Здесь будет база для подрядчиков: боксы, офисы, площадка
- Вложения
- около 24 млн ₽ на базу 0,8 гаоценка
- Участок
- участок от 0,5 до 0,8 гаоценка
- Экспресс-оценка
- 24 900 ₽, 3 рабочих дня
Огороженная территория, где строительные и дорожные фирмы снимают тёплый бокс под технику, офис для прораба и открытую площадку под материалы.
склад и производство, ядро объекта. Одна территория сдаётся трём типам арендаторов сразу: бокс, офис и площадка дают доход в разные месяцы.
Почему сейчас
Стройки снова берут заказы: в апреле 2026 года строительные компании заключили контракты на 1,24 трлн ₽, на 9,5% больше, чем годом ранее. факт «Коммерсантъ», загрузка строительных компаний в 2026 году, расчёт по данным Росстата, 04.2026
Какой нужен участок
- Площадь
около 0,8 га на два бокса, офисный блок и площадку оценка
наш расчёт по составу базы, 10.2026Боксы 600 м² + офисный блок 200 м² + площадка 4 000 м² + проезды, разворот и пост около 3 200 м² = около 8 000 м². Проверка: у ПРОФИС площадки сдают от 400 м² до 1,3 га. Нижняя граница — 0,5 га без офисного блока.
- Виды разрешённого использования
6.9Склад6.9.1Складские площадки
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения
- Время до города
в промзоне города или у выезда на трассу оценка
базы в Чехове, Серпухове и Подольском районе; каталог ПРОФИС, 10.2026Базы из примеров стоят на окраинах и в промзонах рядом с городом. Сколько минут подрядчик готов ехать до базы, в открытых источниках не нашли.
- Что должно быть рядом
промзона или выезд на трассу, подъезд для фуры и техники круглый год
- Сети
Электричество на боксы, офисный блок, свет и камеры: мощность считает проектировщик по оборудованию арендаторов. Отопление боксов и офисов, вода и септик или канализация для офисов и бытовок. Водоотвод с площадки, чтобы она не собирала воду (из прайса дорожных подрядчиков, ссылка).
- Ограничения
ВРИ 6.9 «Склад» подходит боксам, 6.9.1 «Складские площадки» подходит открытой площадке (классификатор Росреестра П/0412, ссылка). Сдавать офисы и мастерские на таком участке можно, только если их разрешают правила землепользования вашей зоны: проверьте до покупки. Склады от 300 м² СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 относит к V классу, 50 м до жилья (п. 12.5.1), стоянку грузовиков к IV классу, 100 м (п. 12.4.3), а открытый склад щебня и песка к III классу, 300 м (п. 14.3.5, ссылка); с 2025 года ориентировочные зоны сами по себе не действуют, границы устанавливают по проекту. Покрытие и забор не требуют разрешения на строительство, а капитальные тёплые боксы на фундаменте требуют разрешения и ввода в эксплуатацию (ГрК РФ, ст. 51, ч. 17, ссылка). На сельхозземле такую базу не построить: там разрешены постройки только для сельского хозяйства (ЗК РФ, ст. 77, ссылка).
Деньги
- Цена
55–600 ₽ за м² в месяц с НДС: площадка 55, тёплый бокс 360, офис 600 оценка
ПРОФИС Недвижимость, склады и открытые площадки в регионах; «РБК Кубань» об офисах в Ростове-на-Дону, 10.2026Запрашиваемые ставки одного собственника, их взяли из карточек «площадка на полгектара» и «ангар на 1 000 м²»: площадка с покрытием 50–60 ₽ в областных центрах, 17–20 ₽ в малых городах; тёплый склад 300–325 ₽ в Ярославле и Нижнем Новгороде, медиана холодных 160 ₽ (ссылка). Офис 600 ₽ — наше допущение для офиса на базе: в старом фонде и на окраинах Ростова просят 700–1 100 ₽ (ссылка). Средняя по базе: (600 × 360 + 200 × 600 + 4 000 × 55) ÷ 4 800 = 116 ₽ за м² в месяц.
- Вложения
около 5 000 ₽ на м² сдаваемой площади, всего около 23,8 млн ₽ без земли оценка
прайсы производителей ангаров и подрядчиков по площадкам; наш расчёт, 10.2026Цифры продавцов. Тёплые боксы 600 м² × 14 000 ₽ = 8,4 млн ₽ («Ангары России»: тёплый склад с фундаментом и полами 14–16 тыс. ₽ за м², ссылка). Офисные блок-модули 200 м² × 25 000 ₽ = 5 млн ₽, цену модулей мы не нашли, это допущение. Площадка 4 000 м² × 1 600 ₽ = 6,4 млн ₽ с забором, воротами и постом охраны (ссылка). Проезды 3 200 м² × 1 240 ₽ = 4 млн ₽. Итого 23,8 млн ₽, или 4 950 ₽ на 4 800 м² сдаваемой площади. Подключение мощности и вода сверху.
