Здесь будет мотель на 20 номеров у федеральной трассы
- Вложения
- 4,5–4,9 млн ₽ на номероценка
- Участок
- 0,3–0,5 га на 20 номеровоценка
- Экспресс-оценка
- 29 900 ₽, 5 рабочих дней
Гостиница на одну ночь прямо у трассы: номер с душем, стоянка рядом и кафе, которое работает круглые сутки, для автотуристов и водителей в рейсе.
размещение, ядро объекта. Ядро для участка у трассы: ночлег продаёт сама дорога. Мотель работает и модулем при придорожном кафе, ГОСТ и так требует у него пункт питания.
Почему сейчас
По данным Росстата, мотелей в России за 2016–2025 годы стало в 2,3 раза больше: 653 против 281. факт Росстат, «Основные показатели деятельности средств размещения», лист 8, 2025
Какой нужен участок
- Площадь
0,3–0,5 га на 20 номеров оценка
СП 42.13330.2026, табл. М.1: мотели 75–100 м² участка на место, 11.06.202620 номеров × 2 места × 75–100 м² = 0,3–0,4 га, ещё около 0,1 га нужно под стоянку фур. Для сравнения: у отеля «Автодора» на 45 номеров на трассе М-12 территория около 2,15 га (Правительство России, 29.05.2025).
- Виды разрешённого использования
4.9.1.2Обеспечение дорожного отдыха4.7Гостиничное обслуживание
- Категория земель
земли населённых пунктов; земли промышленности, энергетики, транспорта и иного специального назначения
- Время до города
любое время до города: мотель ставят там, где заканчивается дневной перегон оценка
ГОСТ 33062-2014, табл. 2; Правительство России об отеле на М-12, 01.12.2015По ГОСТ мотель или кемпинг нужен каждые 100–150 км на дорогах категорий IA–IB и каждые 150–200 км на дорогах II и III категорий. Отель «Автодора» на М-12 стоит в 35 км от туристического кластера Арзамаса, Дивеева и Сарова (Правительство России, 29.05.2025).
- Что должно быть рядом
трасса
- Сети
Горячая и холодная вода круглые сутки из водопровода или своей скважины, канализация, отопление не ниже +21 °C в номерах, вентиляция (ПП РФ № 1951, прил. 1; ГОСТ 33062-2014, п. 5.10.4). Если в районе бывают перебои с водой, по ГОСТ нужен запас на сутки. Электричество с запасом на кафе и прачечную.
- Ограничения
Мотель по закону считается гостиницей (постановление Правительства от 27.12.2024 № 1951, п. 5: ссылка). Любое средство размещения до приёма гостей проходит самооценку и вносится в госреестр, звёзды по желанию; с сентября 2025 года за работу без записи в реестре штрафуют, одна звезда обходится в 22–50 тыс. ₽ (Минэкономразвития, 28.01.2026: ссылка). Для реестра номер на одного нужен от 9 м², на двоих от 12 м² без санузла, вода круглые сутки из водопровода или своей скважины (привозная не подходит), отопление не ниже +21 °C и хранение багажа (прил. 1 к постановлению № 1951). ГОСТ 33062-2014 требует у мотеля пункт питания, туалеты, прачечную и душевые, не меньше 10 номеров и участок вне зон загрязнения (п. 5.10), а в зоне сервиса мотель ставят в самой тихой части (п. 6.15: ссылка). Ночью в номере должно быть не громче 35 дБА (СанПиН 1.2.3685-21, табл. 5.35: ссылка), поэтому у трассы нужны окна с шумоизоляцией. Съезд, стоянку и полосы разгона владелец строит за свой счёт и согласует с владельцем дороги, как для любого объекта дорожного сервиса (257-ФЗ, ст. 20, 22 и 26: ссылка). На платных трассах гостиницы строят в зонах сервиса «Автодора»: так появились отели на 423-м км М-11 и 421-м км М-12. Льготный кредит по ПП № 141 дают проектам из двух и более придорожных гостиниц от трёх звёзд с общим фондом от 120 номеров дальше 100 км от МКАД, одиночный мотель под него не подходит (ссылка).
