Пансионат для пожилых: вложения, участок, расчёт

Почему сейчас

факт Состав, разбор рынка пансионатов, данные Минтруда, 2020

Какой нужен участок или помещение

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

1 600 м² здания на 40 мест оценка

Наш расчёт по бизнес-планам пансионатов и франшизе «Опека», 2026

По 40 м² на место. «Эксперт-планс» (продавец бизнес-планов) считает комплекс на 50–100 человек в 2 000–5 000 м², то есть 40–50 м² на место; «Опека» открывает точки от 1 750 м². Участок под здание берут от 0,3 га с садом для прогулок: норму не нашли, это допущение. Размер участка нового дома-интерната задают в СП 145.13330.2020 по заданию на проектирование.

Виды разрешённого использования

3.2.1Дома социального обслуживания

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

до 60 мин на машине от города оценка

Наш вывод по расположению пансионатов в Подмосковье, 2015

Норматива нет. Пансионаты Сениор Групп стоят в Малаховке и Монине, «Опеки» в городе; родственники ездят на выходные, поэтому дальше часа дорога становится барьером.

Что должно быть рядом

здание на 1 600 м² или участок под него, отдельный вход, ячейки на 6 человек, лифт при двух этажах, тихий пригородный или зелёный район, сад для прогулок

Где открыть

В жилом доме, отдельное здание

Во встроенном помещении жилого дома — с изолированным входом; работа после 23:00 ограничена, время может уточнять местная власть (СП 54.13330.2022, п. 4.15)

Этаж

Первый этаж, второй этаж и выше

Помещение

Отдельный вход с улицы, вода и канализация, отдельная вытяжка

Лицензия

Медицинская, если есть инъекции, перевязки или физиотерапия

Сети

Отопление, горячая и холодная вода, канализация. Питание не реже трёх раз в день, холодильники в раздаточных и жилых блоках. Пожарная сигнализация и система экстренного вызова персонала: у продавца бизнес-планов на 120 мест она стоит 1,8 млн ₽.

Ограничения

Лицензии на стационарные соцуслуги пока нет: проект Минтруда 2023 года о лицензировании не принят, о введении просят сенаторы после пожаров и отравлений в нелегальных пансионатах (Известия, март 2026, ссылка). Включение в региональный реестр поставщиков социальных услуг добровольное (442-ФЗ, ст. 25, ссылка); бюджетные деньги получают только поставщики из реестра, например по госзаказу региона (Пермский край, ссылка). Для входа в реестр нужно выполнить санитарные требования, и для частников это непросто (АСИ, 2023, ссылка). Медицинская лицензия нужна, если сотрудники делают инъекции, перевязки, физиотерапию (постановление Правительства № 852, ссылка). Проживание, питание, уборка и помощь в самообслуживании лицензии не требуют. Роспотребнадзор советует опираться на СП 2.1.3678-20: размещать пансионат можно в отдельном здании или во встроенном помещении жилого дома с изолированным входом; жилые ячейки до 6 человек, в спальне до 3, двухъярусные кровати нельзя, изолятор не меньше двух коек, лифт при двух этажах и больше (ссылка). Не менее 12% мест надо рассчитать на колясочников (СП 145.13330.2020, п. 4.4, ссылка). С 1 сентября 2026 года часть санитарных правил заменена, редакцию СП 2.1.3678-20 на 2026 год нужно проверить.

Деньги

Цена

45 000–70 000 ₽ в месяц за место, комфорт-класс оценка

PansionLife, расценки частных пансионатов 2025

Сайт-агрегатор, цены усреднены по тарифам. Бюджет 1 000–1 300 ₽ в сутки (30–40 тыс. ₽ в месяц), комфорт 1 400–2 300 ₽ в сутки, премиум 2 400–5 000 ₽ в сутки. В базовую цену часто не входят подгузники, лекарства, процедуры, парикмахер. Участники рынка называют реальную себестоимость качественного ухода от 5 000 до 7 000 ₽ в сутки (Состав).

Вложения

0,8–1,8 млн ₽ на место оценка

Каталог франшиз: «Опека» (цифра продавца); Forbes, 09.2026

Вложения в точку «Опеки» 46 млн ₽ включают аренду, ремонт, оборудование, мебель и два года работы (цифра продавца франшизы). По обороту 6,24 млн ₽ в месяц при тарифах от 90 до 274 тыс. ₽ в месяц выходит 50–60 мест, то есть около 0,8 млн ₽ на место вместе с арендой и убытками первых лет. Верх вилки: проект на 200 мест в Малаховке, который в 2012 году считали в 365 млн ₽, то есть 1,8 млн ₽ на место при стройке с нуля. Для готового здания считаем 0,9 млн ₽ на место: ремонт под нормы, кровати, пищеблок, прачечная, сигнализация и вызов персонала.

Класс вложений

4 из 5

по шкале: здание около 1 600 м² с жилыми ячейками, пищеблоком, прачечной, изолятором и лифтом; 32–36 млн ₽ на 40 мест, у «Опеки» 46 млн ₽ на точку с арендой и двумя годами работы.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Мест для постояльцевшт.

