Здесь будет футбольный манеж на два поля 40×20 м

иллюстрация формата

Вложения: около 40 млн ₽ на два поляоценка
Участок: участок от 0,5 гаоценка
Экспресс-оценка: 24 900 ₽, 3 рабочих дня

Крытое поле для мини-футбола под каркасным или воздухоопорным куполом, которое по часам снимают команды, школы и компании.

спорт и досуг, ядро объекта. Работает сам по себе: игроки платят за час поля круглый год, а зимой спрос на крытое поле только растёт. Раздевалки, школа для детей и автомат с кофе добавляют выручку, но основной доход даёт аренда поля.

Заказать экспресс-оценку Посчитать окупаемость

Почему сейчас

По исследованию РБК, в России было 120 крытых футбольных манежей: один на 708 тыс. человек. факт Исследование РБК в пересказе владельца сети манежей «ФИЗРА», vc.ru, 14.01.2022

Какой нужен участок

Условный участок, иллюстрация формата. Размеры на схеме примерные.

Площадь

0,5–0,75 га на манеж с двумя полями оценка

Рассказ оператора «ФИЗРА» и наш расчёт, 14.01.2022

Здание 21×80 м занимает около 0,17 га. Оператор «ФИЗРА» пишет, что под полноценный манеж нужен участок не меньше 60×120 м, это 0,72 га: остаётся место для стоянки и проезда. Верхняя граница — эта цифра, нижняя — здание, стоянка и проезд без запаса.

Виды разрешённого использования

5.1.2Обеспечение занятий спортом в помещениях

Категория земель

земли населённых пунктов

Время до города

до 20 мин от жилых районов оценка

Наше допущение по рассказу оператора «ФИЗРА», 14.01.2022

Любители едут на вечернюю игру после работы. «ФИЗРА» пишет, что участок такого размера трудно найти в центре крупного города, поэтому манежи уходят на окраину рядом с жилыми кварталами и дорогами. Время в пути — наше допущение.

Что должно быть рядом

жилые районы рядом, дорога и стоянка

Сети

Электричество для освещения и тепловых пушек, вода и канализация или септик для душевых, отопление: «ФИЗРА» держит в манеже 15–17 °C зимой тепловыми пушками. Основание под искусственный газон нужно ровное.

Ограничения

Продавец манежей пишет, что воздухоопорный манеж обычно строят без разрешения, а каркасно-тентовый до 1 500 м² часто тоже (Мосангар, ссылка). Наш манеж на два поля больше 1 500 м², а капитальный манеж, по разбору Левиты, требует разрешения на строительство и ввода в эксплуатацию (ссылка). Закон об этом мы не читали: решает администрация вашего города. Муниципальный участок под спорт, как правило, дают через аукцион, а вид разрешённого использования должен допускать спорт. Основной ОКВЭД — 93.11 «Деятельность спортивных объектов». Правила проектирования спортивных сооружений: СП 332.1325800.2017 (ссылка), текст не разбирали.

Деньги

Цена

3 000–3 600 ₽ за час поля 40×20 м, Екатеринбург факт

Манеж «Матч-Арена», прайс, 10.2026

Вложения

около 40 млн ₽ на манеж с двумя полями, без земли оценка

Наш расчёт по «ФИЗРА» и Мосангар, 14.01.2022

Формула: 20 млн ₽ на поле × 2. У «ФИЗРА» два манежа (три поля) обошлись в 55 млн ₽ в 2019–2021 годах; второй, с двумя полями: проект 0,3 + материалы 2 + стройка 30 млн ₽; в среднем 22 тыс. ₽ за м². Продавец манежей Мосангар: манеж с одним мини-полем 35–50 млн ₽, на 2–3 поля 30–60 млн ₽ (цифра продавца). Каркасный манеж стоит от 12 млн ₽, воздухоопорный от 3 млн ₽, но это без инженерии и отопления.

Класс вложений

4 из 5

по шкале: купол или каркас на 1 700 м² с двумя полями, раздевалками, душевыми и отоплением; крупнее корпуса на 200–300 м², но без бассейна и сложной инженерии

Расчёт в двух сценариях

Объект

Полей 40×20 мшт.

У «ФИЗРА» манеж с двумя полями, здание 21×80 м факт Рассказ оператора «ФИЗРА», vc.ru, 14.01.2022

Часов работы в суткич

Допущение: 15 часов, с 8:00 до 23:00. У «Матч-Арены» поле работает с 8:00 до полуночи

Вложения на поле₽

Около 20 млн ₽ на поле под куполом с раздевалками и отоплением, без земли. У «ФИЗРА» два манежа с тремя полями обошлись в 55 млн ₽, продавец Мосангар называет 30–60 млн ₽ на 2–3 поля оценка Рассказ оператора «ФИЗРА», vc.ru; Мосангар (цифры продавца), 14.01.2022

Покупка участка₽

0, если участок уже ваш или в долгосрочной аренде

Операционная рентабельность% выручки

Допущение: 45%, середина между оценкой «ФИЗРА» (расходы около 20% выручки) и Мосангара (расходы 60–85% выручки на крупном манеже). Зимнее отопление и электричество заложены в эту цифру оценка «ФИЗРА» в vc.ru; Мосангар, 14.01.2022

