Термальный комплекс: вложения, участок, расчёт

Почему сейчас

Площадь работающих в России термальных комплексов к концу июня 2026 года достигла 524 тыс. м², на 30% больше, чем год назад, но ввод новых за полугодие упал на 36%. факт NF Group, «Коммерсантъ» от 2026-07, 06.2026

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

2–3 га оценка

расчёт по данным «Термолэнда» и СП 42.13330.2016, 09.2026

Наш расчёт: здание в 7 500 м² на двух этажах занимает около 4 000 м² пятна, парковка на 80 машин с проездами около 2 000 м², уличные бассейны около 2 500 м². Это около 0,85 га, с проездами, зеленью и запасом под вторую очередь выходит 2–3 га. Парковка по своду правил: одно место на 5–6 гостей, которые в комплексе одновременно (ссылка).

Виды разрешённого использования

3.3Бытовое обслуживание
5.1.2Обеспечение занятий спортом в помещениях

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

до 30 минут езды от центра большого города оценка

РБК Недвижимость: города комплексов «Термолэнд», 09.2026

Наше допущение. Сеть работает в Оренбурге, Красноярске, Краснодаре, Новокузнецке, Пензе, Ярославле и Санкт-Петербурге. Продавец долей в термах считает аудиторию по часу пути (ссылка), но это цифра продавца.

Что должно быть рядом

большой город рядом, газ или котельная, вода и канализация

Сети

Электричество большой мощности, вода и канализация под бассейны, тепло от газа или котельной, очистка и подогрев воды. Мощности и объёмы считает проектировщик, в открытых данных их для комплекса на 500 гостей не нашли.

Ограничения

Бассейны: с 1 сентября 2026 года действует СП 2.1.4284-26 (постановление главного санитарного врача от 02.06.2026 № 20). Он заменил СП 2.1.3678-20 и действует до 1 сентября 2032 года (ссылка). По разбору компании «Ксенозон», свободный хлор в чаше нужно держать в пределах 0,3–0,5 мг/л, джакузи и уличным чашам это даётся тяжелее. Вид разрешённого использования: 5.1.2 «Обеспечение занятий спортом в помещениях» (бассейны и физкультурно-оздоровительные комплексы) и 3.3 «Бытовое обслуживание» (бани), классификатор П/0412 (ссылка). Парковка: одно место на 5–6 гостей, которые в комплексе одновременно (СП 42.13330.2016, таблица Ж.1, ссылка). Для бань санитарно-защитная зона не установлена (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03, редакция 2022, ссылка); относится ли это к комплексу с большими бассейнами и рестораном, спросите у проектировщика. Пожарные требования к термам и аквакомплексам отдельные, их закладывают в проект до покупки участка.

Деньги

Цена

2 990 / 3 690 ₽ за безлимитный взрослый билет в будни и в выходные факт

NF Group, в «Российской газете», 31.08.2026

Вложения

около 750 млн ₽ на комплекс около 7 500 м², без земли оценка

«Термолэнд» в «Коммерсанте»; расчёт, 07.2026

Наш расчёт: 7 500 м² × 100 000 ₽ за м². Опора: президент ГК «Основа» (сеть «Термолэнд») называет 0,8–1,5 млрд ₽ на объект; при средней площади объекта сети 9 070 м² (136 тыс. м² на 15 комплексов) это 88–165 тыс. ₽ за м². Для премиальной бани «Коммерсантъ» приводит не меньше 250 тыс. ₽ за м² (ссылка).

Класс вложений

5 из 5

по шкале: бассейны и водная зона на тысячи квадратных метров, сотни гостей одновременно, инженерия воды и тепла.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Дней работы в годудн.

Допущение: закрыты несколько дней в году на промывку чаш и ремонт

Себестоимость: кухня, химия, расходники% выручки

Допущение: кафе даёт 15% выручки при себестоимости продуктов около 35%, ещё химия для воды и расходники. Это около 8% оценка Ricci и ГК «Основа», в «Российской газете», 31.08.2026

Постоянные расходы без аренды₽ в месяц

Допущение: зарплаты с налогами, тепло и электричество, обслуживание бассейнов, реклама. Сумму подобрали так, чтобы операционная прибыль вышла около 25% выручки: оператор «Термолэнд» называет нормой 15–25%, максимум 30%. Доли затрат по исследованию Ricci и «Основы»: зарплаты 30%, коммунальные 20%, обслуживание 20%, реклама 10%, прочее 20% оценка «Термолэнд» в «Коммерсанте»; Ricci и ГК «Основа» в «Российской газете», 21.01.2026

Аренда или упущенная аренда земли₽ в месяц

Ноль, если участок ваш. Если арендуете, впишите платёж: ставку аренды под термы в открытых данных не нашли

Вложения: здание, бассейны, инженерия, запуск₽

Допущение: 7 500 м² × 100 000 ₽ за м². Президент ГК «Основа» называет 0,8–1,5 млрд ₽ на объект сети «Термолэнд», это 88–165 тыс. ₽ за м² оценка «Термолэнд» в «Коммерсанте», 07.2026

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш

Чем различаются сценарии

Город-полумиллионникМиллионник, сильное место

Гостей в деньчел.

