Фитнес-клуб в отдельном здании: вложения, участок, расчёт

Почему сейчас

Рынок фитнес-услуг России в 2025 году вырос до 316,5 млрд ₽, но в регионах клубы зарабатывают лишь 5–7%. факт FitnessData (через CRE.ru), 2025

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

0,3–0,5 га на клуб 1 000 м² оценка

Расчёт «Здесь будет», 2026

Здание в один этаж 1 000 м² плюс парковка на 40 мест × 25 м² = 1 000 м² плюс проезды и вход около 500 м²: около 2 500 м², с запасом 0,3–0,5 га. Норматив числа мест берёт ПЗЗ вашего района, открытого норматива не нашли.

Виды разрешённого использования

5.1.2Обеспечение занятий спортом в помещениях

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

нет данных нет данных

Норматива нет. Клуб живёт жителями района; чем ближе к жилым кварталам, тем легче продавать абонементы, но цифры по радиусу не нашли.

Что должно быть рядом

жилые кварталы

Сети

Электричество: для залов 150–350 м² обычно хватает 30–60 кВт (fitclub.ru), для 1 000 м² с вентиляцией, душами и горячей водой нужен расчёт проектировщика. Вода, канализация, отопление, вентиляция.

Ограничения

ВРИ 5.1.2 «Обеспечение занятий спортом в помещениях» по классификатору Росреестра П/0412; на участке под жильё или промышленность клуб не построить без смены вида. Для клуба с бассейном нужны отдельные правила, у нас их нет. Физкультурные услуги освобождены от НДС по материалу levitafranchise.ru (2026), это пересказ, проверьте в Налоговом кодексе. Предельную высоту, процент застройки и число парковочных мест задают ПЗЗ.

Деньги

Цена

1 900–2 999 ₽ в месяц, тарифы сети DDX Fitness факт

Forbes, «Люкс для эконома: как DDX Fitness зарабатывает миллиарды», 2026

Вложения

около 85 млн ₽ на клуб 1 000 м² без земли оценка

Расчёт «Здесь будет»; Forbes о DDX Fitness; fitclub.ru, 2026

Здание в лёгком каркасе 1 000 м² × 50 000 ₽ = 50 млн ₽ (допущение: подрядчик даёт спортивные здания от 13 400 ₽ за м² без инженерии и отделки, rsholod.ru, цена продавца). Отделка и инженерия 1 000 м² × 15 000 ₽ = 15 млн ₽ (верх вилки 8 000–15 000 ₽ за м² на ремонт, fitclub.ru). Оборудование около 20 млн ₽ (6,5–7 млн ₽ на зал 350 м², fitclub.ru, пересчёт на 1 000 м²). Итого около 85 млн ₽, разброс 60–130. Для сравнения: DDX Fitness запускает клуб в 2 000 м² за 250–260 млн ₽ (слова основателя, Forbes), около 125 000 ₽ за м².

Класс вложений

4 из 5

по шкале: отдельное здание 1 000 м² с залами, раздевалками и душами, но без бассейна и спа; около 85 млн ₽ без земли, выше середины шкалы.

Расчёт в двух сценариях

Объект

Расходные материалы и допуслуги% выручки

Допущение: полотенца, химия, вода и доля тренеров по персональным занятиям. Тренер и клуб делят персональные занятия 50 на 50 (fitness1c.ru)

Постоянные расходы без аренды₽ в месяц

Допущение: около 18 человек (администраторы, тренеры, уборка) по 85 000 ₽ с налогами это 1,5 млн ₽, коммунальные с вентиляцией и душами 300 000 ₽, реклама 250 000 ₽, эквайринг и сервис оборудования 150 000 ₽. Источника на структуру нет; в 2026 году расходы клубов выросли на 10–25% (Forbes) оценка Forbes, «Без маржи, но с персональным подходом», 2026

Аренда или упущенная аренда₽ в месяц

Здание своё, поэтому 0. Если помещение сдали бы, здесь стоит аренда, которую вы получали бы

Вложения: здание, отделка, оборудование₽

Здание 50 млн, отделка с инженерией 15 млн, оборудование около 20 млн ₽. Здание и оборудование по ценам продавцов и допущению, отделка по вилке fitclub.ru оценка fitclub.ru, «Сколько стоит открыть тренажёрный зал в 2026 году»

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш

Чем различаются сценарии

Город до миллионаКак у сети-лидера

Абонентов в месяцчел.

