Склад под маркетплейс (Ozon, Wildberries): вложения, участок, расчёт

Почему сейчас

Ozon за два года хочет занять около 3,8 млн м² новых складов, в том числе небольшие, на 6–10 тыс. м², в городах на 50–100 тыс. жителей. оценка CRE со ссылкой на два источника на рынке и документы тендеров Ozon, 13.07.2026

Это планы, а не сделки: Ozon публикацию не подтвердил. До октября 2026 года в планах склады на 6–10 тыс. м² в Александрове, Каспийске, Миассе и Россоши, к осени 2027 года в тендерах около 2,5 млн м². Построить склад на подготовленном участке можно за 6–8 месяцев, на неподготовленном уходит до 1–1,5 лет.

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

1,1–1,5 га на склад 6 000 м² оценка

NF Group, блог «Виды и классификация складских комплексов», 17.02.2026

6 000 м² ÷ плотность застройки 0,40–0,55 = 10 900–15 000 м². Плотность по классификации NF Group: у класса А+ 40–45%, у класса А до 55%. Партнёрскому сортировочному центру на 1 500 м² хватит 0,3–0,4 га. Предельный процент застройки задают ПЗЗ.

Виды разрешённого использования

6.9Склад

Категория земель

земли населённых пунктов; земли промышленности и иного специального назначения

Время до города

до 5 км до федеральной трассы факт

IBC Real Estate, «Классификация складской недвижимости: зачем она нужна и как устроена», 20.07.2026

Что должно быть рядом

трасса, общественный транспорт до города

Сети

Резервное электропитание, два независимых интернет-провайдера от 50 Мбит/с, отопление не ниже +16 °C зимой и пожарная защита (техническое задание Ozon, «Деловой Петербург», 04.09.2026). В классе А ещё спринклерное пожаротушение и своя подстанция с резервом мощности (IBC Real Estate, 20.07.2026). Вода, канализация, асфальтированный подъезд для фур.

Ограничения

Санитарно-защитная зона 50 м до жилья: склады от 300 м² относятся к V классу (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, п. 12.5.1, ссылка). Нужен ВРИ 6.9 «Склад» по классификатору Росреестра П/0412: на 6.9.1 «Складские площадки» разрешено только хранение под открытым небом. На сельхозземле склад можно построить только для сельхозпродукции (ВРИ 1.15), для маркетплейса землю переводят в другую категорию. Предельный процент застройки задают ПЗЗ.

Деньги

Цена

9 500–12 500 ₽ за м² в год без НДС и эксплуатационных расходов факт

NF Group, «Рынок складской недвижимости регионов России. Итоги 2025», с. 6 и 7

Вложения

67 600 ₽ за м² стройки факт

NF Group в пересказе CRE.ru: стоимость строительства складов, март 2026, 03.2026

Класс вложений

4 из 5

по шкале: одно здание без сложной инженерии, но по деньгам выше середины: склад 6 000 м² стоит около 405 млн ₽ без земли (6 000 × 67 600 ₽).

Расчёт в двух сценариях

Объект

Площадь складам²

Вложения на м²₽

Сухой склад класса А, ЦФО, март 2026. Что входит в цифру, в публикации не раскрыто факт NF Group в пересказе CRE.ru: стоимость строительства складов, март 2026, 03.2026

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш

Расходы собственника% аренды

Допущение: управление, страховка, резерв на ремонт — то, что арендатор не возмещает

Чем различаются сценарии

Маркетплейс на 10 летПартнёр маркетплейса

Ставка без НДС и эксплуатационных расходов₽ за м² в год

Пустует%

Маркетплейс на 10 лет. Середина запрашиваемых ставок 9 500–12 500 ₽ в проектах под арендатора; договор подписан до стройки, склад не пустует оценка NF Group, «Рынок складской недвижимости регионов России. Итоги 2025»
Партнёр маркетплейса. Нижняя граница ставок готовых складов класса А в регионах и средняя доля пустующих площадей: сколько платят партнёры маркетплейсов, в открытых источниках нет оценка NF Group, «Рынок складской недвижимости регионов России. Итоги 2025»

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Продажа

Ставка капитализации% в год

Склады Московского региона: 11,5–12,5% в I полугодии 2026, по регионам данных консультантов нет. По ней покупатель оценивает объект с арендатором: цена = чистый доход от аренды ÷ ставка. оценка NF GROUP, инвестиционный рынок, I полугодие 2026, в пересказе «Московской перспективы», 16.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Маркетплейс на 10 лет

Середина запрашиваемых ставок 9 500–12 500 ₽ в проектах под арендатора; договор подписан до стройки, склад не пустует

