Заказать экспресс-оценку

Здесь будет база отдыха на 40 гостей у озера

иллюстрация формата
Вложения
около 6,8 млн ₽ на домоценка
Участок
от 0,6 га на 40 гостейоценка
Экспресс-оценка
24 900 ₽, 3 рабочих дня

Тёплые дома у озера с баней, столовой и лодками, куда компании приезжают на выезды, а семьи на выходные и каникулы круглый год.

загородный отдых, ядро объекта. Дома у воды дают основную выручку круглый год, а столовая, баня и зал для встреч добавляют к чеку и приводят компании.

Заказать экспресс-оценкуПосчитать окупаемость

Почему сейчас

За 2024 год базы отдыха, кемпинги и турбазы России приняли 10,5 млн гостей: на 9,5% больше, чем годом раньше, и на 36% больше, чем в 2019-м. факт Росстат, «Основные показатели деятельности средств размещения», лист 13, 2024

Какой нужен участок

146138С20 м
Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.
Площадь

от 0,6 га на 40 гостей оценка

СП 42.13330.2026, табл. М.1 (базы отдыха: 140–160 м² на место)

40 мест × 140–160 м² = 0,56–0,64 га без пляжа и парковки. Для сравнения: средняя база отдыха в России — 22 номера и 72 места (Росстат 2025: 6 374 базы, 142 850 номеров, 456 041 место).

Виды разрешённого использования
  • 5.2.1Туристическое обслуживание
  • 5.0Отдых (рекреация)
Категория земель

земли населённых пунктов; земли особо охраняемых территорий и объектов (рекреационного назначения); земли лесного фонда в рекреационной аренде

Время до города

до 90 мин до города оценка

Сайты примеров: «Журавушка» в 50 км от Санкт-Петербурга, 09.2026

Гость базы отдыха живёт в среднем 2,9 ночи (Росстат, 2025), поэтому дорога может быть длиннее, чем до банной деревни; для корпоративного выезда на один-два дня лучше ближе. Оценка по примерам, не статистика.

Что должно быть рядом

вода, лес

Сети

Электричество с запасом под отопление домов, кухню столовой и баню; вода из водопровода или скважины; канализация или локальные очистные. В водоохранной зоне стоки можно отводить только в канализацию, на очистные или в герметичный накопитель (Водный кодекс, ст. 65, ч. 16). Для работы круглый год нужны тёплые дома, отопление и водопровод, который не замерзает.

Ограничения

Береговая полоса 20 м общая, закрыть её забором нельзя; у рек не длиннее 10 км она 5 м (Водный кодекс, ст. 6). Водоохранная зона 50 м у большинства озёр и 50–200 м у рек (ст. 65). В лесу, взятом в аренду для рекреации, капитальные дома можно ставить не больше чем на 20% участка и не больше 1 га, без мест постоянного проживания (Лесной кодекс, ст. 41). С 2025 года база отдыха проходит самооценку и вносится в госреестр средств размещения, без этого работать нельзя (Минэкономразвития, 28.01.2026). Субсидия на модульные номера и региональные гранты на базы отдыха идут на некапитальные модульные дома, а не на капитальные.

Деньги

Цена

8 750–13 000 ₽ за ночь за дом на 5 гостей с сауной, лето 2026 факт

База отдыха «Журавушка», цены на сайте, 09.2026
Вложения

6,7–6,9 млн ₽ на тёплый дом на 5–7 гостей с мебелью, без земли, сетей и общих построек оценка

НЦС 81-02-01-2026 «Жилые здания» (Минстрой России); подрядчик «Открыть базу», 01.01.2026

Усадебный дом 75 м² по нормативу 79,21 тыс. ₽ за м² (табл. 01-01-001, Московская область, цены на 01.01.2026) = 5,94 млн ₽ без мебели. Мебель, техника и текстиль добавляют 0,8–1 млн ₽: столько подрядчик берёт за переход от дома «под ключ» к дому «под заезд» (А-фрейм 3,9 и 4,7 млн ₽, дачный дом 6,5 и 7,5 млн ₽, 03.05.2026, цифры продавца). Реконструкция старой базы дешевле: 106 млн ₽ на 40 домов с кафе, банями и прокатом, около 2,7 млн ₽ на дом («Нептун», Псковское агентство информации, 17.02.2025).