Деньги
- Цена
4 500–7 000 ₽ в сутки за двухместный номер в сети путевых отелей, зависит от сезона факт
«Бизнес-вектор» о сети путевых отелей «3А», 28.08.2026- Вложения
4,5–4,9 млн ₽ на номер вместе с кафе и стоянкой оценка
Проекты сети «3А»: HotelInsider об отеле «3А Ярославль»; «Коммерсантъ» об отеле в Башкирии, 19.09.2026«3А Ярославль»: 49 номеров за 240 млн ₽, около 4,9 млн ₽ на номер (HotelInsider, 19.09.2026). Отель на 49 номеров в Уфимском районе: около 221 млн ₽, 4,5 млн ₽ на номер (наш расчёт по данным «Коммерсанта», 23.01.2025). Входит ли в суммы земля, не раскрыто. 20 номеров × 4,7 млн ₽ = около 94 млн ₽. Льготный инвесткредит МСП для гостиниц: 10,75% на первые пять лет, от 25 млн ₽ (Минэкономразвития, 14.07.2026, ссылка).
- Субсидия
1,5 млн ₽ на номер, не больше 50% проекта, только если номера модульные факт
Госкомитет Республики Татарстан по туризму: правила субсидии на модульные некапитальные средства размещения (госпрограмма «Развитие туризма», ПП РФ № 2439), 2025- Класс вложений
3 из 5
По шкале это 3: корпус на 20 номеров с кафе, стоянкой и съездом, без спа и бассейна. По удельным вложениям сети «3А» около 94 млн ₽.
Расчёт в двух сценариях
Федеральная трасса
Середина цен сети «3А», 4 500–7 000 ₽ за двухместный номер, и загрузка гостиниц России по Росстату за 2025 год
- Вложения
- 94 млн ₽
- Выручка в год
- 13,3 млн ₽
- Операционная прибыль
- 3,3 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 28,1 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,24ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 12,9 млн ₽14% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 81,1 млн ₽86% вложений, минимум 20%
Региональная дорога
Цена: средний доход средств размещения без санаториев на одну ночёвку по Росстату за 2025 год, 3 079 ₽. Загрузка: в мотелях России на одно место за год пришлось 49 гостей, при 1,5 ночи на гостя места заняты на 20%
- Вложения
- 94 млн ₽
- Выручка в год
- 4,5 млн ₽
- Операционная прибыль
- 1,1 млн ₽в год
- Простая окупаемость
- 82,7 года
- Покрытие долга при кредите 70%
- 0,08ниже порога 1,2
- Кредит, который проект обслужит
- 4,4 млн ₽5% вложений при покрытии 1,2
- Свои деньги
- 89,6 млн ₽95% вложений, минимум 20%
Как считаем
Выручка = номеров × цена × загрузка × 365 ночей. Операционная прибыль = выручка × рентабельность. Вложения = номеров × вложения на единицу + общие постройки + участок − субсидия. Окупаемость = вложения ÷ операционная прибыль.
Покрытие долга показывает, во сколько раз доход покрывает платёж по кредиту, банк называет это DSCR. Платёж считаем как аннуитет с ежемесячными платежами. Кредит, который проект обслужит, даёт покрытие 1,2 и не превышает 80% вложений: так считает Корпорация МСП (Прил. 24.1). Решение о кредите принимает банк.
Это грубая оценка года, когда объект уже работает и поток набран: без периода стройки и первых месяцев после открытия, налога на прибыль, НДС и дисконтирования. Экспресс-оценка считает по вашему участку, смете и рынку вокруг.
Пересчитаем на вашем участке: рынок вокруг, смета, вердикт и риски. Экспресс-оценка стоит 29 900 ₽.