Чем различаются сценарии

Город-миллионникГород поменьше

Цена часа поля₽

Загрузка за год%

Город-миллионник. Цена как в «Матч-Арене» в Екатеринбурге: 3 000 ₽ днём в будни, 3 600 ₽ вечером и в выходные, берём 3 400 ₽. Загрузка 45% — допущение: вечером и в выходные поля заняты, днём и летом пустуют оценка Манеж «Матч-Арена», прайс; загрузка — допущение, 10.2026
Город поменьше. Цена 2 500 ₽: так обозначено «от» для крытых полей 40×20 м в объявлениях аренды. Загрузка 30% — допущение, лето и будни днём пустуют оценка Сервис аренды футбольных полей sportarenda.com; загрузка — допущение, 10.2026

Регион

Поправка на цены в регионебез поправки

Умножаем цену, чек и ставку аренды на отношение стоимости набора товаров и услуг в регионе к среднему по России. Цифры карточек чаще из крупных городов, так что поправка грубая: точнее посчитаем в экспрессе. оценка Росстат через ЕМИСС, стоимость фиксированного набора товаров и услуг, август 2026, 21.09.2026

Кредит

Доля кредита% вложений

Не больше 80%: свои деньги составляют от 20% вложений (Корпорация МСП, Прил. 24.1)

Ставка% годовых

По умолчанию рыночная ставка: инвестиционный кредит СберБизнеса — от 18% (сентябрь 2026). Льготная «1764» — ключевая минус 3,5 пункта на первые пять лет — бывает для кредита от 25 млн ₽ в отраслях программы. Для вашего проекта ставку назовёт банк факт Минэкономразвития: льготные инвесткредиты МСП, 07.2026

Срок кредиталет

Город-миллионник

Цена как в «Матч-Арене» в Екатеринбурге: 3 000 ₽ днём в будни, 3 600 ₽ вечером и в выходные, берём 3 400 ₽. Загрузка 45% — допущение: вечером и в выходные поля заняты, днём и летом пустуют

Вложения: 40 млн ₽
Выручка в год: 16,8 млн ₽
Операционная прибыль: 7,5 млн ₽в год
Простая окупаемость: 5,3 года
Покрытие долга при кредите 70%: 1,25не ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 29,1 млн ₽73% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 10,9 млн ₽27% вложений, минимум 20%

Город поменьше

Цена 2 500 ₽: так обозначено «от» для крытых полей 40×20 м в объявлениях аренды. Загрузка 30% — допущение, лето и будни днём пустуют

Вложения: 40 млн ₽
Выручка в год: 8,2 млн ₽
Операционная прибыль: 3,7 млн ₽в год
Простая окупаемость: 10,8 года
Покрытие долга при кредите 70%: 0,61ниже порога 1,2
Кредит, который проект обслужит: 14,2 млн ₽36% вложений при покрытии 1,2
Свои деньги: 25,8 млн ₽64% вложений, минимум 20%

Как считаем

Выручка = полей × цена × загрузка × часы работы × 365 дней. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = полей × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.

Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.

Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.

Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 24 900 ₽.

Заказать экспресс-оценку

Кто приходит

Любительские команды, корпоративные лиги, детские школы и друзья, которые снимают поле на вечер. Постоянный игрок приходит минимум 40 раз в год. оценка Владелец сети манежей «ФИЗРА» в vc.ru; продавец манежей Мосангар, 14.01.2022

Что внутри

Что	Площадь
якорь: два поля 40×20 м под одним куполом, искусственный газон, борта и сетка	около 1 700 м² на здание с двумя полями оценка Наш расчёт по рассказу оператора «ФИЗРА», vc.ru, 14.01.2022
модуль: раздевалки с душевыми и санузлом	по проекту
модуль: зона отдыха с автоматом с водой и кофе, лавки для зрителей	по проекту
модуль: детская футбольная школа по утрам и в будни до вечера	по проекту
модуль: тепловые пушки или отопление, чтобы зимой держать 15–17 °C	по проекту
модуль: стоянка у входа и прокат формы и мячей	по проекту

Где уже работает

Манежи ФК «Краснодар»
Россия, Краснодар и Краснодарский край
25 площадок 40×20 м под крышей с искусственным газоном, их бронируют на 90 минут; в Краснодаре занятие стоит 10 000 ₽
Манеж «Матч-Арена»
Россия, Екатеринбург
четыре поля 41×20 м в неотапливаемом манеже, час стоит 3 000 ₽ днём в будни и 3 600 ₽ вечером и в выходные
Футбольный манеж «ФИЗРА»
Россия, Казань
сеть манежей на земле в долгосрочной аренде: второй манеж с двумя полями собрали за 2,5 месяца (vc.ru, 2022)

Оценки

Вложения
4 из 5
Купол или каркас на 1 700 м² с двумя полями, раздевалками и отоплением: около 40 млн ₽ без земли (наш расчёт по «ФИЗРА» и Мосангар).
Выручка
3 из 5
Выручку задают часы поля: 2 поля × 15 часов × 365 дней × загрузка. «ФИЗРА» получила 23 млн ₽ за 2021 год с трёх полей, около 7,7 млн ₽ с поля. Летом спрос падает.
Зрелость спроса
3 из 5
Футбол массовый, но крытых манежей мало: 120 на всю страну по РБК (2022). Спрос в Яндексе небольшой: 10 827 запросов «футбольный манеж» за 30 дней и минус 6,2% за год (Вордстат, 28.09.2026). Оценка 3, а не 4: возврат у оператора 6–7 лет.

Что поставить рядом

Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.

Кафе или кофейня: Родители ждут детей на тренировке: сидят в кафе. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.
Магазин спортивного питания и БАДов: Бутсы и форма для детей, которые ходят на тренировки. Вложения: около 1,2 млн ₽ на магазин 25 м².
Кофе с собой: Кофе у манежа для родителей, пока идёт матч. Вложения: около 1 млн ₽ на точку.