Класс вложений

3 из 5

По шкале это 3: несколько тёплых домов и общий блок со столовой и залом, без спа, бассейна и блока на 600–800 м².

Расчёт в двух сценариях

Объект

Средняя ночь по неделе за дом на 5–7 гостей с сауной у озера под Санкт-Петербургом: 7 700–13 150 ₽ в 2026 году, наш расчёт по будням и выходным. Питание, баня и зал сверху оценка База отдыха «Журавушка», цены на сайте, 09.2026

Тёплый дом 75 м² по нормативу НЦС-2026 (5,9 млн ₽) плюс мебель и техника (0,8–1 млн ₽ по ценам подрядчика). Без земли, сетей и общих построек оценка НЦС 81-02-01-2026 «Жилые здания» (Минстрой России); подрядчик «Открыть базу», 01.01.2026

Столовая, баня, пирс, сети и дороги. Открытой сметы не нашли, введите свою

0, если участок уже ваш

Данных по базам отдыха нет: взята средняя рентабельность средств размещения России оценка Росстат, показатели средств размещения по субъектам, 2025 (прокси)

Чем различаются сценарии
Как базы отдыха по РосстатуКак парк-отели среднего уровня
Загрузка за год%
Регион

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Как базы отдыха по Росстату

Места на базах отдыха России заняты на 15% за год, около 55 ночей на место. Росстат считает места, а не дома: если в дом на семерых заезжают пятеро, загрузка дома выше

Вложения
54,4 млн ₽
Выручка в год
4,4 млн ₽
Операционная прибыль
1,1 млн ₽в год
Простая окупаемость
49,5 года
Покрытие долга при кредите 70%
0,13ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
4,2 млн ₽8% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
50,2 млн ₽92% вложений, минимум 20%

Как парк-отели среднего уровня

Парк-отели среднего ценового уровня в Подмосковье и соседних областях, январь–июнь 2026: загрузка 47% при средней цене номера 10,1 тыс. ₽. Для базы это ориентир хорошо работающего объекта у большого города

Вложения
54,4 млн ₽
Выручка в год
13,7 млн ₽
Операционная прибыль
3,4 млн ₽в год
Простая окупаемость
15,8 года
Покрытие долга при кредите 70%
0,42ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит
13,3 млн ₽24% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги
41,1 млн ₽76% вложений, минимум 20%
Как считаем

Выручка = домов × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = домов × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто едет

Компании коллег и друзей, которые снимают базу целиком на выезд с банкетом и баней, и семьи с детьми на выходные и каникулы. Гость базы отдыха живёт в среднем 2,9 ночи, каждый шестой гость турбаз и баз отдыха — ребёнок. Доход гостей в открытых данных не нашли. оценка Росстат, базы отдыха за 2025 год (срок пребывания, доля детей); база отдыха «Журавушка» (зал для компаний)

Что внутри

ЧтоПлощадь
якорь: тёплые дома на 5–7 гостей с сауной, кухней и террасой

40–75 м² на дом для 5–7 гостей оценка

Росстат, номерной фонд баз отдыха за 2025 год; НЦС 81-02-01-2026
якорь: столовая с трёхразовым питанием и банкетным заломпо проекту
модуль: русская баня на берегупо проекту
модуль: пляж, пирс и прокат лодок, сапов и велосипедов, зимой лыжи и ватрушкипо проекту
модуль: зал для выездных совещаний и праздников, беседки с мангаламипо проекту
модуль: детская и спортивная площадкипо проекту
модуль: котельная, очистные, парковка и дом персоналапо проекту

Где уже работает

Оценки

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Банные чаны под открытым небом

Чаны под открытым небом вечером: гости, которые уже на месте, платят за них отдельно. Вложения: 0,3–0,6 млн ₽ на один чан.

Прокат сапов, лодок и велосипедов

Лодки, сапы и велосипеды на прокат: гости заняты днём и тратят больше, чем только на проживание. Вложения: около 1,8 млн ₽ на станцию.

Парк беседок с мангалами

Беседки с мангалами сдаются почасово: компании на день приезжают без ночёвки и платят отдельно. Вложения: 7–10 млн ₽ на десять беседок.

Кафе или кофейня

Кофе и завтраки на месте: гостям не надо ехать за едой, а чек растёт без новых гостей. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.

Похожие форматы

Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.