Средний абонемент₽ в месяц

Город до миллиона. 1 500 абонентов по 2 000 ₽: около 36 000 ₽ выручки с метра в год, у франшизы мягкого фитнеса 40 000 ₽ с метра. Цена на 40–60% ниже московской, допущение оценка Levita, «Сколько стоит открыть фитнес-клуб»; fitness1c.ru, 2026
Как у сети-лидера. Средний чек DDX Fitness 2 600 ₽. У сети около 5 300 платящих клиентов на клуб в 2 000 м² (800 000 клиентов на 151 клуб), на 1 000 м² это около 2 650; берём 2 000 с запасом. Расходы те же, сценарий оптимистичный оценка Forbes, «Люкс для эконома: как DDX Fitness зарабатывает миллиарды», 2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Город до миллиона

1 500 абонентов по 2 000 ₽: около 36 000 ₽ выручки с метра в год, у франшизы мягкого фитнеса 40 000 ₽ с метра. Цена на 40–60% ниже московской, допущение

Вложения: 85 млн ₽
Выручка в год: 36 млн ₽
Операционная прибыль: 7,8 млн ₽в год
Простая окупаемость: 10,9 года
Покрытие долга при кредите 70%: 0,61ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 30,1 млн ₽35% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 54,9 млн ₽65% вложений, минимум 20%

Как у сети-лидера

Средний чек DDX Fitness 2 600 ₽. У сети около 5 300 платящих клиентов на клуб в 2 000 м² (800 000 клиентов на 151 клуб), на 1 000 м² это около 2 650; берём 2 000 с запасом. Расходы те же, сценарий оптимистичный

Вложения: 85 млн ₽
Выручка в год: 62,4 млн ₽
Операционная прибыль: 32,9 млн ₽в год
Простая окупаемость: 2,6 года
Покрытие долга при кредите 70%: 2,56не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 68 млн ₽80% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 17 млн ₽20% вложений, минимум 20%

Как считаем

Выручка = абонентов × абонемент в месяц × 12 месяцев. Операционная прибыль = выручка − себестоимость − 12 × (постоянные расходы + аренда). Если помещение ваше, в аренде стоит сумма, которую вы получали бы, сдав его: так прибыль честно сравнивается со сдачей. Вложения = ремонт, оборудование и запуск + покупка участка или помещения. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто приходит

Жители района и соседних кварталов, от студентов до людей старше 60: платят за месяц или за год, тренируются 2–3 раза в неделю. В подписочных сетях за абонемент отдают 1 900–2 999 ₽ в месяц, в регионах цены на 40–60% ниже московских. оценка Forbes, «DDX Fitness»; fitness1c.ru, бизнес-план фитнес-клуба 2026

Что внутри

Что	Площадь
якорь: тренажёрный зал с силовой и кардио зонами	450 м² оценка Расчёт «Здесь будет»; Роспотребнадзор: 5 м² на активного клиента, в пересказе fitclub.ru, 2026
модуль: зал групповых программ	150 м² оценка Допущение «Здесь будет», 2026
модуль: раздевалки с душами и санузлами	200 м² оценка fitclub.ru: раздевалки и ресепшн 15–20% площади, 2026
модуль: ресепшн, коридоры, кафе-зона	200 м² оценка Остаток: 1 000 − 450 − 150 − 200, 2026
модуль: парковка на 40 мест	по проекту

Где уже работает

DDX Fitness
Россия, 54 города
Сеть с подпиской от 1 900 ₽ в месяц: в 2025 году открыла 86 клубов, средний клуб около 2 000 м². Показывает размер вложений и потока, которые нужны большому клубу.
Физкультурно-оздоровительный комплекс в Реутове
Россия, Московская область
Отдельное трёхэтажное здание 14,6 тыс. м², вложения 1,2 млрд ₽: в нём откроется самый большой фитнес-клуб области. Это верхняя граница формата, наш клуб на 1 000 м² в 14 раз меньше.
Fitness House: клубы в регионах
Россия, Нижний Новгород
Сеть строила центры в отдельных зданиях в регионах и считала запуск там в 50–100 млн ₽. Публикация 2017 года, цены с тех пор выросли.

Оценки

Вложения
4 из 5
Отдельное здание 1 000 м² и оборудование: около 85 млн ₽ без земли, выше середины шкалы, но без бассейна.
Выручка
3 из 5
1 500 абонентов по 2 000 ₽ дают 36 млн ₽ в год, около 36 000 ₽ с метра. Франшиза мягкого фитнеса называет около 40 000 ₽ с метра (цифра продавца, Levita), регион отдаёт меньше Москвы.
Зрелость спроса
4 из 5
Рынок большой и растёт: 316,5 млрд ₽ в 2025 году. Не 5, потому что запросы «фитнес клуб» за год упали на 9,8%, а доходность в регионах 5–7%.

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Магазин спортивного питания и БАДов: Спортпит и экипировка для тех, кто уже ходит в зал. Вложения: около 1,2 млн ₽ на магазин 25 м².
Кафе или кофейня: Кофе и протеиновые коктейли после тренировки без дороги домой. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.
Студия массажа и телесных практик: Массаж после тренировки: клиенты зала платят отдельно. Вложения: 1,3–1,5 млн ₽ на три кабинета.

Здесь будет фитнес-клуб на 1 000 м² в своём здании

Почему сейчас

Какой нужен участок

Деньги

Расчёт в двух сценариях

Кто приходит

Что внутри

Где уже работает

DDX Fitness

Физкультурно-оздоровительный комплекс в Реутове

Fitness House: клубы в регионах

Оценки

Что поставить рядом

Похожие форматы