Здесь будет лёгкое производство с офисом над цехом
- Вложения
- 74 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- Участок
- 0,25–0,4 га на корпус 2 000 м²оценка
- Экспресс-оценка
- 24 900 ₽, 3 рабочих дня
Корпус из блоков: в каждом цех с воротами, склад и офис над цехом. Блоки сдаёте или продаёте небольшим производствам.
склад и производство, ядро объекта
Почему сейчас
В регионах готовых площадей лёгкого производства пока 83 тыс. м², а до 2030 года анонсировано ещё 619 тыс. м²: рынок может вырасти в 8,5 раза. оценка Nikoliers, «До 2030 года в регионах РФ анонсировано к строительству 619 тыс. кв. м площадей Light Industrial», 17.09.2025
Прогноз Nikoliers при условии, что анонсы реализуют. Рост считают к II кв. 2025 года при условии, что анонсы реализуют; около 10% из 619 тыс. м² уже строится. Больше всего проектов — в Краснодаре, Новосибирске и Казани.
Какой нужен участок
- Площадь
0,25–0,4 га на корпус 2 000 м² оценка
СП 18.13330.2019, прил. Б, табл. Б.1; СП 42.13330.2016, табл. Б.1Пятно корпуса 2 000 м² ÷ коэффициент застройки. Не больше 0,8 для промышленной зоны (СП 42.13330.2016, табл. Б.1, ссылка) → 0,25 га. Не меньше 0,5–0,6 для близких производств (СП 18.13330.2019: кондитерские — 50%, мебельные — 53%, швейные и обувные — 55%, трикотажные — 60%) → 0,33–0,4 га. Предельный процент застройки задают ПЗЗ зоны.
- Виды разрешённого использования
6.0Производственная деятельность6.3Легкая промышленность6.4Пищевая промышленность6.12Научно-производственная деятельность
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения
- Время до города
нет данных нет данных
Открытых данных по удалённости в регионах нет. Там такие корпуса чаще всего строят внутри действующих индустриальных парков рядом с большими складами (Nikoliers, 13.05.2025), в первую очередь в крупных городах.
- Что должно быть рядом
промзона, трасса
- Сети
Электричество от 25 кВт на блок в классе А и от 10 кВт в классе В с возможностью добавить мощность, газ для производства, в классе А у каждого блока свои счётчики (классификация NF Group, 27.10.2022, ссылка). Вода и канализация, подъезд грузовика к воротам каждого блока.
- Ограничения
Санитарно-защитная зона зависит от производства (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, ссылка): 50 м для V класса: хлебозавод, трикотаж, обувь из готовых материалов, механическая обработка пластмасс; 100 м для IV класса: мебель с лакировкой и окраской, литьё пластмасс, металлообработка с покраской без литья. Для корпуса под разных арендаторов перечень производств лучше зафиксировать заранее. ВРИ 6.3 «Лёгкая промышленность» по классификатору П/0412 охватывает текстиль, одежда и кожа; пищевым нужен 6.4, промышленному парку 6.12, общий вид 6.0. Производство на участке с ВРИ 6.9 «Склад» не разместить: этот вид предназначен для складов, которые не входят в производственные комплексы. NF Group для класса А требует выделять каждый блок и землю под ним в отдельный кадастровый объект.
Деньги
- Цена
7 350 ₽ за м² в год без НДС и эксплуатационных расходов факт
Nikoliers, «В 2025 году ожидается рекордный ввод объектов Light Industrial в России», 13.05.2025- Вложения
74 000 ₽ за м² стройки факт
NF Group в пересказе CRE.ru: стоимость строительства складов, март 2026, 03.2026- Класс вложений
4 из 5
по шкале: капитальный корпус, где у каждого блока свои ворота, офис и мощность под станки, — выше середины шкалы; 2 000 м² цехов и 200 м² офисов на антресолях обойдутся около 163 млн ₽ без земли (оценка: 2 200 м² × 74 000 ₽).