Вложения: 406 млн ₽
Выручка в год: 66 млн ₽
Чистый доход от аренды: 62,7 млн ₽в год
Простая окупаемость: 6,5 года
Покрытие долга при кредите 70%: 1,02ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 242 млн ₽60% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 164 млн ₽40% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 523 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%

Партнёр маркетплейса

Нижняя граница ставок готовых складов класса А в регионах и средняя доля пустующих площадей: сколько платят партнёры маркетплейсов, в открытых источниках нет

Вложения: 406 млн ₽
Выручка в год: 45,5 млн ₽
Чистый доход от аренды: 43,2 млн ₽в год
Простая окупаемость: 9,4 года
Покрытие долга при кредите 70%: 0,70ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 167 млн ₽41% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 239 млн ₽59% вложений, минимум 20%
Цена продажи с арендатором: 360 млн ₽чистый доход ÷ ставка капитализации 12%

Как считаем

Доход от аренды = площадь × ставка × (1 − доля пустующих площадей). Чистый доход от аренды = доход × (1 − расходы собственника). Вложения = площадь × вложения на м² + участок. Окупаемость = вложения ÷ чистый доход.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто арендует

Ozon или логистический партнёр маркетплейса. Ozon снимает готовые склады от 5 000 м² и заказывает новые на 10 000–85 000 м², платит раз в месяц с ежегодной индексацией, а с сентября 2026 года ищет партнёрские сортировочные центры в 29 городах, в складах от 1 500 м². Wildberries строит большие склады сам на купленной земле, а владельцам помещений от 500 м² предлагает самим работать партнёрским хабом. Открытой программы Яндекс Маркета для владельцев складов мы не нашли. факт «Клерк» о платформе Ozon для аренды складов; Forbes; сайт программы Wildberries; NF Group, 17.09.2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: сортировочный зал в один этаж	6 000 м² оценка размер для примера; CRE о планах Ozon и «Клерк» об условиях аренды, 13.07.2026
модуль: доковые ворота, пандус для еврофур и площадка для разворота	около 3 800 м² оценка IBC Real Estate, «Классификация складской недвижимости: зачем она нужна и как устроена», 20.07.2026
модуль: парковка для сотрудников и остановка автобуса рядом	по проекту
модуль: комната для сотрудников маркетплейса и видеонаблюдение с архивом на 90 суток	10 м², не меньше факт «Деловой Петербург» о техническом задании Ozon на партнёрский сортировочный центр, 04.09.2026

Где уже работает

Логистический комплекс для Ozon, ООО «НиноГрад»
Россия, Нижний Новгород, Московское шоссе
Инвестор построил под Ozon 150 тыс. м² и вложил 12,3 млрд ₽, около 82 тыс. ₽ за м². Маркетплейс получил готовый комплекс под свои процессы и сам его не строил.
Станция доставки Amazon, девелопер Hillpointe
США, Джорджия, Брансуик, промзона у трассы I-95
Здание на 58 тыс. кв. футов, около 5 400 м², построил девелопер Hillpointe, в марте 2026 года там открылась станция доставки Amazon на 100–200 рабочих мест. Столько площади маркетплейсу хватает в небольшом городе.

Оценки

Вложения
4 из 5
Капитальный корпус на 6 000 м² — около 405 млн ₽ без земли (6 000 × 67 600 ₽, NF Group, март 2026). Инженерия проще, чем у гостиницы или спа, но по деньгам это выше середины шкалы.
Выручка
4 из 5
Одна ставка круглый год: 9 500–12 500 ₽ за м² в проектах под арендатора, для 6 000 м² это 57–75 млн ₽ в год до расходов собственника, у Ozon с ежегодной индексацией. Но арендатор один, а при дорогих кредитах стройка под долгую аренду окупается хуже, и сделки смещаются к продаже склада арендатору (NF Group в CRE, 13.07.2026).
Зрелость спроса
4 из 5
Маркетплейсы — главный арендатор складов в регионах: на онлайн-торговлю пришлось 55% сделок 2025 года (NF Group), Ozon ищет партнёрские склады в 29 городах. Не 5, потому что сделок в регионах за 2025 год стало на 44% меньше, а владельцы почти не ищут этот формат: 29 запросов за 30 дней (Яндекс Wordstat, 28.09.2026).

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Столовая для рабочих и офисов: Столовая для сотрудников склада: смена питается на месте. Вложения: около 3,5 млн ₽ на 60 мест.
Платная стоянка: Стоянка для фур, которые ждут разгрузки. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.

Здесь будет склад на 6 000 м² под сортировку маркетплейса