик (modulniye-doma.ru, 2026). По итогам госпрограммы модульных номеров вышло 2,4–3,7 млн ₽ на номер (наш расчёт по данным Минэкономразвития в РБК, 12.11.2024).

Субсидия

1,5 млн ₽ на номер, не больше 50% стоимости проекта факт

Госкомитет Республики Татарстан по туризму: субсидии на модульные некапитальные средства размещения (госпрограмма «Развитие туризма», ПП РФ № 2439), 2026
Класс вложений

2 из 5

По шкале это 2: несколько небольших домиков без общего корпуса, спа и бассейна. Но к каждому домику нужны свет, вода, стоки и отопление для зимы.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Допущение: средняя ночь по неделе для A-frame на двоих без купели. «На высоте» берёт 8 500 ₽ в будни и 9 500 ₽ в выходные, «Аура. Глэмп» от 8 500 до 15 000 ₽ в зависимости от дома оценка Сайты «Аура. Глэмп» и «На высоте», 09.2026

Домик с мебелью и долей сетей: 3,5 млн ₽ в расчёте производителя модульных домов (20,9 млн ₽ на шесть домиков). Подрядчики называют 2,3–4,7 млн ₽ за A-frame, барнхаус дороже, от 8,5 млн ₽ оценка Производитель модульных домов modulniye-doma.ru; подрядчик «Открыть базу», 2026

Баня, общий дом или прокат, если нужны. Скважина, септик и подстанция уже входят во вложения на домик

0, если участок уже ваш

Средняя по средствам размещения России. Без ресепшена на персонал уходит меньше, но уборка, бельё, отопление и комиссия сервисов бронирования остаются оценка Росстат, показатели средств размещения по субъектам, 2025 (прокси)

Чем различаются сценарии
Как модульные домики по РосстатуЗаняты все выходные
Загрузка за год%
Регион

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Как модульные домики по Росстату

Места в модульных домиках России заняты на 13,4% за 2025 год: 7 222 865 ночёвок на 148 252 места. Для домиков цифра занижена, Росстат считает места

Вложения
17,5 млн ₽
Выручка в год
2,3 млн ₽
Операционная прибыль
583 тыс. ₽в год
Простая окупаемость
30 лет
Покрытие долга при кредите 70%
0,22ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
2,2 млн ₽13% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
15,3 млн ₽87% вложений, минимум 20%

Заняты все выходные

Заняты все ночи на пятницу и субботу и новогодние и майские праздники, будни пустые: 104 ночи выходных и около 12 праздничных, 116 / 365 ≈ 31,8%. Так ездят за город: 9 из 10 поездок на одну-две ночи

Вложения
17,5 млн ₽
Выручка в год
5,5 млн ₽
Операционная прибыль
1,4 млн ₽в год
Простая окупаемость
12,6 года
Покрытие долга при кредите 70%
0,52ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
5,3 млн ₽30% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
12,2 млн ₽70% вложений, минимум 20%
Как считаем

Выручка = домиков × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = домиков × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 29 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто едет

Пары и небольшие компании из ближайшего большого города, чаще на выходные: в глэмпингах 9 из 10 поездок длятся одну-две ночи, 77% бронирований без детей, а жители крупных городов готовы бронировать день в день. оценка Ассоциация глэмпингов, «Итоги рынка глэмпингов 2025»

Что внутри

ЧтоПлощадь
якорь: домик A-frame или барнхаус на 2–4 гостей с кухней, душем, туалетом и отоплением

26 м² на номер модульного домика, в среднем оценка

Росстат, модульные некапитальные средства размещения за 2025 год (лист 18)
модуль: купель, джакузи на террасе или баня в домепо проекту
модуль: своя огороженная площадка у каждого домика с мангалом, костровищем и местом для машиныпо проекту
модуль: сейф с ключами или кодовый замок, Wi-Fi и камеры на въездепо проекту
модуль: хозблок для белья, дров и уборочного инвентаряпо проекту
модуль: скважина, септик и подстанция на все домикипо проекту

Где уже работает

Оценки

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Банные чаны под открытым небом

Чан к домику сдаётся как доплата к ночи: гости берут его почти в каждый заезд. Вложения: 0,3–0,6 млн ₽ на один чан.

Кафе или кофейня

Завтрак в соседнем кафе: гостям не надо везти еду, а вы продаёте её каждому заезду. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.

Похожие форматы

Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.