Здесь будет холодильный склад на 1 000 м², три камеры

иллюстрация формата

Вложения: 94 тыс. ₽ за м² стройкиоценка
Участок: 0,18–0,25 га на 1 000 м²оценка
Экспресс-оценка: 24 900 ₽, 3 рабочих дня

Склад с охлаждаемыми и морозильными камерами, который вы сдаёте по квадратному метру или по паллето-месту производителям продуктов, оптовикам и сетям.

склад и производство, ядро объекта. Отличие от сухого склада: камеры держат температуру, стройка дороже вдвое, ставка выше почти в два раза, а арендаторов ищут как раз производители и сети.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

Запрашиваемая ставка на низкотемпературные склады класса А в Москве и области выросла с 8 250 ₽ за м² в год в 2020 году до 18 500 ₽ в 2025 году. факт IBC Real Estate, «Рынок низкотемпературных складов. Москва и Московская область. Итоги 2025», с. 2

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

0,18–0,25 га на склад 1 000 м² оценка

NF Group, блог «Виды и классификация складских комплексов», 17.02.2026

1 000 м² ÷ плотность застройки 0,40–0,55 = 1 800–2 500 м². Плотность по классификации NF Group для сухих складов: класс А+ 40–45%, класс А до 55%. Для холодильных нормы плотности в открытых источниках не нашли. Проверка по двору: площадка для разворота фуры около 950 м² плюс корпус 1 000 м².

Виды разрешённого использования

6.9Склад
1.15Хранение и переработка сельскохозяйственной продукции

Категория земель

земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения; земли сельскохозяйственного назначения

Время до города

до 5 км до федеральной трассы факт

IBC Real Estate, «Классификация складской недвижимости: зачем она нужна и как устроена», 20.07.2026

Что должно быть рядом

трасса, промзона

Сети

Электричество решает всё: для холодильного комплекса может понадобиться 2–3 МВт (Промплан, 30.09.2026); для склада на 1 000 м² расчёт делает проектировщик, открытой цифры нет. Нужны вода, канализация, дорога с твёрдым покрытием для фур и резерв питания на случай отключения.

Ограничения

Холодильники проектируют по своду правил СП 109.13330.2012 (ссылка); противопожарные требования к складским зданиям и холодильникам даёт СП 2.13130.2020. Санитарно-защитная зона до жилья зависит от класса объекта: для складов от 300 м² в сухом варианте это 50 м (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03), для холода и хладагента проверьте отдельно. Если на машинах аммиак, объект может попасть под требования промышленной безопасности. ВРИ 6.9 «Склад»; 6.9.1 «Складские площадки» разрешает только хранение на открытом воздухе. На сельхозземле склад допускается под сельхозпродукцию (ВРИ 1.15).

Деньги

Цена

15 000–17 000 для холода, 20 000–22 000 для мороза ₽ за м² в год без НДС, эксплуатационных расходов и коммунальных факт

IBC Real Estate, «Рынок низкотемпературных складов. Москва и Московская область. Итоги 2025», с. 6

Вложения

94 000 для холода, 113 000 для мороза ₽ за м² стройки без земли, сетей и НДС оценка

NF Group в пересказе CRE.ru: стоимость строительства складов в ЦФО, март 2026, 03.2026

Средневзвешенная стоимость строительства в ЦФО по оценке NF Group: 94 000 ₽ за м² для холодильных, 98 000 для мультитемпературных и 113 000 для морозильных складов. Метка «оценка»: это расчёт консультанта, а другие участники рынка дают в полтора–два раза больше. Что входит в цифру, в публикации не раскрыто. Другие оценки: 140–150 тыс. ₽ за м² (Коммерсантъ, Bright Rich, 16.04.2026) и 180–250 тыс. ₽ за м² под ключ с оборудованием (застройщик Промплан со ссылкой на NF Group, 30.09.2026): у них в цене холодильные машины и автоматика, около двух третей бюджета.

Субсидия

ставка не выше 50% ключевой ставки плюс 2 п. п. льготный инвестиционный кредит АПК на хранилища картофеля, овощей и плодов факт

СвоёФермерство (Россельхозбанк) со ссылкой на «Агроинвестор»; Приказ Минсельхоза от 26.03.2026 № 179, пункт о хранилищах, 20.07.2026

Класс вложений

4 из 5

по шкале: одно капитальное здание на 1 000 м² с холодильными машинами; около 94 млн ₽ без земли (1 000 × 94 000 ₽) и вдвое дороже сухого склада такой же площади.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Площадь камерм²

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш

Расходы собственника% аренды

Допущение: управление, страховка, резерв на ремонт холодильных машин. Эксплуатационные расходы (3 200 ₽ за м² в год по IBC) платит арендатор сверху ставки