- Класс вложений
3 из 5
по шкале: два корпуса по 300 м² без сложной инженерии, блок-модули и большая площадка; всего около 24 млн ₽ без земли и подключения.
Расчёт в двух сценариях
Областной центр
Бокс 360 ₽, офис 600 ₽, площадка 55 ₽ за м² в месяц; в среднем по базе 116 ₽. Пустует 10% (допущение)
- Вложения
- 23,8 млн ₽
- Выручка в год
- 6 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 4,2 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 5,6 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 1,17ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 16,2 млн ₽68% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 7,5 млн ₽32% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 35,1 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Малый город
Бокс 160 ₽, офис 400 ₽, площадка 20 ₽ за м² в месяц; в среднем по базе 53 ₽. Пустует 20% (допущение). Чистый доход около 1,7 млн ₽ в год, окупаемость около 14 лет без кредита: строить базу с нуля в малом городе невыгодно
- Вложения
- 23,8 млн ₽
- Выручка в год
- 2,4 млн ₽
- Чистый доход от аренды
- 1,7 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 13,9 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,48ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 6,6 млн ₽28% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 17,2 млн ₽72% вложений, минимум 20%
- Цена продажи с арендатором
- 14,2 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%
Как считаем
Доход от аренды = площадь × ставка × 12 × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто арендует
Небольшая строительная, дорожная или монтажная фирма. Ей нужен тёплый бокс под технику и инструмент, офис для прораба и площадка под щебень и трубы. Своя база дорога, а заказы идут не круглый год. оценка «Коммерсантъ», подрядчики 2026; vc.ru со ссылкой на отчёт ВШЭ, I квартал 2026
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: два тёплых бокса по 300 м² с воротами под технику | 600 м² двух боксов оценка наше допущение; база в Чехове сдаёт боксы и ангары от 70 до 3 000 м², 10.2026 |
| модуль: офисный блок для прорабов и диспетчера | около 200 м² в блок-модулях оценка наше допущение; на базе в Чехове сдают офисы от 10 до 1 500 м², 10.2026 |
| модуль: открытая площадка с твёрдым покрытием под материалы и технику | около 4 000 м² щебня на геотекстиле оценка наше допущение; у ПРОФИС площадки сдают от 400 м² до 1,3 га, 10.2026 |
| модуль: забор, шлагбаум и пост охраны | по проекту |
| модуль: проезд для фур шириной не меньше 6 м вдоль боксов | по проекту |
Где уже работает
Площадки для техники и сервиса, Чехов, Серпухов, Подольский район
Россия, Московская областьОдин собственник сдаёт боксы, ангары, гаражи, офисы и открытые площадки для стоянки строительно-дорожной техники и грузовиков.
Аренда площадок и помещений на севере и юге Петербурга
Россия, Санкт-Петербург, Красный Бор и ПарнасНа одной территории сдают офисы, склады с оборудованием, асфальтированные площадки и стоянку грузовиков у трассы М10.
Производственный комплекс АО «Стройпластполимер»
Россия, ЕкатеринбургНа действующей территории завода сдают отапливаемые цеха и склады от 300 м², офисы и открытую площадку от 500 м².
Оценки
- Вложения
3 из 5
Около 24 млн ₽ без земли: два бокса по 300 м², офисные модули и большая площадка с забором. Корпуса проще склада класса А, но больше, чем одна площадка.
- Выручка
2 из 5
Три ставки с разной пустотой: площадка 55 ₽, бокс 360 ₽, офис 600 ₽ за м² в месяц. По расчёту выходит около 4,2 млн ₽ в год после расходов собственника, это 5–6 лет окупаемости без кредита.
- Зрелость спроса
3 из 5
Запрос «аренда базы» набирает 7 770 показов за 30 дней, а за год он упал на 6% (Яндекс Вордстат, 30 дней до 28.09.2026). Подрядчики восстанавливаются после просадки, но малый подряд сжимается: в 2025 году закрылось больше фирм, чем открылось.
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Столовая для рабочих и офисов
Столовая для работников арендаторов: питание рядом. Вложения: около 3,5 млн ₽ на 60 мест.
- Платная стоянка
Стоянка для машин сотрудников и клиентов арендаторов. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
Похожие форматы
- склад и производствосклад на 2 000 м² под арендатора у трассы
- Вложения
- 67,6 тыс. ₽ за м² стройкифакт
- NF Group, ЦФО, март 2026
- Участок
- 0,36–0,5 га на склад 2 000 м²оценка
- плотность застройки 40–55%, NF Group
- склад и производствобетонный узел и цех плитки на 1 500 м²
- Вложения
- около 6 млн ₽ на узел и цехоценка
- Завод Монолит 74, цифры продавца
- Участок
- участок 0,3–0,6 гаоценка
- наш расчёт по Монолит 74
- склад и производствоангар на 1 000 м² под склад и технику
- Вложения
- от 8 млн ₽ за ангар 1 000 м²оценка
- цены производителей, наш расчёт
- Участок
- 0,2–0,3 га на ангар 1 000 м²оценка
- наш расчёт, площадка перед воротами
Данные проверены 04.10.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.