Заказать экспресс-оценкуКто едет
Автотуристы, которым не хватает одного дня дороги, и водители в рейсе: приезжают вечером и уезжают утром. В 2025 году мотели России приняли 1,02 млн гостей, годом раньше 1,1 млн. факт Росстат, «Численность лиц, размещённых в гостиницах и аналогичных средствах размещения», лист 9, 2025
Что внутри
| Что | Площадь |
|---|---|
| якорь: 20 номеров с душем и туалетом рядом со стоянкой | 18 м² стандартный номер, семейный 27 м² факт Правительство России: первая гостиница на трассе М-12 в зоне сервиса «Автодора», 29.05.2025 |
| модуль: кафе, которое работает круглые сутки | по проекту |
| модуль: стоянка у номеров и отдельная для фур | по проекту |
| модуль: прачечная и душевые для водителей | по проекту |
| модуль: дневной тариф: номер на несколько часов, чтобы водитель выспался | по проекту |
| модуль: зарядка для электромобилей | по проекту |
Где уже работает
3А Валдай М11
Россия, Новгородская область, 423-й км трассы М-1149 номеров по 18 и 27 м², кафе и стойка регистрации круглые сутки, бесплатная стоянка и дневной тариф с 10:00 до 20:00 для отдыха в дороге. Сеть «3А» с мая 2023 года открыла 20 отелей у федеральных трасс и туристических городов.
Модульный отель у трассы М-10
Россия, Ленинградская область, посёлок Ульяновка20 номеров с туалетом в каждом прямо у федеральной трассы. Модульный корпус открыли в августе 2026 года при поддержке нацпроекта «Туризм и гостеприимство» и области: размер как в этой карточке.
Motel 6
США и КанадаПервый Motel 6 открылся в 1962 году в Санта-Барбаре по 6 $ за ночь, сейчас у франчайзера больше 1 550 недорогих гостиниц. Пример, как мотели у дорог тиражируют по франшизе.
Оценки
- Вложения
3 из 5
Корпус на 20 номеров с кафе и стоянкой: около 94 млн ₽ по удельным вложениям сети «3А», 4,5–4,9 млн ₽ на номер. Если номера модульные, можно претендовать на субсидию до 1,5 млн ₽ за номер.
- Выручка
2 из 5
Чек невысокий: 4 500–7 000 ₽ за номер на федеральной трассе (сеть «3А», 2026), гость ночует одну ночь. В гостиницах России места заняты на 33% за год, в мотелях на одно место пришлось 49 гостей за 2025 год (Росстат, наш расчёт).
- Зрелость спроса
3 из 5
Тренд есть, но формат небольшой: 653 мотеля, это меньше 3% гостиниц и похожих средств размещения, и в 2025 году они приняли 1,02 млн гостей против 1,1 млн годом раньше (Росстат). Растут сети путевых отелей: «3А» за три года открыла 20 гостиниц, «Автодор» ставит отели в зонах сервиса на М-11 и М-12.
Что поставить рядом
Модули на том же участке, которые зарабатывают на тех же гостях. Вместе с главным объектом посчитаем их в анализе локации.
- Кафе или кофейня
Ужин и завтрак для постояльцев: еда без дороги в город. Вложения: около 4,5 млн ₽ на 30 мест.
- Платная стоянка
Охраняемая стоянка для фур и легковых ночёвщиков: доплата к номеру. Вложения: около 2 млн ₽ на 40 мест.
- Автомойка самообслуживания
Мойка утром перед отъездом: постояльцы моют машину за ночь. Вложения: от 7,5 млн ₽ на четыре поста.
Похожие форматы
- размещениегостиница 3* на 60 номеров у вокзала
- Вложения
- 6,7–11 млн ₽ на номероценка
- «Коммерсантъ», 2026; ПП № 141
- Участок
- 0,3–0,55 га на 50–80 номеровоценка
- СП 42.13330.2026, табл. М.1
- размещениеапарт-отель на 40 апартаментов с кухнями
- Вложения
- 6,7–11 млн ₽ на апартаментоценка
- «Коммерсантъ», 2026; ПП № 141
- Участок
- 0,45 га на 40 апартаментовоценка
- СП 42.13330.2026, табл. М.1
- размещениеарт-кластер в цехе на 3 000 м²
- Вложения
- около 75 млн ₽ на 3 000 м²оценка
- Inc. Russia и Sostav, пересчёт
- Площадь
- 0,4–0,6 га под корпус 3 000 м²оценка
- наш расчёт, плотность 0,35–0,5
Данные проверены 28.09.2026. Факт: цифра из первоисточника. Оценка: наш расчёт, чужой прогноз или цифра продавца. Нет данных: не нашли.