Допущение: 40 мест в здании 1 600 м², то есть 40 м² на место. «Опека» открывает точки от 1 750 м² оценка Каталог франшиз: «Опека», 09.2026

Вложения на место₽

Допущение: 900 тыс. ₽ на место, ремонт готового здания и оборудование. Точка «Опеки» стоит 46 млн ₽ с арендой и двумя годами работы, это около 0,8 млн ₽ на место (цифра продавца) оценка Каталог франшиз: «Опека», 09.2026

Покупка здания и участка₽

0, если здание и участок уже ваши

Операционная рентабельность% выручки

Допущение: 15%, верх вилки 5–18% после зарплат сиделок и медиков, питания, коммунальных и налогов оценка Forbes: дом престарелых как бизнес-проект, 2020

Чем различаются сценарии

Регион, комфорт-классМосква и область

Оплата за место₽ в месяц

Заполнение%

Регион, комфорт-класс. 55 000 ₽ в месяц, середина вилки 45–70 тыс. ₽ для комфорта; заполнение 75% с зимним провалом до 60% оценка PansionLife, расценки 2025; Сениор Групп
Москва и область. 75 000 ₽ в месяц, середина вилки 55–90 тыс. ₽ для комфорта при серьёзных диагнозах; заполнение 85%, как у сети «Жёлтый крест» оценка vc.ru, обзор прайсов пансионатов, 2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Регион, комфорт-класс

55 000 ₽ в месяц, середина вилки 45–70 тыс. ₽ для комфорта; заполнение 75% с зимним провалом до 60%

Вложения: 36 млн ₽
Выручка в год: 19,8 млн ₽
Операционная прибыль: 3 млн ₽в год
Простая окупаемость: 12,1 года
Покрытие долга при кредите 60%: 0,64ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 11,4 млн ₽32% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 24,6 млн ₽68% вложений, минимум 20%

Москва и область

75 000 ₽ в месяц, середина вилки 55–90 тыс. ₽ для комфорта при серьёзных диагнозах; заполнение 85%, как у сети «Жёлтый крест»

Вложения: 36 млн ₽
Выручка в год: 30,6 млн ₽
Операционная прибыль: 4,6 млн ₽в год
Простая окупаемость: 7,8 года
Покрытие долга при кредите 60%: 0,98ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 17,7 млн ₽49% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 18,3 млн ₽51% вложений, минимум 20%

Как считаем

Выручка = мест × цена × загрузка × 12 месяцев. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = мест × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто приходит

Семьи пожилых людей от 70 лет, которым нужны присмотр и уход круглые сутки. В регионе комфорт-класс стоит 45–70 тыс. ₽ в месяц, в Москве и области 55–90 тыс. ₽ при тяжёлых диагнозах. Дороже всего стоят лежачие, постояльцы с деменцией и после инсульта: плюс 15–80% к базовой цене. Живут чаще всего месяцами и годами; в курортных городах летом заполнение близко к 100%. оценка PansionLife, расценки 2025; vc.ru, обзор прайсов; Состав, разбор 300 пансионатов

Что внутри

Что	Площадь
якорь: жилая ячейка на 6 человек, спальни на 3 места, общая гостиная и кухня-столовая	6 человек в жилой ячейке, в спальне не больше 3 факт Рекомендации Роспотребнадзора к организациям соцобслуживания, 2026
модуль: изолятор не меньше чем на 2 койки при числе постояльцев до 100	6,0 м² на койку в палате изолятора факт Рекомендации Роспотребнадзора к организациям соцобслуживания, 2026
модуль: пищеблок, питание не реже трёх раз в день	по проекту
модуль: зал лечебной физкультуры	36 м² зал ЛФК на 5 человек одновременно (60 м² на 10) факт СП 35-115-2004, п. 4.23
модуль: лифт или подъёмники, если этажей два и больше	по проекту
модуль: прачечная, кладовые для чистого и грязного белья	по проекту

Где уже работает

Сеть пансионатов «Опека»
Россия, Москва и Санкт-Петербург
13 точек, из них 10 своих. Помещение от 1 750 м², не меньше 30 сотрудников, сутки от 2 985 до 9 134 ₽. Цифры привёл продавец франшизы.
Сениор Групп
Россия, Подмосковье
Пансионаты в Подмосковье, в том числе в Малаховке. Часть постояльцев жила по госконтрактам: у сети их доля доходила до половины.

Оценки

Вложения
4 из 5
Нужно здание 1 600 м² с жилыми ячейками, пищеблоком, прачечной, изолятором, лифтом и системой вызова: 32–36 млн ₽ на 40 мест, у «Опеки» 46 млн ₽ на точку с арендой и двумя годами работы.
Выручка
2 из 5
40 мест по 55 тыс. ₽ при заполнении 80% дают около 21 млн ₽ в год. Рентабельность 5–18% по оценке автора Forbes, сеть «Благополучие» называла около 4%, владелец «Опеки» 36% при полной загрузке.
Зрелость спроса
4 из 5
Спрос есть: в государственных интернатах жили 279 тыс. человек при 260,5 тыс. мест. Но рынок серый и неурегулированный, запросов «пансионат для пожилых» в Вордстате за год на 24% меньше (28.09.2026).

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Аптека: Аптека для постояльцев и родственников: лекарства без поездки. Вложения: 1,4–2,5 млн ₽ на аптеку.
Продуктовый магазин у дома: Магазин для постояльцев и персонала. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 150 м².

Здесь будет пансионат для пожилых на 40 мест