Чем различаются сценарии

Холодильные камерыМорозильные камеры

Ставка без НДС и эксплуатационных расходов₽ за м² в месяц

Пустует%

Вложения на м²₽

Холодильные камеры. Режим около 0…+6 °C. Ставка 16 000 ₽ за м² в год — середина вилки 15–17 тыс. ₽, пересчитана на месяц. Пустует 4,6% — доля вакантных площадей в Москве и области оценка IBC Real Estate, «Рынок низкотемпературных складов. Москва и Московская область. Итоги 2025», с. 6–7; NF Group в пересказе CRE.ru
Морозильные камеры. Режим около −18 °C. Ставка 21 000 ₽ за м² в год — середина вилки 20–22 тыс. ₽, пересчитана на месяц. Стройка дороже: 113 000 ₽ за м² оценка IBC Real Estate, «Рынок низкотемпературных складов. Москва и Московская область. Итоги 2025», с. 6–7; NF Group в пересказе CRE.ru

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Продажа

Ставка капитализации% в год

Склады Московского региона: 11,5–12,5% в I полугодии 2026, по регионам данных консультантов нет. По ней покупатель оценивает объект с арендатором: цена = чистый доход от аренды ÷ ставка. оценка NF GROUP, инвестиционный рынок, I полугодие 2026, в пересказе «Московской перспективы», 16.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Холодильные камеры

Режим около 0…+6 °C. Ставка 16 000 ₽ за м² в год — середина вилки 15–17 тыс. ₽, пересчитана на месяц. Пустует 4,6% — доля вакантных площадей в Москве и области

Вложения: 94 млн ₽
Выручка в год: 15,3 млн ₽
Чистый доход от аренды: 14,5 млн ₽в год
Простая окупаемость: 6,5 года
Покрытие долга при кредите 50%: 1,43не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 55,9 млн ₽59% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 38,1 млн ₽41% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 121 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%

Морозильные камеры

Режим около −18 °C. Ставка 21 000 ₽ за м² в год — середина вилки 20–22 тыс. ₽, пересчитана на месяц. Стройка дороже: 113 000 ₽ за м²

Вложения: 113 млн ₽
Выручка в год: 20 млн ₽
Чистый доход от аренды: 19 млн ₽в год
Простая окупаемость: 5,9 года
Покрытие долга при кредите 50%: 1,56не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 73,4 млн ₽65% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 39,6 млн ₽35% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 159 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%

Как считаем

Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто арендует

Продуктовые сети, логистические операторы и пищевые производители, реже аптеки и цветочные хозяйства. Фермерам нужен холод под овощи, фрукты и мясо: на такие хранилища есть льготные кредиты, но заёмщик там сам хозяйство. факт Коммерсантъ, «Рынок холодных складов ждет потепления», со ссылкой на Nikoliers и NF Group, 16.04.2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: три камеры: холод, мороз и экспедиция	1 000 м² оценка размер для примера; IBC Real Estate: средний блок в готовых спекулятивных объектах не больше 1,2 тыс. м², 2025
модуль: площадка перед воротами докового типа для фуры	около 950 м² оценка IBC Real Estate, «Классификация складской недвижимости», 20.07.2026
модуль: машинное отделение и электрощитовая	по проекту
модуль: офис и бытовые помещения	по проекту

Где уже работает

СПХК «Нархолод II»
Россия, Московская область
Склад на 4 тыс. м², введён в 2025 году. Один из самых маленьких в списке IBC: рядом стоят объекты по 16 и по 118 тыс. м².
Низкотемпературные склады «Осиновая роща», «Грандо», «КРЭС»
Россия, Санкт-Петербург и Ленобласть
Операторы температурных складов на юге Петербурга. Ставка на такие помещения 13,5–21,5 тыс. ₽ за м² в год, свободно 3,5% площадей.
MultiCold Север III
Россия, Московская область
Склад на 16 тыс. м², введён в 2025 году под мультитемпературное хранение, по данным IBC в списке крупных вводов.

Оценки

Вложения
4 из 5
Здание на 1 000 м² с холодильными машинами: около 94 млн ₽ без земли. Это вдвое дороже сухого склада, но один корпус без сложной отделки.
Выручка
4 из 5
Ставка 15–17 тыс. ₽ за м² в год для холода и 20–22 тыс. для мороза: для 1 000 м² это 15–22 млн ₽ в год до расходов собственника. Один-два арендатора на всё здание, потеря одного заметна.
Зрелость спроса
4 из 5
Рынок сложился: в России около 4,5–4,8 млн м² качественных низкотемпературных складов (оценка застройщика Промплан), в Москве свободно 4,6% (IBC). Но запросы «холодильный склад» в Яндексе упали на 12,9% за год (1 933 за 30 дней, Вордстат).

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Платная стоянка: Стоянка для рефрижераторов, которые ждут разгрузки. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
Столовая для рабочих и офисов: Столовая для сотрудников и водителей. Вложения: около 3,5 млн ₽ на 60 мест.