Расчёт в двух сценариях
Регионы
Средневзвешенная ставка и доля пустующих площадей по регионам России, I квартал 2025
- Вложения
- 163 млн ₽
- Выручка в год
- 12,3 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 11,7 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 14 лет
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,47ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 44,9 млн ₽28% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 118 млн ₽72% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 97,2 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как в Петербурге
Ставка в Петербурге, I квартал 2025 (Nikoliers); пустует 10% производственных помещений Петербурга и области (Maris, 2025)
- Вложения
- 163 млн ₽
- Выручка в год
- 19,3 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 18,4 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 8,9 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,75ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 70,8 млн ₽43% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 92 млн ₽57% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 153 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Небольшие производства, сборка и дистрибьюторы. Среди резидентов готовых комплексов Московского региона 39% производственных компаний и 32% дистрибьюторов. Блоки чаще покупают, чем снимают: в первом полугодии 2026 года там продали 78% площадей. Сроки аренды в открытых данных не публикуют. факт NF Group, «Рынок light industrial в Московском регионе. 2025», с. 4
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: производственно-складские блоки с отдельными воротами | 100–1 700 м² на блок факт NF Group, классификация объектов Light Industrial, 27.10.2022 |
| модуль: офис и бытовые помещения над цехом | от 50 м² на блок 500 м² оценка NF Group, классификация объектов Light Industrial, 27.10.2022 |
| модуль: склад сырья и готовой продукции внутри блока | по проекту |
| модуль: двор с разворотом грузовика и парковкой | по проекту |
Где уже работает
Корпуса лёгкого производства в индустриальном парке «ЕКАД: Южный»
Россия, ЕкатеринбургСекции от 300 м² с отдельным входом и воротами: под одной крышей цех, склад, офис и шоурум. Корпус стоит внутри индустриального парка: в регионах такие площади чаще всего появляются так.
RBNA Лето
Россия, Московский регионПример продажи блока самому производителю: «Белая Дача» купила здесь 2,9 тыс. м² во II квартале 2026 года.
Gewerbehof Laim
Германия, МюнхенГородская компания сдаёт мастерским и небольшим производствам 11 тыс. м² блоками от 40 м² по долгосрочным договорам. Модель для муниципалитета с пустующей землёй.
Оценки
- Вложения
4 из 5
Корпус с офисами и отдельными воротами у каждого блока — около 163 млн ₽ без земли. Стройка дороже склада на 6 400 ₽ за м² (74 000 против 67 600 ₽): мощность под станки, газ, счётчики на каждый блок.
- Выручка
2 из 5
В регионах ставка 7 350 ₽ за м² в год — около 10% к стоимости стройки, и пустует почти четверть площадей (24,1%). На продаже блоков тоже не заработать: в регионах их продают по 73 845 ₽ за м², почти по цене стройки.
- Зрелость спроса
3 из 5
Тренд есть, но в регионах пока ниша: 83 тыс. м² готовых площадей против почти 900 тыс. м² в Московском регионе. Спрос создают малые производства, до 2030 года анонсировано ещё 619 тыс. м².
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Столовая для рабочих и офисов
Столовая для сотрудников производства. Вложения: около 3,5 млн ₽ на 60 мест.
- Платная стоянка
Стоянка для машин сотрудников и поставщиков. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
Похожие форматы
- склад и производствосклад на 2 000 м² под арендатора у трассы
- Вложения
- 67,6 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- NF Group, ЦФО, март 2026
- Участок
- 0,36–0,5 га на склад 2 000 м²оценка
- плотность застройки 40–55%, NF Group
- склад и производствобетонный узел и цех плитки на 1 500 м²
- Вложения
- около 6 млн ₽ на узел и цехоценка
- Завод Монолит 74, цифры продавца
- Участок
- участок 0,3–0,6 гаоценка
- наш расчёт по Монолит 74
- склад и производствоангар на 1 000 м² под склад и технику
- Вложения
- от 8 млн ₽ за ангар 1 000 м²оценка
- цены производителей, наш расчёт
- Участок
- 0,2–0,3 га на ангар 1 000 м²оценка
- наш расчёт, площадка перед воротами
Данные проверены 27.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.