Выручка на гостя: билет, спа, кафе₽

Постоянные расходы без аренды₽ в месяц

Город-полумиллионник. 500 гостей в день по 1 650 ₽. Так считает сеть «Термолэнд»: 5 млрд ₽ выручки на 3,3 млн гостей за 2025 год, это 1 515 ₽, плюс подорожание билета на 9–10% за год. Поток допускаем: 500 в день входит в диапазон 300–800 для формата оценка «Термолэнд» (vc.ru); NF Group в «Российской газете», 08.2026
Миллионник, сильное место. 600 гостей в день по 2 200 ₽. Билет в этой выручке около 1 430 ₽ (65% по структуре Ricci и «Основы»), это 1,9 часа по средней цене 755 ₽ в час (NF Group). Поток и расходы допускаем: 600 гостей на 7 500 м² дают 29 визитов на м² в год против 24 у «Термолэнда» оценка NF Group, в «Российской газете»; Ricci и ГК «Основа», 31.08.2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Город-полумиллионник

500 гостей в день по 1 650 ₽. Так считает сеть «Термолэнд»: 5 млрд ₽ выручки на 3,3 млн гостей за 2025 год, это 1 515 ₽, плюс подорожание билета на 9–10% за год. Поток допускаем: 500 в день входит в диапазон 300–800 для формата

Вложения: 750 млн ₽
Выручка в год: 297 млн ₽
Операционная прибыль: 75,2 млн ₽в год
Простая окупаемость: 10 лет
Покрытие долга при кредите 50%: 0,98ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 308 млн ₽41% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 442 млн ₽59% вложений, минимум 20%

Миллионник, сильное место

600 гостей в день по 2 200 ₽. Билет в этой выручке около 1 430 ₽ (65% по структуре Ricci и «Основы»), это 1,9 часа по средней цене 755 ₽ в час (NF Group). Поток и расходы допускаем: 600 гостей на 7 500 м² дают 29 визитов на м² в год против 24 у «Термолэнда»

Вложения: 750 млн ₽
Выручка в год: 475 млн ₽
Операционная прибыль: 173 млн ₽в год
Простая окупаемость: 4,3 года
Покрытие долга при кредите 50%: 2,27не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 600 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 150 млн ₽20% вложений, минимум 20%

Как считаем

Выручка = гостей в день × выручка на гостя × дни работы в году. Операционная прибыль = выручка − себестоимость − 12 × (постоянные расходы + аренда). Если помещение ваше, в аренде стоит сумма, которую вы получали бы, сдав его: так прибыль честно сравнивается со сдачей. Вложения = ремонт, оборудование и запуск + покупка участка или помещения. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто едет

Горожане 25–44 лет: на 25–34 года приходится 30% гостей, на 35–44 года ещё 24%, женщин 55%. Билеты дают 65% выручки, спа 15%, кафе 15%, прочее 5%; 82% билетов продают на разовое посещение, 12% на абонементы. факт Ricci и ГК «Основа», в «Российской газете», 31.08.2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: термальная часть с бассейнами, банями и хаммамом	около 7 500 м² на весь комплекс на 500 гостей в день оценка «Термолэнд» (vc.ru); NF Group в «Российской газете», 08.2026
модуль: уличные тёплые бассейны, работают круглый год	по проекту
модуль: кафе и ресторан у бассейнов	по проекту
модуль: спа, массаж и парение с мастером	по проекту
модуль: детская зона	по проекту
модуль: раздевалки со шкафчиками на всех гостей и касса	по проекту
модуль: парковка на 60–100 машин	по проекту

Где уже работает

Сеть «Термолэнд»
Россия, 16 комплексов, от Подмосковья до Красноярска
По итогам 2025 года 15 комплексов сети приняли больше 3,3 млн гостей на 136 тыс. м² и принесли больше 5 млрд ₽ выручки (так пишет сама сеть). Выходит около 1 500 ₽ на гостя.
«Термолэнд» в Красноярске
Россия, Красноярск
Комплекс на 11,41 тыс. м² принимает до 2,3 тыс. человек одновременно, на улице 3,3 тыс. м². Это верхний край формата: на 300–800 гостей в день столько не нужно.
Сеть «Городские термы»
Россия, комплексы разных городов
Строит комплексы от 2 300 до 24 000 м² (по сайту сети). Пример того, что можно начать с небольшого здания, а не с курорта на гектары.

Оценки

Вложения
5 из 5
Около 750 млн ₽ на 7 500 м² без земли: бассейны, бани, кафе, инженерия воды и тепла (пересчёт по данным «Термолэнда»). Выше потолка шкалы.
Выручка
4 из 5
500 гостей в день по 1 650 ₽ дают около 297 млн ₽ в год. У сети «Термолэнд» выручка около 1 500 ₽ на гостя, у комплексов Москвы и Санкт-Петербурга по данным Rusprofile 400–1 500 млн ₽ на юрлицо (Inc. Russia, 18.05.2026).
Зрелость спроса
4 из 5
Массовая привычка: запрос «термы» набирает 642 922 показа за 30 дней (Вордстат, 28.09.2026), посещаемость действующих комплексов в 2025 году выросла на 8% (NF Group). Не 5: ввод новых площадей в первом полугодии 2026 года упал на 36%, конкуренция растёт, и в Москве уже 22 комплекса (РБК Недвижимость).

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Банные чаны под открытым небом: Чаны под открытым небом вечером: гости, которые уже на месте, платят за них отдельно. Вложения: 0,3–0,6 млн ₽ на один чан.
Кафе или кофейня: Кафе для гостей, которые проводят в комплексе полдня. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.
Студия массажа и телесных практик: Массаж после бассейнов: гости доплачивают за процедуры. Вложения: 1,3–1,5 млн ₽ на три кабинета.

Здесь будет термы с бассейнами на 500 гостей в день

Почему сейчас

Какой нужен участок

Деньги

Расчёт в двух сценариях

Кто едет

Что внутри

Где уже работает

Сеть «Термолэнд»

«Термолэнд» в Красноярске

Сеть «Городские термы»

Оценки

Что поставить рядом

Похожие форматы